Créer une SCI, vraiment utile ou juste pour briller en sociéte ?

Vous êtes investisseur immobilier et vous entendez d’autres investisseurs, qui semblent avertis, parler d’une gestion de leurs bien immobilier à travers une SCI (Société Civile Immobilière). Est-ce vraiment intéressant ou est-il coutume de créer des SCI uniquement pour briller dans les dîners mondains ? Il faut déjà savoir qu’il y a SCI et SCI : en effet, vous pouvez opter pour une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu, ou pour une SCI soumise à l’impôt sur les Sociétés (IS), et les choses sont bien différentes entre les 2 voies.

 

La SCI à l »impôt sur le Revenu (IR).

La SCI à l’impôt sur le revenu est la forme la plus courante de SCI. Elle présente les caractéristiques suivantes :

  • 1. La SCI à l’IR ne permet justement pas, contrairement à la croyance populaire, de réduire son impôt sur le revenu. En effet, une SCI à l’IR est caractérisé par ce qu’on appelle la transparence fiscale, c’est-à-dire que les associés de la SCI sont imposés au titre des revenus fonciers, exactement de la même manière qu’ils le seraient s’ils avaient investi en direct.
  • 2. Le principal intérêt d’une SCI est l’optimisation de la transmission des parts :
    • 2.a Facilité de séparation des biens et de distribution homogène des biens (entre les enfants par exemple). Par exemple, si vous avez 2 biens immobiliers dont l’un a plus de valeur de l’autre, plutôt que d’en donner un chaque enfant avec une soulte, vous placez les 2 dans une SCI dont chacun des enfants aura la moitié des parts. Ou encore cela facilité la possibilité d’acheter des biens en communs dans être mariés dans recourir à l’indivision etc.
    • 2.b Possibilité d’optimisation fiscale des droits de succession.
    • 2.c Possibilité de démembrer les parts (entre nu-propriétaire et usufruiter) et de l’utiliser pour établir des montages intéressants (participations croisées etc.)
    • 2.d Distinguer d’une part le pouvoir de gestion de la SCI, attribué selon les statuts que vous écrivez à un gérant, et d’autre part la propriété des parts.

  • 3. La SCI à l’IS n’est pas compatible avec la location meublée.
  • 4. Pour être utilisée au mieux, une  SCI à l’IR nécessitera de passer par un conseiller de type expert-comptable.

La SCI à l’impôt sur les Sociétés (IS).

Les aspects patrimoniaux et de succession sont identiques que ceux de la SCI à l’IR. C’est sur le plan fiscal que la SCI à l’IS présente des spécificités. A noter que l’option à l’IS est irréversible.

1. Les caractéristiques principales de la SCI à l’IS

  • Une SCI à l’Impôts sur les Sociétés (IS) est une société opaque fiscalement :  elle paye ses impôts de son coté sans impacter votre fiscalité personnelle. Si vous ne percevez aucun dividende de la SCI, vous ne paierez aucune fiscalité locative personnelle relative aux loyers que la SCI a encaissés (La Société  peut donc en encaisser pendant 20 ans sans que votre impôt sur le revenu personnel ne soit affecté).
  • La SCI à l’IS est imposé à l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et au-delà à 33 %. C’est ce taux de 15% qui plait aux investisseurs.
  • La SCI à l’IS amorti comptablement les  biens qu’elle achète (nus ou meublés). Une SCI à l’I.S peut également acheter de l’usufruit de SCPI et amortir.

2. Percevoir les revenus de la SCI à l’IS

Pour  percevoir les revenus de votre SCI à l’IS, il faut les rediriger vers votre patrimoine personnel en vous versant des dividendes. Ceux-si seront taxés à hauteur des prélèvements sociaux (15.5% actuellement)  puis intégrés dans vos revenus imposables après un abattement de 40 % pour tenir la fiscalité propre de la SCI.

Par exemple, avec un TMI de 30%, sur 10 000 €de dividendes bruts, vous en récupérez seulement 10 000 * (1-15.5%-30%*60%) = 6650 €.

3. La SCI à l’IS est fiscalement  la solution parfaite pour se constituer un patrimoine, mais une galère fiscale à la sortie.

La SCI est assujettiz à la plus-value professionnelle, ce qui signifie que lors de la revente d’un immeuble:

  • Vous n’aurez pas d’exonération pour durée de détention.
  •  La valeur de l’amortissement de votre immeuble sera déduit de la valeur d’achat de votre bien et ensuite la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’achat – amortissement). L’avantage important qu’a représenté l’amortissement de l’immeuble pendant toute la durée de l’exploitation se retrouve ainsi imposable en une seule fois lors de la vente de ce dernier.

Votre résultat tenant compte de cette plus-value va être imposé à l’I.S (15% jusqu’à 38120€ puis 33.33% ensuite)

Et pour récupérer ce qu’il reste, et vous le verser, vous devez repasser par l’étape 2 et être à nouveau taxé sous le régime des dividendes. Oui il en reste beaucoup moins au final.

4. L’intérêt de la SCI à l’IS et les solutions permettant d’atténuer le problème à la sortie.

La SCI à l’impôt sur les sociétés est une excellente stratégie pour l’investisseur :

  • Qui souhaite investir à très long terme ;
  • Qui n’a pas besoin de percevoir les revenus de son investissement immobilier et qui souhaite les conserver dans la SCI afin de faire un effet boule de neige en finançant d’autres projets immobiliers.
  • Qui n’a pas l’intention de revendre ses biens ou qui souhaite capitaliser pour transmettre

En effet, pour éviter de passer par les douloureuses cases 2 et 3 exposées ci-dessous, les stratégies suivantes peuvent être envisagées :

  • Ne pas vendre l’immeuble mais vendre les parts ou faire une donation aux enfants.
  • Faire un montage avec démembrement temporaire, la SCI IS détient l’usufruit et une autre SCI IR détient la nue-propriété.  Après la fin du démembrement, la SCI IR récupère la pleine propriété et peux revendre le bien sous le régime de la plus-value des particuliers (qui est plus avantageuse grâce aux abattements progressif dans le temps).

Conclusion : choisissez le régime (IR ou IS) en fonction de vos objectifs, et tant qu’à faire créez une SCP plutôt qu’une SCI !

L’option fiscale dépendra de vos objectifs principaux listés ci-dessus. La SCI à l’IR n’a pas d’intérêt fiscal immédiat, mais permet une répartition, distribution et transmission du patrimoine plus aisée. La SCI à l’IS présente un véritable avantage fiscal immédiat, mais nécessite d’être intégrée dans une stratégie complète à long terme et mûrement réfléchie

Mais si vous vous décidez à franchir le pas, savez-vous que tant qu’à faire, plutôt que de réduire l’objet social de votre Société Civile aux activités immobilières, vous pourriez l’étendre aux produits financiers. Il s’agit plutôt que de créer une SCI de créer une Société Civile Patrimoniale (SCP), qui outre les possibilités des SCI pourra prendre des participations dans d’autres sociétés, réaliser des opérations financières (placement en actions ou foncières cotées, tous types d’investissement etc).

Pourquoi s’en priver ? Cela peut vous ouvrir des possibilités supplémentaires pour optimiser votre patrimoine, et en sus vous pourrez en rabattre lors des dîners mondains face à ceux qui se vantent d’avoir créé une SCI. 😉

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