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Archive pour juinCritères pour réussir un investissement immobilier19.6.2011 par webmaster.
Comment réussir son investissement immobilier ? Après des années de hausse, le sujet de l’investissement immobilier intéresse beaucoup d’investisseurs et fait débat. Beaucoup souhaiteraient acheter mais ont peur de faire une erreur, de payer trop cher, d’acheter en sommet de bulles, bref de ne pas réussir leur investissement immobilier. Et c’est compréhensible, car c’est quasiment le seul placement qui oblige à investir beaucoup d’argent une fois, sans pouvoir répartir ses achats dans le temps pour minimiser les risques de mauvais timing.
Au sujet des critères d’investissement immobilier, je lis 2 grandes tendances. D’une part, ceux partisans d’un seul critère : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. D’autre part, ceux qui présentent des listes à rallonge, du style « les 15 critères pour réussir son investissement immobilier »… Pour ma part, il n’y a ni 1 ni 15 critères pour analyser l’opportunité d’un investissement immobilier. Il n’y en a que 2, mais ces 2 sont absolument nécessaires (et s’appliquent aussi bien à un investissement locatif qu’à une résidence principale): 1. L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement Cette formule qui répète 3 fois le mot “emplacement” est souvent comprise comme une insistance sur l’importance de l’emplacement. C’est en partie vrai, mais pas seulement, car il y a aussi différentes façons d’appréhender l’emplacement.
2. Le rendement (y compris pour une résidence principal) L’idée ici est de mesurer le rendement locatif brut, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel hors charge auquel vous pouvez raisonnablement louer votre bien (auquel on peut rajouter le gain de défiscalisation dans le cas d’un investissement locatif défiscalisant) par son prix d’achat. Et j’insiste y compris si c’est une résidence principale, j’ai bien dit le loyer auquel vous pourriez raisonnablement louer le bien et pas auquel vous allez le louer ! C’est ensuite que nous allons faire la différence entre résidence principale et investissement locatif sur le rendement locatif brut nécessaire. Les critères sont en effet + sévères pour un investissement locatif en raison des risque de vacance, de dégradation, et surtout d’une fiscalité beaucoup + défavorable puisque même avec un crédit vous finirez toujours un jour par être taxé sur les revenus encaissés
La preuve par l’exemple Pour ma part, j’ai envisagé d’abord envisager d’acheter ma résidence principale dans la ville où je travaille actuellement….oui mais à emplacement correct je trouvais au maximum un rendement locatif brut de 4% (et même si mon banquier m’aime bien, il ne me prête pas à taux fixe de 2% TEG). J’ai ensuite envisagé l’investissement locatif, dans l’ancien puis en Scellier. Je pense qu’avec du temps, en nouant le contact sur le terrain (concierges…) pour traiter en direct propriétaire et rapidement ça aurait pu être jouable, mais seulement à ces conditions, et je n’ai pas toute cette disponibilité de temps… Reste donc le Scellier qui permettait en 2010 d’augmenter le rendement locatif de 2.77% (25% sur 9 ans divisé par 9)…oui, mais les promoteurs des appartements en Scellier dans les villes à potentiel locatif gardent une partie de l’avantage fiscal pour eux, rémunèrent les intermédiaires de vente…et du coup vendent leur produit neuf à un prix trop élevé (supérieur parfois de + de 50% à l’équivalent ancien alors que légitiment on peut attendre 15 à 20% mais pas +), et on se retrouve alors avec un rendement locatif hors avantage fiscal de 3% maximum. Et 3+2.77=5.77% de rendement locatif brut - 3.5% = 2.27% comme taux fixe TEG de crédit nécessaire ce qui était aussi impossible. Sauf que je me suis dit qu’on y était presque : la seule chose qui faisait capoter le critère était la marge surgonflée du promoteur. Comment faire pour payer un bien neuf à son vrai prix ? Réponse : le faire construire soi-même en étant son propre maître d’ouvrage. Du coup, j’ai choisi la ville de mes parents (ville moyenne de province en zone B2) en ciblant le bon couple emplacement/bien : un pavillon non mitoyen avec jardin (très forte demande locative pour ce type de biens ce qui n’est pas le cas pour les appartements dans la ville). J’ai acheté le terrain puis me suis présenté chez le constructeur comme quelqu’un qui faisait construire si c’était pour sa résidence principale.
Bilan des courses : un bien payé sans surcote avec un rendement locatif brut hors avantage fiscal de 4,9% soit 7.67% avantage fiscal compris. Et 7.67 - 3.5 TEG pour mon crédit= 4.17 >>3.5 ! Posté dans Immobilier | 6 commentaires » Comment protéger son patrimoine ?5.6.2011 par webmaster.
Les craintes de dévalorisation de patrimoine Les titres de la presse écrite ou gratuite web sont souvent du style “comment gagner xx % en 1 an, comment battre le marché, comment profiter de la hausse de tel actif…”.
Or, en discutant avec des amis et des lecteurs du blog, j’ai remarqué que nombreux étaient les gens qui souhaitaient simplement protéger leur patrimoine. C’est-à-dire conserver la richesse qu’ils ont pu accumuler avec des années de travail… En effet, beaucoup sont conscients que des choses inédites au niveau macroéconomique ont été tentées pour résoudre la crise et craignent les conséquences. Ils peuvent se laisser convaincre au gré d’articles bien argumentés aussi bien par des partisans d’une suite inflationniste que d’une suite déflationniste des évènements…et du coup ne savent pas comment orienter leur placement (ou leur font faire la girouette au gré des variations du CAC40). La plupart ont acquis un patrimoine bien supérieur à celui de leurs parents, profitant des années de croissance exceptionnelle de ces 5 dernières décennies, facteur incontestable d’ascension sociale. Ils ont peur de voir ce patrimoine se dévaluer soudainement, et par relation de cause à effet de baisser radicalement de niveau de vie à leur retraite, ou de ne pas pouvoir aider leurs enfants à maintenir la classe sociale qu’ils ont mis des années à acquérir…
Rappel de la théorie des cycles économique de Kondratief Quatre périodes peuvent être distinguées dans les cycles économiques :
Vous pouvez trouver + de précisions sur les cycles en lisant l’article Changement de cycle économique ou nouvelle récession passagère Il y a deux conclusions à tirer de ces cycles :
Les économistes sont divisés comme jamais entre ceux qui pensent que nous continuerons la phase 3 encore pour un bon moment, ceux qui pensent que la phase 4 est inévitable car c’est la suite logique, et ceux qui pensent que toutes les conditions pour un retour en phase 2 sont présentes. Différence entre investir et spéculer Quelle est la vraie différence entre investir et spéculer ? elle peut être définie de plusieurs façons. Certains la définiront la spéculation par l’utilisation de produits à leviers (warrants, turbo et autre CFD), d’autres diront que spéculer c’est chercher des gains à un horizon proche contrairement à l’investissement qui est à long terme - pour ma part, j’aime bien cette dernière
 - Enfin , les derniers diront que spéculer c’est risquer inconsciemment une part importante de son patrimoine…
Dans l’optique de l’article d’aujourd’hui, dont le but est je le rappelle de pouvoir dormir sur ses deux oreilles sans craindre l’effondrement de la valeur de son patrimoine, je vais risquer une distinction différente :
Ainsi, si demain voyant que ce que vous constatez en faisant vos courses c’est plutôt de l’inflation, vous vous dîtes que le retour à la phase 2 est celui qui vous convainc le + et achetez de l’or ou du pétrole, vous faites une prévision et donc vous êtes un spéculateur…car vous avez sélectionné un secteur en pensant qu’il fera mieux que la moyenne…et ce sera le cas si vous avez raison car d’autres investisseurs auront visé d’autres scenarii et perdu… Oui, mais si vous vous êtes trompé…Et bien, non seulement vous allez faire moins bien que le marché mais mal vivre vos pertes. Et c’est cette perspective ou devrais-je dire cette peur qui trouble le sommeil de nos amis dont nous parlions en introduction !
Théorie du portefeuille permanent J’ai lu récemment avec intérêt un livre assez ancien, intitulé Fail Safe Investing d’Harry Browne. J’y ai découvert sa théorie du portefeuille permanent
Pour la résumer, il s’agit d’un portefeuille composé en permanence de :
Le portefeuille permanent maintient cette répartition quoi qu’il arrive par un ajustement (annuel par exemple) ce qui conduit à vendre ce qui a monté pour acheter ce qui a baissé (acheter ce qui n’est pas cher et vendre ce qui est cher est à mon sens un bien meilleur principe d’investissement à long terme que la spéculation consistant à suivre trop tard les foules en espérant que ce qui a monté “monte encore jusqu’au ciel”…). L’application de la théorie du portefeuille permanent nécessite beaucoup de discipline, mais a l’énorme avantage d’associer sécurité, stabilité et simplicité. Les résultats du portefeuille permanent pendant 29 ans (de 1970 à 1998) montrent une progression stable quel que soit l’environnement économique (inflation, croissance et récession). J’ai constaté avec étonnement -et un peu de fierté oui je l’avoue Mon adaptation contemporaine de la théorie du portefeuille permanent Le portefeuille permanent de Harry Browne a à mon sens 2 inconvénients majeurs :
C’est pourquoi j’ai imaginé un portefeuille permanent contemporain permettant d’éviter ces 2 écueils qui est composé de la façon suivante :
Le portefeuille contemporain construit ci-dessus appelle 2 remarques :
En conclusion, pour ceux qui se seront reconnus dans l’introduction, arrêter de vous prendre la tête suite à la lecture d’articles économiques en imaginant tous les scenarii imaginables et leurs conséquences sur votre patrimoine. Si vous aimez la finance et les placements, amusez-vous bien avec portefeuille libre et variable. Et surtout dormez mieux en pensant que votre portefeuille permanent contemporain ne peut pas vous conduire à la catastrophe quelle que soit les circonstances ! Posté dans Gestion de patrimoine | 2 commentaires »
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