Comment déclarer son début d’activité LMNP : formulaire P0i & formalités

Comment se déclarer LMNP &remplir son formulaire POi ?

 

Remplir le formulaire P0i et déclarer son début d’activité en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suppose quelques démarches administratives préalables non-cousues de fil blanc.

La déclaration de début d’activité LMNP n’est pas chose aisée. Vous verrez qu’il y a un certain nombre de démarches à effectuer : . De surcroît, pour certaines un retard de déclaration qui peut être préjudiciable. Choisir tôt un comptable spécialisé LMNP et lui déléguer pour se simplifier la tâche et sécuriser les formalités peut être une alternative à envisager à une déclaration faites seul. Nous y reviendrons en conclusion.

Dressons la liste des formalités pour la déclaration de son début d’activité en LMNP au réel pour ne rien oublier et être en règle.

En louant en LMNP, vous avez deux possibilités : la déclaration en micro-BIC ou la déclaration au réel. La seconde est un peu plus complexe à déclarer auprès des services de l’état, mais est dans la plupart des cas plus rentable pour les investisseurs.

C’est donc sur cette dernière que nous nous contrerons et essaierons ci-dessus de dresser un guide pas à pas pour ne rien oublier de déclarer, et ne faire l’impasse sur aucun formulaire à remplir ou démarche administrative à effectuer..

Le dépôt du formulaire P0i.

Tout d’abord, pour déclarer votre début d’activité LMNP, vous devez adressez un formulaire P0i. Vous pouvez en télécharger un exemplaire ici.

À qui envoyer le formulaire P0i LMNP ?

Vous devez remplir ce formulaire et l’adresser la liasse au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre premier bien.

Ce formulaire vous permettra d’être attributaire d’un numéro de SIRET, qui sera votre identification comme entrepreneur LMNP.

Déclaration de début d’activité LMNP : un enjeu sur le choix de la date !

Une erreur cruciale est à absolument éviter lorsque vous remplissez ce formulaire en achetant un premier bien locatif placé en LMNP : vous devez déclarer comme date de début d’activité une date antérieure ou égale à la date de signature de l’acte authentique. Sinon, vous ne pourriez plus déduire dans votre comptabilité les frais de notaire et les éventuels frais d’agence liés à ce bien dans votre comptabilité LMNP…

Remplir le formulaire P0i pour déclarer son activité LMNP

Vous n’avez normalement que 15 jours après la date de début d’activité LMNP déclarée pour remplir et adresser votre formulaire POi de début d’activité.

Retard de la déclaration LMNP.

L’oubli d’envoi de la liasse P0i peut parfois être rattrapé selon la tolérance des services fiscaux, variable d’un service à l’autre, et toujours dans une certaine mesure d’ampleur du retard.

Les documents à remplir pour la CFE en LMNP.

Une fois votre P0i déposée, vous devriez être contacté par votre centre des impôts des entreprises qui vous demandera de remplir les formulaires Formulaires 1447-C-SD et 1447-M-SD pour la CFE de votre activité LMNP.

En principe, vous serez exonéré la première année. Les années d’après, faute de bénéfice comptable vous devriez payer la CFE minimum sur laquelle a délibéré votre commune. Pour cela, vous aurez à normalement demander un plafonnement de votre CFE lié à la valeur ajoutée dégagée par votre activité.

Mais une fois que vous en serez là, votre activité sera déjà bien lancée. Or, il reste un étape à effectuer dès le début de votre activité dont nous n’avons pas encore parlé : la levée d’option pour le régime réel.

La levée d’option pour le régime réel associée à la déclaration de début d’activité LMNP.

Même si certaines versions du formulaire P0i vous demandent de préciser si vous vous placez en régime micro-BIC ou réel simplifié, deux précautions valent mieux qu’une. Vous devez donc adresser un courrier recommandé avec A/R de levée d’option  au Service des Impôts des Entreprises auquel le bien loué est rattaché. Ce courrier doit  simplement stipuler votre choix d’opter pour le régime réel simplifié.

 

 

Choisir un comptable et effectuer sa déclaration LMNP.

Lors de votre déclaration d’impôts sur le revenu, vous devrez remplir une déclaration 2031 pour votre activité LMNP au réel. Il est impératif de passer par un comptable. En effet, les services des impôts imposent désormais la télétransmission de votre liasse fiscale par un prestataire agréé.

Choisir un Centre de Gestion Agrée (CGA).

Un Centre de Gestion Agrée (CGA) a pour mission de vérifier votre liasse fiscale. L’adhésion à un CGA est facultative, mais permet les 2 bénéfices suivants :

  • 1. La non-majoration de votre bénéfice imposable de 25 % si votre résultat de l’année est supérieur à zéro.
  • 2. Une réduction d’impôt à hauteur des 2 tiers de vos  frais de comptabilité (prestation payée à votre comptable).

En début d’activité, le bénéfice n°1 est en général inutile. Mais le bénéfice n°2 suffit en général à rendre l’adhésion à un CGA rentable pour l’investisseur.

Déclaration d’un établissement secondaire LMNP.

Vous devez déclarer les établissements suivants. Lorsque vous ajoutez un nouvel appartement à votre activité de LMNP, vous n’avez pas besoin de refaite une déclaration P0i. Même si l’administration n’est pas particulièrement claire sur ce point, il reste conseillé de remplir un formulaire P2i pour déclarer ces établissements secondaires.

Comment se déclarer LMNP ? Conclusion : pas si simple, et quelques étapes.

Oui, ces formulaires font un peu mal à la tête à remplir.

En remplissant certains de ces formulaires, certains ont l’air de ne pas être tellement adaptés à l’activité spécifique de LMNP. Vous vous ferez parfois quelques noeuds au cerveau en vous demandant si vous devez ou non remplir telle ou telle case. D’expérience, l’important est d’avoir déclaré correctement en envoyant tous les formulaires, de ne pas oublier d’étape qui auraient des conséquences fiscales désavantageuses pour vous… Et si l’administration a un problème de compréhension lié à la façon dont vous les avez rempli vos formulaires, elle saura vous contacter pour vous poser les questions adéquates.

Mais peuvent être sous-traités à votre comptable LMNP.

Quand vous déclarez votre début d’activité LMNP réel, vous allez avoir besoin d’un comptable LMNP. Pourquoi ne pas le solliciter pour effectuer ces formalités et notamment le dépôt de la liasse P0i pour vous ? C’est souvent un geste que propose les comptables LMNP lors de l’entrée en relation avec ses nouveaux clients en l’incluant pour la 1ère année dans son tarif habituel.

 

 

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37 réflexions au sujet de “Comment déclarer son début d’activité LMNP : formulaire P0i & formalités”

  1. Merci pour cet article bien intéressant. Concernant le formulaire P0i, peut-il être envoyé avant la date de signature de l’acte de vente du premier bien acheté ?

    Répondre
    • Dans ce sens là, cela ne semble pas poser de problème (si on n’est pas à cheval sur deux années différentes en tout cas, sinon ça risque d’obliger de déposer les comptes une année pour rien). Cela peut même éventuellement être utile si on a commencé à acheter des matériaux pour les travaux avant l’acte authentique histoire de pouvoir déduire ces factures.

      On a même en théorie 15 jours après le début d’activité pour l’envoyer, mais la date de début d’activité déclarée inscrite sur le formulaire doit bien être antérieure ou égale à la date du 1er achat.

      Répondre
      • Bonjour,
        Je voulais en effet être sure que l’on peut déclarer une date antérieur à l achat du premier bien ?
        Je signe l achat début mai mais débute la location début juin donc j’aurai voulu commencer l’achat de divers meubles pour anticiper et je me demandais donc si cela été possible car comme on doit mettre l’adresse du bien et déposer aux greffes du tribunal et que le bien ne m’appartient pas encore je trouvais cela étrange ! Merci d’avance si vous pouvez me confirmer cela
        Juliette

        Répondre
          • Merci. Je cherchais cette info rarement relayée. On lit souvent debut d’activité = date de l’acte de vente.
            Le comptable n’est par contre pas obligatoire au réel. Si on aime les chiffres ça se fait.

          • Bonjour,
            Sauf qu’il faut obligatoirement télétransmettre désormais. Et vu le prix des logiciels, ce n’est pas “amortissable” pour une seule liasse. Donc ça revient à “obligatoire” dans la pratique

  2. Bonjour Julien,
    J’ai lu ton livre et ton blog que je trouve vraiment très instructifs et du coup je me suis rendu compte que je n’avais pas opté pour la bonne stratégie (en fait pas de stratégie du tout… ) pour les 2 apparts que j’ai depuis 10 ans pour l’un et 1 an pour l’autre car je les declare en fonciers nus alors que les baux sont en meublés (studio et T2 dans une ville étudiante). J’avais fait ce choix qui me parraissait plus simple avant de t’avoir lu car je les avais acheté sans crédit immo. Aujourd’hui, je demande si il y a un intérêt à changer de statut et si ce n’est pas trop tard? Et si c’est le cas, est ce que ta procédure énoncée dans ton article tient toujours?
    Promis, je ne ferai plus cette double erreur (pas de crédit + pas d’optimisation fiscale… )

    Répondre
    • Bonjour Nathalie,

      Oui vous pouvez encore le déclarer en meublé.
      – En réel, vous amortissez le bien à sa valeur vénale à partir de la date de passage en meublé (faire faire une estimation par une agence par exemple). La déclaration P0i doit être envoyée avant le passage “officiel” en meublé.
      – Vous pouvez aussi regarder ce que donne le micro-BIC avec l’abattement forfaitaire de 50% comme vous n’avez plus d’emprunt dessus et d’intérêts à déduire. Là, vous avez juste le P0i et vous vous arrêtez là. Pas besoin de comptable, et évidemment pas de courrier de levée d’option pour le régime réel.

      Une simulation comparative sur rendement locatif devrait vous permettre d’arbitrer entre les 2 solutions pour déterminer la meilleure entre les 2 dans votre cas précis.

      Répondre
  3. Bonjour,
    Propriétaire d’un terrain je projette de construire 2 maisons pour la location touristique en LMNP ma question c’est quel régime serait le mieux adapté pour moi et quel est le taux marginal d’imposition dans mon cas.
    Merci de votre réponse.
    Cdlt,

    Répondre
    • Pour votre question sur le régime le mieux adapté, je vous conseillerais de faire des simulations avec des outils de calcul de rendement locatif.

      Mais au vu de 2nde votre question sur votre taux marginal d’imposition, je vous conseillerais surtout de prendre le temps de vous documenter et former pour bien comprendre ces notions, car nous ne pouvons évidemment pas deviner votre taux marginal d’imposition…et donc répondre à votre question…

      Répondre
  4. Bonjour,

    J’ai acquis un appartement en octobre 2018. Les travaux se terminant ce mois-ci , mars 2019, je compte l’exploiter en location meublée à l’année dans les semaines qui viennent. Je n’ai pas encore effectué la déclaration du statut LMNP et à la lecture de ton article, je comprends qu’il faut inscrire la date d’acquisition comme date de début d’activité.
    Outre que le délai de 15 jours sera allègrement dépassé, le fait d’effectuer cette déclaration “tardive” sur une autre année fiscale est-elle possible et a-t-elle des impacts sur la future fiscalité de cette activité ?
    Par ailleurs, n’ayant pas de revenus liés à cette activité en 2018, est-il tout de même nécessaire dans la foulée de faire une levée d’option pour le régime réel et d’effectuer la télédéclaration ou sera-t-il uniquement nécessaire pour l’année suivante ?

    Merci d’avance de ton retour,

    Répondre
    • 1. A certains endroits, ils sont assez tolérants par rapport au délai de 15 jours. Donc ça peut se tenter.

      2. Je pense qu’il faut faire un exercice 2018 quand même. Mais je n’ai jamais été dans ce cas, donc à vérifier avec votre comptable qui saura vous dire ça.

      Répondre
  5. Bonjoir j ai acheter en février 2018 un t2 et je l ai loué en meuble en mai 2018 mais jusqu’a que je me mette sur la déclaration d d’impot je ne savait pas que il fallait faire cette poi et la cet trop tard
    Je doit donc le déclarer en non meublé ou pas et dans quoi reel ou micro
    Désolé mais je ne savait pas que c était aussi compliqué
    Je l ai loué par agence et on ne ma jamais rien dit
    Je suis perdu
    Merci

    Répondre
    • Vous pouvez toujours essayer de régulariser pour le P0i au moins pour l’avenir, ou demande à votre centre d’impôts comment procéder.

      Pour déclarer en réel meublé, il fallait prendre un comptable qui devait télétransmettre la comptabilité avant le 3 mai. Donc ne reste qu’éventuellement le micro-BIC pour ce 1er exercice…

      Répondre
  6. Bonjour,
    Merci pour cet article. J’ai un doute: en tant que LMNP à paris, dois je payer la cfe minimum ou bien la cfe calculée sur la base des la valeur locative et du taux etabli par la ville chaque année? Merci

    Répondre
  7. Bonjour ,
    J’ai acheté un bien en mars 2019 , celui ci n’est pas encore loué les travaux commence en septembre.
    L inscription était elle a faire la veille de l’achat immo ou juste dans les 15 jours après le debut de la premiere location sopit me 15 septembre 2019 . Dans les deux cas je suis dans les regles je pense puisqu’on est en 2019 non ?

    Répondre
    • Pour passer les frais de notaires et éventuels frais d’agence dans la compta, il faut normalement que le début d’activité soit déclaré avant l’achat. Voir avec votre comotable ce qu’il vous conseille dans votre cas : proposer une décalration en retard avec date de début en mars ?

      Répondre
  8. Bonjour
    J’achète une maison en tant que résidence principale le 1er septembre 2019. Je ne veux commencer l’activité de LMNP saisonnière qu’à partir d’avril 2020 pour 3 studios intégrés dans la maison notamment parce que je veux faire des travaux de rénovation ( isolation, peintures, équipements) auparavant.
    Puis-je avant le 15 septembre déclarer le début de mon activité dans le formulaire PO1 pour imputer mes frais de notaire, d’agence et de travaux sachant qu’elle ne commencerait réellement qu’en 2020?
    Devrais je faire en 2020 une déclaration fiscale même si mes revenus pour 2019 seront nuls ?
    Merci d’avance pour votre éclairage

    Répondre
    • Si vous n’aviez pas précisé que c’est un achat en tant que résidence principale, je vous répondrai cela : Pour moi, je pense c’est comme ça qu’il faut faire. En faisant une compta nulle pour 2019.
      Seul un comptable pourra vous le confirmer à 100% (au passage demandez lui les frais pour la compta 2019 à zéro qu’il prendrait…)

      Là, avec l’apsect achat en résidence principale qui s’ajoute, il faut vraiment prendre l’avis d’un professionnel comptable pour voir ce qui est faisable ou non : ce ne doit pas être trivial de tout passer en charges / amortissements.

      Répondre
  9. Bonjour,
    Je suis en cours d’acquisition de mon premier bien. 2 T1 et un T4 en colocation. Je signe le compromis dans 2 semaines. A quel moment dois je déclarer mon début d’activité LMNP ?
    Merci

    Répondre
  10. Bonjour,

    Est-il judicieux de faire de la location meublée sur de plus grandes surfaces (60m² ou T3 minimum) ?
    Je pense que la force de la location meublée est l’amortissement du bien. Cela permet souvent d’avoir un cash-flow positif grâce un avantage fiscal significatif.
    N’ayant pas encore investi, je me rends compte que la fiscalité m’alourdit et j’ai trouvé en l’amortissement une solution miracle.

    Peut-on louer au meublé si le locataire décide d’y installer ses propres meubles et de remplacer le tout avant de partir ?

    Sinon il me semble que le seul moyen de bénéficier de l’amortissement en location nue est d’investir en société à l’IS (SCI, SARL …), est-ce exact ?

    Par avance merci.

    Répondre
    • Le meublé se fait beaucoup sur les grandes surfaces en colocation. Il se fait classiquement en T1/T2 pour les étudiants et salariés en mobilité. Le T3 est un peu l’intermédiaire : la réponse dépend de la zone où est situé le bien.

      Non, si le locataire installe ses meuble et le reprend, bien sûr, cela ne fonctionne pas.

      Oui, on amortit également dans une société à l’IS. Le régime de la revente est en revanche moins favorable qu’en LMNP.

      Répondre
  11. Bonjour,
    J’ai dû changer de région pour des raisons professionnelles. Dans l’urgence, j’ai trouvé un petit appartement à louer dans lequel je n’ai pu apporter mes meubles de mon ancien logement dont je suis propriétaire depuis 10 ans.
    J’ai donc décidé de louer mon ancien habitation principale tout meublé.
    A vous lire et lire bien d’autres articles sur le sujet, il est semble-t’il plus intéressant d’opter pour un régime réel simplifié. Cependant, concernant l ‘amortissement et les charges déductibles, je ne trouve pas de réponse à mes questions.
    j ai acheté cette maison il y a 10 ans ( laquelle avait déjà 30 ans) et pour laquelle je paie toujours un crédit immobilier et un autre crédit pour travaux (achevés il y a 2 ans). Les meubles que j ‘y ai laissés ainsi que l’électroménager ont eux aussi pas loin de 10 ans.
    – Puis-je déduire les frais de notaire et d’agence payés à l ‘époque?
    – Sachant que j ‘ai profité des taux bas pour faire un rachat de crédit immo en passant à nouveau devant le notaire, quelle date d’achat dois-je retenir?
    – L’ amortissement concerne -t’il les biens de +de 40 ans? et mes meubles âgés de 10 ans?
    -Cet amortissement se compte t’il à l année ou au prorata (ex d’un bail signé en fin d’année 2019)?
    – Si je n’ai rien à amortir ou à déduire, puis-je opter pour le régime réel ou cela est absurde?
    Merci pour vos réponse, je suis perdue.

    Répondre
    • Bonjour,

      Vous faites évaluez le bien à sa valeur vénale actuelle, et ce sera la base sur laquelle amortir. La durée d’amortissement partira de cette date là et ne changera rien par rapport à un achat classique. pas de prise en compte de frais de notaire puisqu’on part de la valeur vénale actuelle et qu’ils sont antérieurs au début de l’activité LMNP.

      Pour les meubles vieux de 10 ans, il faut oublier.

      Vu que vous etes obligé d’avoir un comptable pour du LMNP au réel, il vous accompagnera sur tous ces sujets.

      Répondre
  12. Bonjour
    Merci pour ces explications très intéressantes.
    Pour mon cas j’ai effectué un achat immobilier en décembre 2019 et après pas mal de travaux la location vient juste de débuter ce mois-ci. Je viens juste de découvrir ce formulaire P0i à envoyer. Je ne sais quelle date de début à mettre? la date de l’achat? Par ailleurs j’avais déclaré les frais du notaire et agence pour l’année dernière.
    Merci par avance pour votre aide

    Répondre
    • Normalement pour pouvoir passer en charge frais d’acquisation, il faut que la date de début du Poi soit au + tard la date d’acquisition. On a en égénral 15 jours pour envoyer le formulaire après la date de début d’activité qui y figure. L’adminsitration fait parfois preuve d’une certaine tolérance sur ce point (+ ou – grande selon les régions)

      Répondre
  13. Bonjour,

    Je suis à la recherche d’un petit appartement pour réaliser du LMNP réel simplifié.
    Est-il possible de réaliser ce projet sur un appartement vendu meublé avec un locataire en place ou dois-je attendre la fin du bail en cours ?

    Merci par avance

    Répondre
  14. Bonjour, je déclare 3 meublés en micro bic depuis jan 2019 mais je m’aperçois en lisant plusieurs articles sur le net que le réel serait plus avantageux que le micro bic et surtout qu’il faut s’inscrire au greffe.
    En tant que kiné libéral j’ai déjà un numéro de siret, de ce que j’ai compris on va me créer 3 siren pour mes meublés.
    Ma question est : puis je cocher sur le POi (que je vais envoyer au greffe pour régulariser ma situation) déclaration au réel sachant que la date du 1er février est passé; d’apres l’expert comptable que j’ai vu c’est trop tard pour déclarer au reel 2020 et meme en 2021 . Qu’en pensez vous? peut on rattraper cette erreur pour ne pas perdre 2 années?
    J’essaie de joindre le SIE mais en vain…
    D’avance merci pour vos réponses

    Répondre
  15. Bonjour

    Il me semble (et plusieurs sites le confirment) qu’il n’est pas obligatoire de passer par un comptable pour la déclaration LMNP. C’est recommandé mais non obligatoire

    Répondre
    • Ce n’est pas obligatoire pour l’immatriculation.

      Pour la déclaration annuelle, ce n’est pas de passer par un comptable que c’est obligatoire. Par contre, il est désormais obligatoire de télétransmettre les données aux impots. Vu le coût des logiciels pour faire ça, difficile de le faire tout seul de façon rentable sans passer par l’intermédiaire d’un comptable.

      Répondre
  16. Bonjour,

    J’ai du mal comprendre ce qu’il y a avait écrit sur le site des impôts quant à ma déclaration du Poi dans les 15 jours du démarrage de l’activité lmnp.
    Je m’explique, j’ai acheté en VEFA en mai 2020 (passage chez le notaire) et avec la pandémie mon appartement sera livré qu`en novembre 2021. Du coup je pensais être dans les clou quand aux démarches formulaire poi +comptable etc…
    Que puis je faire pour rectifier et déduire les frais payés comme: frais de dossiers liées au crédit et des intérêts sur les fonds débloqués?
    Sachant que la livraison de l’appartement n’est pas encore effective.
    Merci

    Répondre
  17. Bonjour, j’ai signé l’acte final de mon premier bien en lmnp le 15 novembre 2022, date à laquelle j’ai déclaré mon début d’activité. Hors j’avais émis en avant cette date une provision au notaire (environ la moitié des frais finaux). Est-ce que l’ensemble des frais d’acte seront déductibles/amortissables (le coût réel n’étant déterminé qu’après l’achat, avec solde d’un trop perçu) ou bien dois-je rectifier la date de début de mon activité lmnp pour la faire correspondre à la date du paiement de la provision ?
    Merci d’avance pour vos lumières.

    Répondre

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