Les meilleures affaires en immobilier se font-elle en achetant à un particulier ou à une agence ?

Acheter un bien immobilier à un particulier est-il toujours mieux que de passer par une agence ? Certains répondront que l’achat de leur appartement à un particulier leur a évité une commission d’agence et fait faire des économies. Mais traiter entre particuliers n’est peut-être pas toujours plus rentable…

C’est une question qu’on m’a posé plusieurs fois, et je dois avouer que la réponse n’est pas aussi triviale que ce que les gens imaginent.

La 1ère réponse qui vient à l’esprit, c’est qu’en achetant à un particulier, on économise les frais d’agence. Mais si cette remarque suffisait à répondre à la question posée, ce serait bien trop simple !

En effet, les annonces provenant de particulier vont en majorité avoir un prix surestimé. Quand un particulier met une annonce en ligne, il n’y a en effet pas eu d’agent immobilier présent pour lui recadrer ses désirs avec la réalité du marché : rappelez-vous que l’agence immobilière a aussi un intérêt à ce que le bien soit vendu assez vite et sans trop de difficultés. Or, beaucoup de particuliers pensent en effet que leur bien vaut très cher, beaucoup plus cher que sa véritable valeur !

Si on parle en termes de fréquence, les annonces de particuliers vont donc le plus souvent avoir un prix surestimé par rapport à ceux de biens similaires venant des agences immobilières, même si ces derniers intègrent des frais d’agence. Éviter les biens venant d’agences immobilières sous prétexte d’éviter les frais d’agence n’est donc pas toujours une bonne idée.

Mais arrêter le raisonnement là, serait encore trop simple. En effet, nous cherchons à acheter un seul bien, et non l’ensemble du panel de biens proposés par les particuliers. Or, même si en moyenne, ceux-ci auront tendance à être surévalué, il se peut qu’un particulier donné propose son bien à un prix sensiblement sous-évalué, qu’une agence aurait quoiqu’il arrive estimé plus haut (cette fois, c’est la part que le mandat de vente aille au voisin si l’estimation est trop basse). Et quelques-uns de ces particuliers vont faire cette sous-estimation significative, souvent par inexpérience…

agence ou particulier

Comment alors les repérer ? C’est justement leur inexpérience qui permet de les repérer. Ces particuliers vont donner un indice traduisant leur inexpérience, souvent un indice qui montre qu’ils ont vraiment besoin de vendre (et donc qui sous-entend – trop – que le prix est négociable). L’annonce intégrera alors des mots ou expressions comme :

  • Urgent.
  • Cause mutation / déménagement / départ à l’étranger / divorce. Vous pouvez même pousser le vice jusqu’à faire votre recherche sur le bon coin avec ces mots pour voir sur quelles annonces vous tombez…
  • Prix à négocier.
  • Agence s’abstenir (montre que le particulier n’a peut-être pas procédé à une évaluation du bien, et peut potentiellement mal connaître le marché)
  • Une annonce présente depuis longtemps (4 mois) et qui subit récemment une ou plusieurs petites baisses successives de prix de mise en vente, repérés sur le bon coin grâce au plugin Castorus, un des nombreux outils d’aide à l’achat immobilier présentés dans cet autre article.

Enfin, quand vous trouvez sur un site en ligne un bien immobilier proposé par une agence, faites systématiquement une recherche pour voir si un particulier ne propose pas le même bien : parfois certains le font à un prix inférieur, d’autres au même prix (mais vous connaissez alors déjà l’existence d’un potentiel de négociation minimal à hauteur des frais d’agence).

Pour résumer, à la question initiale, Les meilleures affaires se font-elles en achetant à un particulier ou à une agence ?, la réponse n’est ainsi pas manichéenne :

  • En majorité, les offres émanant de particuliers vont avoir en majorité un prix surévalué par rapport à des biens équivalents proposés par des agences. Mais quelques particuliers inexpérimentés ou pressés proposeront leur bien à un prix inférieur au marché dans des circonstances particulières.
  • L’agent immobilier, lorsque vous aurez su constituer un réseau et qu’il vous reconnaîtra comme un acheteur sérieux,  pourra vous proposer des offres intéressantes avant même qu’elles n’atteignent le stade de la vitrine de l’agence ou de l’annonce internet. Et là aussi, il peut y avoir quelques affaires qui se présentent !
Les meilleures affaires en immobilier se font-elle en achetant à un particulier ou à une agence ?
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5 thoughts on “Les meilleures affaires en immobilier se font-elle en achetant à un particulier ou à une agence ?

  1. Mireille G.

    Je viens de passer une excellente soirée en dévorant tes analyses et conseils, sur des vastes sujets tous autant captivants, que tu développes avec précisions et pertinence, un régal ! Je me retrouve dans certaines situations et interrogations, et avoue que réussir ses investissements n est pas aussi facile qu il n en paraît !!

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  2. GK

    Je n’avais jamais vu ce sujet sous cet angle. Tout ce que tu dis est vrai ! Du coup, ça fait beaucoup réfléchir. Et toi, tu préfères acheter comment ? Avec un particulier ou avec une agence ?

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Je vais te faire une réponse de normand : l’idéal c’est un particulier en direct pas gourmand mais c’est une espèce assez rare. Donc un truc bien, c’est peut-être avec un agent avec qui une relation de confiance a pu s’installer lors des précédentes transactions. 😉

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      1. GK

        Comme tu dis, les particuliers pas gourmands ne sont pas nombreux ! 😀

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  3. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur
    Oui GK et cela a une certaine logique quand on y réfléchit un peu : Le particulier est la plupart du temps persuadé que son bien est « mieux » que les autres (il lui trouve un avantage unique sur qqch : l’emplacement, la déco, la disposition des pièces etc. – pas toujours rationnellement n’oublions que le fait d’avoir vécu là X années ajoute un côté émotionnel à quitter le bien), et fixe son prix en conséquence.
    Lors qu’un particulier met un bien en vente directement à un prix intéressant, voire « trop » intéressant, il est harcelé d’appels. Du coup, rien ne l’empêche de modifier son annonce en remontant son prix à la hausse (là où un agent aurait vendu – c’est son but – au prix proposé et donc accepté ex-ante par le vendeur dans le mandat confié)

    Ainsi, pour faire de bonnes affaires avec des particuliers, il est parfois paradoxalement plus judicieux de repérer des biens trop chers (annonce là depuis trop longtemps, typiquement plus de 4 mois) et de discuter fortement le prix que d’aller vers des biens affichés au bon prix dès le départ.

    Tout est ensuite une question de ratissage (combien de biens faut-il éplucher pour trouver la bonne affaire ?) et de… chance (se trouver là au moment où le vendeur, ne recevant aucune visite ni offre faute d’avoir affiché son bien trop cher au départ, finit par craquer car il n’en peut + ou est trop pressé par ailleurs). On en revient donc un peu aux exemples de cas cités dans l’article.

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