Même si les niches immobilières comme la colocation ou la location saisonnière, sont souvent vantées comme la solution de rentabilisation idéale d’un investissement immobilier locatif par certains autres blogueurs, de mon côté je ne pense pas que ce soit la panacée… En tous cas, et pour relativiser mon propos, je ne pense pas que ce soit la panacée en tout temps et en tout lieu. Dans des villes moyennes (100 000 à 200 000 habitants), même étudiantes, je pense même qu’il faut être particulièrement vigilant sur la colocation. Découvrez pourquoi ci-dessous…
Transcript de la vidéo :
Bonjour à tous. Donc je continue de faire la série, réponses aux questions des lecteurs du blog “mes investissements” ou du livre “l’investissement immobilier locatif intelligent”. Si vous voulez poser votre propre question, vous m’envoyez un mail sur le blog “mes investissements” ou vous laissez un commentaire en dessous de cette vidéo. Alors, la question du jour, c’est, est-ce que les niches comme la colocation ou la location saisonnière sont vraiment la panacée ?
Alors, il y en a beaucoup qui vous les vantent, il y en a beaucoup qui vont vous vendre des formations sur ces niches, moi je pense que ce n’est pas la panacée, et d’ailleurs, si vous avez lu le livre “L’investissement immobilier locatif intelligent“, vous verrez que c’est abordé rapidement dans un chapitre, mais enfin, le cœur du livre c’est la location classique à l’année.
Alors, pourquoi je pense que ce n’est pas la panacée ?
D’abord, la location saisonnière, il y a la réglementation qui se tend un peu autour, c’est-à-dire que dans certaines villes, on a besoin d’autorisations. Je ne vous conseille pas de jouer trop avec, parce que j’en connais qui se sont fait prendre, comme on dirait en langage courant, on peut clairement dire qu’ils ont “pris cher”.
Alors, ensuite, sur les villes un peu plus petites où il n’y a pas besoin de réglementation, il n’y a pas besoin d’autorisation, etcetera, où c’est plus facile, il y en a qui vous expliquent que c’est vraiment la panacée parce que vous aurez un rendement de 20% ou des choses comme ça. Bon, le rendement de 20%, je vous le dis tout de suite, ce n’est pas un rendement d’investisseur immobilier, c’est un rendement où vous vous êtes réinventé un job de concierge. Clairement. C’est-à-dire que si vous voulez déléguer le check-in, le check-out, le ménage, etc., vous êtes peut-être à un rendement plus élevé que la location à l’année, avec peut-être plus de soucis, de dégradation, etcetera, plus de gestion, mais vous n’êtes déjà plus à 20%. Bon, voilà pour un peu mon avis sur la location saisonnière.
Ensuite, la colocation. Alors, la colocation c’est l’autre niche vantée un peu par tous les gourous d’internet sur l’immobilier locatif. Bon, dans des grandes villes, à Paris, à Lyon, Marseille, why not ? Le problème c’est qu’on vous le vend comme la panacée aussi sur les villes beaucoup plus petites. Et là, sur ces villes beaucoup plus petites, ce n’est pas forcément la panacée, ça on oublie souvent de vous le dire.
C’est-à-dire que moi je connais un peu des villes entre, voilà, entre 100,000 et 300,000 habitants, Poitiers, Angers, même Tours, et là ce qu’il se passe sur la colocation, c’est un peu différent de l’image idéale qui se passe dans beaucoup de vidéos glanées sur internet. C’est-à-dire que c’était bien pour les, les early adopters, c’est-à-dire les premiers arrivés sur le marché. Aujourd’hui, il y a tellement de pub autour de la colocation que, de plus en plus de gens se lancent dans l’investissement dans la colocation. Ils se disent que c’est un moyen d’augmenter le rendement, ils proposent une colocation.
Dans des villes comme ça, sur cette taille, entre 200,000 habitants, 100,000 de plus, 100,000 de moins, le marché de la colocation, il n’est pas extensible à l’infini. C’est-à-dire qu’il n’y a pas plus de difficulté de logement que ça. Alors les gens, les locataires potentiellement qui veulent faire de la colocation, c’est vrai que c’est moins cher pour eux, ils vivent en communauté, etcetera, mais voilà, il n’y en a pas non plus une infinité, il y en a encore qui veulent leur petit confort, leur appartement individuel et qui, la colocation pour eux, c’est soit “niet, je n’en voudrai jamais”, soit ce n’est que du provisoire très temporaire, et donc, dans ces villes-là, en fait les colocations ce n’est pas si facile que ça à remplir, c’est-à-dire que le dernier arrivé, pour se placer, il se met un peu moins cher que celui d’avant, le suivant se met encore un peu moins cher, et puis on finit par avoir des prix qui sont tirés vers le bas, et on n’a finalement pas un rendement significativement plus élevé qu’en location à l’année quand on propose une colocation, alors que, clairement, on a plus d’emmerdes.
Plus d’emmerdes, c’est typiquement la durée pour laquelle vont rester le gens, puisque quand vous avez une colocation, même si vous essayez de sélectionner des locataires qui vont rester deux ans plutôt que trois mois, eh bien ils savent que pour être pris qu’il faut vous dire “deux ans”, donc vous ne pouvez pas le détecter au départ, et dans la colocation, en principe, on a en moyenne des gens qui restent beaucoup moins dans votre bien qu’en location classique. C’est-à-dire qu’il y a beaucoup de gens qui vont rester 4, 5 mois parce qu’ils viennent pour un stage, ils ne vous le disent pas, ils viennent provisoirement dans la ville, c’est pour ça qu’ils ont cherché une colocation, qu’ils n’ont pas voulu se compliquer la vie.
Des gens qui s’installent longtemps en colocation, ily en a quand même beaucoup moins. Donc vous avez beaucoup plus de turnover. Alors, si au final vous glanez cet inconvénient supplémentaire de turnover élevé, mais que vous avez pas ou peu de rendement en plus, eh bien vous avez tout gagné, vous auriez mieux fait de ne pas vous compliquer la vie et de faire de la location classique.
Donc, il y a des cas particuliers, pour résumer, où les niches de la location saisonnière ou de la colocation peuvent être rentables, et plus rentables que la location classique à l’année. Par contre, il ne faut pas croire les discours vous disant que c’est la solution miracle partout, en tout temps et ad vitam aeternam. On voit déjà, sur la location saisonnière, que la réglementation se tend et que c’est moins facile qu’avant. Et sur la colocation, dans certaines villes, on voit que la concurrence qui s’intensifie par effet de mode, fait que c’est déjà plus du tout la même chose qu’il y a 3 ou 4 ans…
Le livre pour apprendre l’investissement immobilier locatif :
Article très intéressant, merci à l’auteur ! je rajouterais que ces analyses sont valables aussi pour les investisseurs non particulier, par exemple dans le cadre d’une SCI familliale, parfois compliqué à gérer à cause du nombre d’intervenants dans le processus de décision. Ce type de billets permet de mettre en avant les bonnes questions à se poser et d’avoir une approche plus conciliante avec les autres membres de la SCI (notamment dans le cas des colocations, un concept un peu étranger à la majorité d’entre nous qui sommes plus âgés !)