Quels sont les biais rencontrés dans les simulations immobilières ?

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Bonjour à tous, aux lecteurs du livre L’investissement immobilier locatif intelligent et aux lecteurs du blog mes investissements. Alors, aujourd’hui je voulais faire une petite remarque sur les biais que l’on fait quand on fait nos simulations immobilières. Souvent ,quand on fait un investissement immobilier locatif, on va faire des simulations sur une vingtaine d’années, de cash-flow, de rendement, etc. Et effectivement, il peut y avoir des aléas sur ces vingt années à venir. Souvent d’ailleurs, beaucoup de lecteurs en sont conscients et me questionnent là-dessus : on ne peut pas sûr quand on tire un plan a vingt ans que les choses vont se passer exactement comme prévues : il peut y avoir des changements de loi fiscale, le régime meublé qui se mettrait à être plus contraignant etc… ça effectivement, ça peut exister.

Est-ce que ça doit vous empêcher d’investir ? Si vous voulez investira à coup sûr, en sachant tout ce qui vas se passer dans les vingt années suivantes, vous ne pourrez jamais investir. Donc c’est à vous de savoir dans quelle mesure vous pouvez investir, et si votre investissement vous crée assez de marge de sécurité pour pouvoir faire face à ce genre d’aléas.

Par contre aujourd’hui, je voulais vous parler d’un biais auquel pas grand nombre ne pense parmi mes lecteurs puisqu’avec le succès du livre qui est devenu maintenant un best-seller, je reçois beaucoup de question par email.  J’essaie de répondre au maximum, je ne peux pas forcément à toutes, et une question que je n’ai jamais, c’est sur la façon de relativiser ce qu’on peut extrapoler à partir de nos constats actuels.

Je prends un exemple : quand vous envisagez d’acheter un bien immobilier, vous allez souvent essayer de tester le marcher pour voir s’il y a du répondant en face et si ce bien est désiré par des locataires potentiels, le problème c’est que ce qui est vrai aujourd’hui ne vas pas être forcément être parfaitement constant dans le temps. Je prends un exemple, moi sur des appartements que je loue à des étudiants, j’ai constaté ces deux dernières années que j’avais un afflux de demandes beaucoup plus élevé que les années précédentes.  C’est-à-dire que même sur des appartements que j’avais parfois du mal à louer en juillet, que je louais au 1er aout voire au 1er septembre, des studios étudiants qui étaient parfois libres l’été, cette année et l’année dernière je n’ai eu aucun mal à les louer dès le 1er juillet. Et donc à avoir zéro vacance locative même sur des biens pour lesquels j’étais conscient du risque de vacances locatives et où j’avais mis dix mois sur douze de taux d’occupation dans mes business plan.

Alors qu’est-ce qui se passe en pratique ? Il y a l’effet baby-boom, c’est ce qu’on entend aux infos comme les embouteillages sur  APB ou Parcours Sup, etc… les universités qui n’arrivent pas à accueillir l’afflux d’étudiants. On est dans des années où il y a un afflux d’étudiant, où ils sont en plus grand nombre que les quatre ou cinq dernières années puisqu’il y a eu un pic de naissance à proximité de l’année 2000.

Donc moi à la limite c’est bien, je suis conscient qu’il y a un caractère un peu exceptionnel à ça. Par contre je me mets à la place d’un investisseur qui débute aujourd’hui, qui fait son premier investissement locatif. Il va acheter un studio sur lequel moi je considérais il y a cinq ans qu’un « business plan » raisonnable c’était qu’il soit occupé dix mois sur douze, ou dix mois et demi sur douze en moyenne par an. Et lui, il va constater que s’il fait une annonce fictive, la première fois qu’il la met en location il a un tel afflux de demandes que les étudiants sont prêts à louer dès le 1er juillet pour leur rentrée en septembre et s’il extrapole, il va considérer cet appartement, il va être loué en moyenne onze mois et demi sur douze voire douze mois sur douze pendant les vingt prochaines années. Sauf que là, il extrapole de façon un peu trop facile puisqu’il ne tient pas compte du facteur conjoncturel de ce fameux baby-boom étudiant.

Voilà, je voulais vous alerter là-dessus puisque sur le caractère non parfait des simulations que vous faites en immobilier. Il y a des limites auxquelles les investisseurs pensent et il y en a auxquelles ils pensent moins, notamment ne pas corriger leur constats contemporains  de facteurs éventuellement conjoncturels, qui doivent sur leurs projets plutôt les faire dévier dans un sens ou dans un autre dans le temps.

Ça ne doit pas empêcher d’investir mais il faut essayer d’en être conscient, de s’imprégner un peu de votre environnement pour savoir ce que vous extrapolez et surtout à partir de quelles circonstances d’environnement le constat que vous faites dans le monde réel peut être extrapolé. Donc ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit : plutôt que de partir d’un papier où on théorise tout, bien sûr qu’il faut essayer de confronter les investissements au monde réel et voir si effectivement il y a une vraie demande de la façon la plus proche possible du monde réel. Voila, ce que je veux juste vous dire c’est sur la façon d’extrapoler, il faut avoir conscience des impacts conjoncturels et notamment de ce facteur par exemple que j’ai cité des étudiants qui sont en plus grand nombre cette année et l’année dernière.

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