Acheter un appartement vendu loué : bon ou mauvais plan ?

Le bien vendu loué.

Quand on chercher à effectuer un investissement locatif, on se retrouve parfois face à un cas un peu spécial : celui de l’appartement vendu avec locataire en place. Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter un appartement loué ?

L’avantage principal de l’appartement vendu loué: une décote à l’achat.

C’est en général le principal avantage d’acheter un bien loué. En effet, lorsque vous achetez un studio, T1, ou immeuble de rapport, vous n’avez en général en face de vous que des investisseurs. Mais pour des appartements plus grands, un T2 par exemple, vous aurez également en face de vous la concurrence de personnes qui veulent acheter le bien pour y habiter eux-mêmes : de quoi compliquer la recherche de biens achetables à prix d’ami…

Lorsqu’un bailleur vend un logement occupé, vous n’aurez en revanche pas cette concurrence en face de vous. En effet, il n’est pas facile de donner congé à un locataire en place pour récupérer le bien occupé, et cela est encadré par des procédures assez strictes. Comme de surcroît, les propriétaires bailleurs ont tendance à bien aimer choisir eux-mêmes leurs locataires, vous avez en général moyen d’acheter un appartement occupé sensiblement moins cher que son équivalent vendu libre. A noter que la décote sera proportionnelle à l’utilisation habituelle du bien : Très faible pour un T1 où les acheteurs sont principalement des bailleurs, et plus forte pour un T4 que pour un T2…

Les autres avantages d’acheter un logement occupé : secondaires.

Les autres avantages habituellement évoqués quand on achète un bien vendu loué, notamment le fait de rassurer le banquier me semble secondaire. En effet, si vous investissez sérieusement en connaissant et analysant bien votre marché, vous saurez trouver un locataire et évitez les vacances locatives. D’autant qu’il peut aussi y avoir un piège sur ce point : il faut veiller à ce que l’appartement ne soit pas sur-loué (i.e à un prix au-dessus du marché), auquel cas le rendement que vous auriez calculé au moment de la vente serait supérieur à celui que vous pourrez réellement avoir une fois votre locataire parti et votre appartement reloué…

Un inconvénient éventuel, mais pas systématique : la qualité du locataire en place.

Vous n’avez pas pu appliquer vous-mêmes votre méthode pour choisir un locataire, il faudra donc être vigilent sur la qualité de celui-ci :

D’abord, vous avez néanmoins pu lors de vos visites, sinon le rencontrer, du moins juger s’il était plutôt soigneux ou non avec l’appartement.
Vous devez vérifier s’il est solvable (le paiement de son loyer dépend-il de la CAF, et donc du bon vouloir du gouvernement concernant ces aides ou non ?), et à jour de ses loyers.
Ensuite, vous devez veiller à ce que le notaire prenne en compte la caution lors de son décompte de vente. Celle-ci a en effet été encaissée par le précédent propriétaire, mais c’est vous qui devrez la rendre. Elle doit donc être déduite du montant de la vente.
Vous devez vérifier que le logement à vendre n’est pas grévé en étant loué avec des conditions particulières, type conventions qui vous empêcheraient d’augmenter le loyer alors que cela vous semblait faisable (cas du bien loué à un prix apparemment inférieur au prix du marché), ou pire bail loi 1948.
Enfin, l’âge du locataire peut avoir son importance. Si vous voulez un jour récupérer l’appartement en mettant fin au bail (dans les règles bien sûr), ce sera plus compliqué avec un locataire de plus de 65 ans car ceux-ci ont des droits privilégiés face à cela (je ne vais pas détailler tous les cas de figure ici, mais c’est à garder en tête).

La visite de l’appartement vendu loué : l’erreur à ne pas commettre.

Il y a une erreur que les investisseurs expérimentés en immobilier ne commettent pas en général lorsqu’ils visitent un bien vendu loué avec pour objectif d’effectuer un investissement locatif. C’est de visiter lorsque le locataire est absent. Nous en détaillons les raisons dans la vidéo ci-dessous.

L’inconvénient majeur quand on achète un logement vendu loué et occupé par un locataire.

L’inconvénient principal lié à l’achat d’un appartement occupé, c’est que vous ne pourrez en rien optimiser tout de suite cet appartement, et plus particulièrement du point de vue fiscal :

Par des travaux déductibles en déficit foncier, permettant l’augmentation du loyer. Ou en signant une convention loi Cosse si le bien est adapté à cela. Quand vous louez en nu, vous pourrez le faire plus tard, et la dés-optimisation se résume à un simple décalage dans le temps des opportunités d’améliorer la façon dont le précédent bailleur exploitait son bien (et en général il y a du potentiel d’optimisation…) .

Là où c’est le plus problématique si c’est si vous achetez le bien immobilier vendu loué en nu, et que vous avez l’intention de faire du meublé pour des raisons fiscales. En effet, dans ce cas, lorsqu’on loue immédiatement après un achat en meublé, on peut passer les frais de notaire et les éventuels frais agence en charges ou amortissement dans la comptabilité LMNP. Si en revanche, vous achetez, louez d’abord en nu, puis passez en meublé quelques temps après, vous amortirez la valeur vénale du bien à partir de ce moment-là, mais vous aurez perdu la possibilité de déduire les frais d’achat (notaire/agence). Cela peut avoir un réel impact sur le résultat fiscal, et par conséquent sur votre rentabilité locative nette après impôts.