Critères pour réussir un investissement immobilier

Comment réussir son investissement immobilier ? Après des années de hausse, le sujet de l’investissement immobilier intéresse beaucoup d’’investisseurs et fait débat. Beaucoup souhaiteraient acheter mais ont peur de faire une erreur, de payer trop cher, d’’acheter en sommet de bulles, bref de ne pas réussir leur investissement immobilier. Et c’est compréhensible, car c’est quasiment le seul placement qui oblige à investir beaucoup d’argent une fois, sans pouvoir répartir ses achats dans le temps pour minimiser les risques de mauvais timing.

Au sujet des critères d’’investissement immobilier, je lis 2 grandes tendances. D’une part, ceux partisans d’’un seul critère : l’’emplacement, l’’emplacement et l’’emplacement. D’’autre part, ceux qui présentent des listes à rallonge, du style « les 15 critères pour réussir son investissement immobilier »…Pour ma part, il n’’y a ni 1 ni 15 critères pour analyser l’opportunité d’’un investissement immobilier. Il n’’y en a que 2, mais ces 2 sont absolument nécessaires (et s’appliquent aussi bien à un investissement locatif qu’à une résidence principale):1. L’’emplacement, l’’emplacement et l’’emplacementCette formule qui répète 3 fois le mot « emplacement » est souvent comprise comme une insistance sur l’importance de l’emplacement. C’est en partie vrai, mais pas seulement, car il y a aussi différentes façons d’appréhender l’emplacement.

1.1 Emplacement = la ville
Il faut acheter un bien dans une ville dans laquelle il y a une demande pour ce bien (à l’achat & la location). Oui, mais si c’est pour une résidence principale me direz-vous, je n’ai pas le choix de la ville ! C’est vrai, mais il y a des biens qui restent en équilibre offre-demande tendu, y compris dans des villes en décroissance démographique ou déconseillées pour des investissements locatifs en petite surface. Par exemple, dans des villes moyennes de province où le marché des appartements est peu porteur, celui des pavillons non mitoyens avec terrain reste souvent très porteur…Donc bien choisir son couple type de bien/ville en jouant sur l’un ou l’autre des 2 paramètres selon vos possibilités/objectifs.

1.2 Emplacement = le quartier
L’examen des critères de rentabilité ne doit pas vous conduire à profiter de prix plus bas dans des quartiers à mauvaise réputation ou dont la réputation se dégrade (même si vous pensez cette dégradation injuste ou temporaire ou exagérée). Vous le regretterez la plupart du temps, croyez-moi !

1.3 Emplacement = situation exacte dans le quartier.
Pour 2 appartements à la même adresse, ne pensez-vous pas que le 4e étage sur cour vaudra toujours nettement + cher que le rez-de-chaussée sur rue ?
Pour 2 pavillons dans un même lotissement, n’y-a-t-il pas la ligne droite de Longchamp entre un pavillon orienté Sud avec terrasse ayant vue sur un bosquet et un avec terrasse orientée nord et vue sur un ilot locatif de 2 étages ? De même, entre un pavillon mitoyen et non-mitoyen…

2. Le rendement (y compris pour une résidence principale)

L’idée ici est de mesurer le rendement locatif brut, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel hors charge auquel vous pouvez raisonnablement louer votre bien (auquel on peut rajouter le gain de défiscalisation dans le cas d’un investissement locatif défiscalisant) par son prix d’achat. Et j’insiste y compris si c’est une résidence principale, j’ai bien dit le loyer auquel vous pourriez raisonnablement louer le bien et pas auquel vous allez le louer !
Concernant les appartements en copropriété, il faut garder comme point de vigilance les charges qui ne doivent pas être excessives (ce qui me parait être le cas, si elles représentent + de 20% du loyer hors charges)

C’est ensuite que nous allons faire la différence entre résidence principale et investissement locatif sur le rendement locatif brut nécessaire. Les critères sont en effet + sévères pour un investissement locatif en raison des risque de vacance, de dégradation, et surtout d’une fiscalité beaucoup + défavorable puisque même avec un crédit vous finirez toujours un jour par être taxé sur les revenus encaissés

2.1 Cas d’une résidence principale
Il faut avoir rendement locatif brut > 6% pour un investissement comptant
OU (rendement locatif brut – Taux TEG crédit) > 2% pour un investissement avec une part majoritaire de crédit

2.2 Cas d’un investissement locatif
Il faut avoir rendement locatif brut > 8% pour un investissement comptant
OU (rendement locatif brut + rendement bonus défiscalisation éventuel – Taux TEG crédit) > 3,5% pour un investissement avec une part majoritaire de crédit


Ce système garantit une protection maximale contre les futurs aléas éventuels du marché de l’immobilier. Et ces critères peuvent être remplis quelle que soit l’époque… même actuellement avec des prix immobilier qui ont + que doublé lors de la dernière décennie !…certes en cherchant bien !

La preuve par l’exemple

Pour ma part, j’ai envisagé d’abord envisager d’acheter ma résidence principale dans la ville où je travaille actuellement….oui mais à emplacement correct je trouvais au maximum un rendement locatif brut de 4% (et même si mon banquier m’aime bien, il ne me prête pas à taux fixe de 2% TEG). J’ai ensuite envisagé l’investissement locatif, dans l’ancien puis en Scellier. Je pense qu’avec du temps, en nouant le contact sur le terrain (concierges…) pour traiter en direct propriétaire et rapidement ça aurait pu être jouable, mais seulement à ces conditions, et je n’’ai pas toute cette disponibilité de temps….

Reste donc le Scellier qui permettait en 2010 d’’augmenter le rendement locatif de 2.77% (25% sur 9 ans divisé par 9)…. Oui, mais les promoteurs des appartements en Scellier dans les villes à potentiel locatif gardent une partie de l’’avantage fiscal pour eux, rémunèrent les intermédiaires de vente… et du coup vendent leur produit neuf à un prix trop élevé (supérieur parfois de + de 50% à l’équivalent ancien alors que légitiment on peut attendre 15 à 20% mais pas +), et on se retrouve alors avec un rendement locatif hors avantage fiscal de 3% maximum. Et 3+2.77=5.77% de rendement locatif brut – 3.5% = 2.27% comme taux fixe TEG de crédit nécessaire ce qui était aussi impossible.

Sauf que je me suis dit qu’on y était presque : la seule chose qui faisait capoter le critère était la marge surgonflée du promoteur. Comment faire pour payer un bien neuf à son vrai prix ? Réponse : le faire construire soi-même en étant son propre maître d’ouvrage. Du coup, j’’ai choisi la ville de mes parents (ville moyenne de province en zone B2) en ciblant le bon couple emplacement/bien : un pavillon non mitoyen avec jardin (très forte demande locative pour ce type de biens ce qui n’est pas le cas pour les appartements dans la ville). J’’ai acheté le terrain puis me suis présenté chez le constructeur comme quelqu’un qui faisait construire si c’était pour sa résidence principale.


Bilan des courses : un bien payé sans surcote avec un rendement locatif brut hors avantage fiscal de 4,9% soit 7.67% avantage fiscal compris. Et 7.67 – 3.5 TEG pour mon crédit= 4.17 >>3.5 !
Voilà un différentiel considérable qui permet un enrichissement, sécurise mon investissement en cas de dévissage du marché de l’immobilier, et qui lui donne potentiellement un effet de levier important en cas d’inflation !

Critères pour réussir un investissement immobilier
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12 thoughts on “Critères pour réussir un investissement immobilier

  1. Logement neuf

    C’est sûr que faire soi-même revient à travailler à prix coûtant et à comparer un prix de revient avec un prix de vente. Mais tout le monde ne peut pas assumer un projet de construction de A à Z avec suivi des travaux notamment. Car les chantiers sont souvent source de difficultés insoupçonnées… et parfois on passe comme une fleur ! Sans compter le temps et l’énergie passés à coordonner l’ensemble.
    On n’a rien sans rien, c’est sûr, mais la majorité des gens préfèrera une rentabilité un peu plus faible et une tranquillité conservée. Surtout si on peut trouver un vendeur ou un système de vente moins cher pour le neuf 😉

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  2. webmaster Poster auteur

    Dans mon exemple, j’entendais par faire construire un rôle de maître d’ouvrage et non de maître d’oeuvre. Si ça demande effectivement un peu + d’investissement qu’un produit clé en main, la majorité de la coordination reste aux mains du constructeur (maître d’oeuvre).

    Mon exemple voulait surtout montrer que pour profiter de l’avantage fiscal à plein, il fallait se rapprocher au maximum d’un prix qui intéresserait un propriétaire occupant.
    Les packages fiscal uniquement vendus à des investisseurs avec rémunération des intermédiaires à tous les étages étant à l’opposé montrés du doigt…
    Je reconnais que les produits vendus en vefa et qui sefforçent de limiter au maximum les commissions/intermédiaires, sont une solution à étudier s’ils aboutissent à un prix du neuf qui reste raisonnablement supérieur au prix de l’ancien équivalent. Si c’est le cas, avec le bonus de fiscal, ils devraient s’approcher des critères définis ci-dessus comme repères.

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  3. Condo Lachine

    Wow! Article très précis et très informatif. J’apprécie énormément. Merci pour cet article de très bon niveau.

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  4. expert comptable Paris

    C’est vrais que l’investissement immobilier nécessite beaucoup d’analyse et de préparation et vous avez listé très bine les facteurs principaux à prendre en compte. Cependant, soit on s’hâte, soit on ne pourra plus profiter de la loi Scellier, car elle ne sera plus valable en 2013.

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  5. Vente immobilière

    Tout à fait utile cet article. En effet, un bien immobilier qu’on peut facilement revendre ou louer à un bon rendement et n’importe quand, c’est un bon investissement.

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  6. Hugues de immoneuf le blog

    Bonjour,

    Pas mal du tout cet article mais j’aimerais mettre l’accent sur un paramètre important de la réussite d’un investissement, c’est l’emplacement. Mon entreprise commercialise par exemple des logements à Aubervilliers en ce momment et je peux vous dire que le quqrtier ressempble à une zone de guerre, le prix au être carré est donc très bas. Le programme est pourtant juste à coté du RER et à 1.5km de Paris. Quand on sait que la moitiée des batiments vont être démolis pour laisser place à un nouveaux quartier… C’est l’information le nerf de la guerre rien d’autre seul et moi je l’ai hi hi.

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  7. DONEY MAURICE
    Bonjour Julien.
    Je viens de lire « Critères pour réussir un investissement immobilier » et une chose m’interpelle.
    Vous indiquez qu’il faut avoir un rendement locatif brut de 8% minimum pour un bien destiné à la location (3,5 % avec un crédit) et 6 % minimum pour sa résidence principale (2 % avec un crédit).
    Dans une version récente de votre ouvrage « Construisez et gérez votre patrimoine » le rendement locatif brut minimum est passez à respectivement 7 % pour un bien destiné à la location (2,5 % avec un crédit) et 5 % minimum pour sa résidence principale (1,5 % avec un crédit).

    Mes questions sont les suivantes :

    Qu’elles objectifs de rendements locatifs aujourd’hui c’est à dire au 20/10/2015 ?

    Plus généralement quels sont les critères qui vous font modifier vos « rendements objectifs » ?

    Merci de me répondre.

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne
      Bonjour Maurice,

      Vous avez ressorti un des plus vieils articles du blog, l’un des rares écrit avant que je ne mette à écrire des livres 😉

      Aujourd’hui, je resterais plutôt sur les chiffres de mon livre. Ces chiffres sont là pour donner un point de repère/ordre de grandeur : ainsi, par exemple, pour un investissement locatif, ils se placent plutôt dans le contexte d’un bien à bon emplacement qui subit peu de vacances locatives.

      Le contexte des taux a aussi son importance. C’est pour cela que je raisonne en delta (taux de rendement – taux de crédit) quand il existe un crédit.

      En valeur brute, on parle de 5% mini pour une RP quand les taux sont proches de 0 comme maintenant. Mais si vous pouviez placer vos liquidités à 8% sur le livre A, il faudrait viser plus… De même, dans un cas où les charges de copropriété seraient très élevées, 5% brut (qui ferait par exemple 2% nets) seraient évidemment insuffisants.

      Enfin, au cas où votre question se placerait dans le contexte d’un investissement locatif, quand on aborde la question du rendement, on rentre vite sur le concept de décomposition en rendement nominal et rendement entrepreneurial, que j’exposais dans cet article : Immobilier locatif : rendement nominal et rendement entrepreneurial, et dont je vous conseille la lecture.

      L’essence de ce qui peut faire affiner le rendement visé est dans l’article : plus il y a de boulot au départ ou à la location, plus il faudra que le rendement soit assez élevé pour inclure en sus du « rendement entrepreneurial ».

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  8. SP

    En effet, pour réussir il faut impérativement prendre la localisation en compte. Il ne suffit pas d’acheter un bien et le revendre ou le louer ! Ça ne marche pas toujours ainsi !

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