Ralentissement du marché du crédit immobilier : entre incertitudes et inquiétudes. Banque européenne, mesures gouvernementales, moral des ménages en berne.
Le marché du crédit immobilier est-il en train de caler ?
Parmi les marronniers de la presse hebdomadaire, l’on voit chaque année ressurgir les titres incitateurs à l’achat : « Immobilier : c’est le moment d’acheter », « Immobilier, baisse exceptionnelle des taux » ou « Emprunteurs : acheter ou attendre ? » Alors, qu’en est-il du marché du crédit immobilier ?
En vérité, c’est toujours le moment d’acheter quand on peut le faire ! … et l’actualité personnelle des ménages – mariage, enfant, divorce, héritage – guident bien plus les comportements d’achat, de revente ou d’emprunt que la conjoncture économique ou les taux, n’en déplaise aux scrutateurs infatigables des fluctuations de taux et autres changements de loi.
Votre principale préoccupation, si vous souhaiter acquérir un bien, ce n’est pas tellement quand, mais plutôt auprès de qui vous financer ! Pour cela, rien de tel qu’un courtier comme Vous Financer.
Pourtant, à la marge, certains facteurs peuvent en décider ou en dissuader quelques-uns.
Les taux directeurs de la Banque centrale européenne
Les taux du crédit immobilier dépendent largement des taux directeurs de la Banque centrale européenne. En effet, ce sont eux qui déterminent comment les banques peuvent se refinancer, et plus largement comment va évoluer l’inflation ou l’indice des prix. En ce moment, les taux sont très bas, et l’inquiétude des banques c’est que Mario Draghi ne décide de les remonter. Même un demi-point peut avoir des conséquences importantes.
Pourtant, le crédit immobilier a rarement été aussi accessible depuis une décennie, même s’il a légèrement remonté depuis deux ans. Les taux restent en deçà de 2% pour un emprunt sur 20 ans, tandis ils étaient à 3,5% voici dix ans, et autour de 6% il y a 20 ans !
Les mesures gouvernementales : le plan « Habitat, mobilité, logement »
Faire des économies budgétaires, voilà l’obsession du gouvernement. Car les dettes de l’état sont toujours élevées. Résultat, tout est bon, même la réduction des aides au logement. Ainsi, même si l’annonce complète du plan a été repoussée au 22 septembre suite aux dégâts causés par la catastrophe naturelle Irma dans les Antilles, on en connait déjà les grandes lignes : réduction du montant des APL (Aide personnalisée au logement) et recentrage du PTZ (prêt à taux zéro) sur les zones dites sensibles. Le ministre du logement a-t-il pris en compte le marché du crédit immobilier ?
Ainsi, l’USH (Union Sociale pour l’Habitat) a regretté des « baisses insoutenables de loyers pour compenser une volonté unilatérale de Bercy de baisser drastiquement les APL. Cela fait courir, considère l’USH, un risque majeur à un secteur qui loge 11 millions de personnes, produit plus de 100 000 logements sociaux par an et génère 300 000 emplois ».
Pour le coup, outre sur la consommation des ménages bénéficiant de ces aides, et par suite sur la croissance du marché immobilier, depuis la construction jusqu’au marché du crédit immobilier, c’est bien évidemment sur l’investissement locatif que ces mesures peuvent avoir un impact. Certains préfèrent déjà investir à l’étranger.
Moral des ménages
Après les élections présidentielles, le rajeunissement du visage de l’Elysée aurait-il donné un bain de jouvence aux consommateurs et aux emprunteurs en même temps qu’ils donnaient à la France une image de renouveau aux yeux des observateurs étrangers ?
La désenchantement n’a pas attendu plus long que la traversée de l’été. Les problèmes de fond (chômage, faible croissance de l’économie, crise à tous les étages) ne pouvant se résoudre d’un coup de baguette magique, ni l’effet des réformes, fussent-elles valables, se faire sentir en 100 jours, le marché du crédit immobilier obéit comme les autres marchés à une loi traditionnelle : la prudence (mot poli pour désigner l’attentisme, voire le manque d’audace).
Ce qu’on attend d’un emprunteur
Tout candidat à un crédit immobilier doit montrer patte blanche. Un dossier béton est exigé pour l’accord d’un prêt à qui souhaite investir dans la pierre !
L’un des membres du couple (on emprunte le plus souvent à deux) doit être en CDI ou idéalement fonctionnaire, la santé des emprunteurs doit être impeccable pour garantir les meilleurs taux d’assurance prêt immobilier, leurs revenus supérieurs à trois fois le montant des mensualités de remboursement, leur apport initial significatif (un bon quart de la valeur du bien rassurera les banques), et l’historique de leurs comptes bancaires faire la preuve d’une gestion de fourmi, sans découvert ni dépenses inconsidérées.
A ce prix, des primo-accédants pourront espérer obtenir le saint Graal : l’accord d’une banque pour un prêt à taux fixe sur une durée pas trop longue (moins de 25 ans…)
Tant que le marché du crédit immobilier obéira à des règles aussi strictes, ses acteurs ne devront pas s’étonner qu’en temps de crise il ne concerne qu’un nombre de plus en plus restreint de clients.