Bourse vs. Immobilier, le match !

Beaucoup d’investisseurs ne parlent qu’une langue et font le choix soit de privilégier la bourse, soit de privilégier l’immobilier, pour leurs investissements. Étant l’un des rares à avoir choisi de parler à la fois ces 2 langues, bourse et immobilier, je vous propose ici d’arbitrer le match qui opposera la bourse à l’immobilier en listant leurs avantages et inconvénients respectifs.

Les points sur lesquels la Bourse a l’Avantage sur l’Immobilier.

• • Les frais à l’achat sont bien moindres en bourse qu’en immobilier : de l’ordre de 0,1% si on utilise les meilleurs courtiers pour la bourse, alors qu’avec l’immobilier on a droit au minium à 8% de frais de notaire, voire à près de 15% lorsqu’on doit ajouter à ceux-ci des frais d’agence.

• • Les investissements en bourse sont bien plus liquides quand il s’agit de les revendre. Un clic de souris suffit de n’importe quel endroit du monde. L’immobilier sera beaucoup moins liquide, il faudra du temps pour trouver un acheteur, organiser ou faire organiser des visites avec quelqu’un sur place etc.

• • Beaucoup d’entreprises ont des business sous-jacents d’une qualité intrinsèque supérieure à celle de l’immobilier avec des avantages concurrentiels ou des moats, et des ROA (Return of Assets : rentabilité des actifs hors effet de levier) supérieurs. L’immobilier n’est qu’une simple commodité : s’il y a le même appartement à côté du vôtre, il saura rendre au potentiel client/locataire le même service et s’y substituer.

• • Une entreprise en bourse est une entité dynamique qui peut évoluer pour s’adapter aux circonstances en adaptant sa stratégie. Un bien immobilier est quant à lui handicapé par son côté statique : des murs à un endroit à jamais déterminé, qu’on peut certes rénover ou reconfigurer mais pas plus.

• • Le côté plus liquide des actions fait que la psychologie des foules a plus d’impact sur la bourse que sur l’immobilier. Cette volatilité des prix est source d’opportunités pour l’investisseur intelligent qui en profitera ponctuellement en cas de krach ou de comportement irrationnel des prix pour acheter des entreprises de qualité à un prix inférieur à leur valeur.

• • Le ticket d’entrée étant moins élevé en bourse, il est beaucoup plus facile de diversifier un portefeuille en bourse, qu’un portefeuille de biens immobiliers.

• • Le temps de gestion d’un portefeuille boursier n’évolue pas proportionnellement avec son montant, alors qu’un portefeuille de biens immobiliers locatifs croissant implique de plus en plus de locataires à gérer.

Les points sur lesquels la Bourse et l’Immobilier font match nul.

• • La fiscalité pendant l’exploitation locative est défavorable à l’immobilier : taux d’imposition + prélèvements sociaux pour les loyers contre flat tax sur les dividendes, taxes foncières payées annuellement sur l’immobilier.

• • La fiscalité de la revente en immobilier a des cotés sympathiques par rapport aux actions en Bourse : exonération de la plus-value sur la Résidence Principale, abattements pour durée de conservation. La Bourse a certes le cadre spécifique du PEA qui permet de ne payer que des prélèvements sociaux sur la plus-value, mais l’érosion monétaire n’est pas prise en compte en cas de détention de très longue durée, et la plus-value en euros courants sur laquelle est calculée cette fiscalité est donc supérieure à la plus-value réelle effectuée en euros constants par l’investisseur.

Les points sur lesquels l’Immobilier surpasse la Bourse.

Je ne vois qu’un seul point où l’immobilier a l’avantage sur la bourse, mais c’est un point qui pèse son poids :

• • L’immobilier, contrairement à la bourse, permet grâce au levier du crédit offert au particulier, d’investir de l’argent à long terme qui n’est pas le nôtre. En effet, même si en bourse existe le concept de crédit lombard, ces derniers ne sont jamais attribués aux particuliers sur des durées aussi longues que les crédits immobiliers, et sont quasi-systématiquement à taux variable et non à taux fixe. De plus, l’exigence de fonds propre du courtier sur un compte sur marge peut changer quasiment du jour ou lendemain, et le courtier peut décider unilatéralement de baisser votre levier. Bref, tout le contraire d’un crédit immobilier long terme à taux fixe, qui n’est pas remis en cause sur 20 ans, et qui vous permet quant à lui par conséquent d’investir sereinement et à long terme de l’argent qui n’est pas le vôtre. D’autant que si on choisit un bien à cash-flow positif, on aura pas besoin de remettre d’argent ensuite, et optimisera ainsi son effet de levier.

Coup de sifflet final du match : le verdict !

Ainsi, après ce match à couteaux tirés, le verdict final est :

Match nul entre Bourse et Immobilier !

Même si les points qui avantagent la bourse sont les plus nombreux, le point avantageant l’immobilier a un impact très élevé. C’est à cause de ce match nul que j’ai pour ma part choisi d’investir aussi bien en bourse qu’en immobilier !

Et c’est aussi pour cela que dans le cadre d’une telle stratégie mixte, il faut chercher à maximiser la partie empruntée pour l’achat de biens immobiliers, une majorité de vos montants épargnés étant quant à elle drainée vers l’investissement en bourse.

Par ailleurs :

• Autant l’investisseur immobilier qui dénigre la bourse en disant “la pierre c’est du solide, et la bourse ce ne sont des chiffres” oublie qu’en investissant sérieusement en bourse on devient propriétaire d’une part d’une entreprise plutôt qu’on ne joue au loto.
• Autant l’investisseur en bourse qui dénigre l’immobilier, oublie qu’avoir une partie de son patrimoine en immobilier avec l’évolution des prix lente et visqueuse qui est propre à cette dernière classe d’actif, aide à gagner en sérénité pour supporter les périodes de forte volatilité des prix en bourse (krach, etc.). Or, en bourse, c’est souvent la stabilité émotionnelle plutôt que vos talents d’analyste qui permet d’éviter les erreurs les plus coûteuses.

Mon livre pour apprendre à investir en Bourse :

Mon livre pour apprendre à investir en Immobilier :