Devenir rentier : les étapes et voies pour y arriver.

Comment devenir rentier ?

Pour devenir rentier, quelle est la meilleure méthode ? Est-ce possible ? Ce sont les questions que se posent de nombreux investisseurs rêvant d’accéder à une indépendance financière leur laissant une totale liberté dans leur choix de vie. Que ce soit pour devenir rentier immobilier locatif ou rentier de la bourse, voyons les étapes à emprunter avant d’être rentier.

Et n’oublions pas de citer les risques et les écueils, car il faut être conscient qu’un business de “vendeur de rêves” vous expliquant comme devenir rentier rapidement existe autour de la thématique de l’indépendance financière. Mais ceux-ci enjolivent parfois un peu trop la réalité.

1. Devenir rentier : les étapes clés.

 

Avant de vous demander, comment devenir rentier, la première étape est d’analyser votre situation personnelle. Vous pouvez vous trouver dans un des 4 cas ci-dessous.

• Situation n°1. Vous avez peu de capacité d’épargne. Devenir rentier reste un rêve.

Votre ambition doit être d’accéder à la situation n°2 pour pouvoir espérer devenir rentier. Dans la majorité des cas, la meilleure solution sera d’investir en vous en envisageant une reprise d’études pour augmenter votre employabilité et vous permettre de trouver un travail plus rémunérateur.

Une minorité qui est assez bricoleuse pour dégager un revenu entrepreneurial de l’immobilier, pourra, sous réserve d’être en capacité de contracter un petit crédit immobilier, envisager l’achat successif puis revente de résidences principales à rénover pour passer à la situation n°2.

• Situation n°2. Votre capacité d’épargne mensuelle est importante, mais les revenus de votre patrimoine sont inférieurs à vos dépenses mensuelles. Vous êtes aspirant rentier.

Vous avez déjà un petit patrimoine, des revenus confortables et une certaine capacité d’épargne. C’est la phase où c’est l’optimisation de votre gestion de votre patrimoine qui peut vous permettre de passer à l’étape n°3 où vous êtes rentier.

Il faut donc augmenter votre patrimoine et son rendement pour passer à l’étape n°3. Les 2 piliers pour devenir rentier sont donc ici :

• L’investissement en bourse, en choisissant des styles gagnants.
• L’investissement immobilier locatif, en choisissant soigneusement des biens dégageant une véritable rentabilité locative.

Certains choisiront de devenir rentier immobilier et se concentreront donc sur un seul des 2 piliers, d’autres préféreront un mix des 2.

• Situation n°3. Les revenus de votre patrimoine sont égaux (ou légèrement supérieurs) à vos dépenses mensuelles. Vous êtes techniquement rentier.

Vous avez atteint l’indépendance financière. Votre but n’est plus de devenir rentier, mais de le rester.

Il ne vous reste plus qu’à augmenter un peu votre marge de sécurité, au cas où des changements dans votre vie viendraient à augmenter vos besoins pour financer votre train de vie.

Si vous êtes arrivé là, vous savez comment faire, il suffit de poursuivre la méthode que vous avez utilisée pour passer de l’étape 2 à l’étape 3. A moins que vous n’envisagiez d’aller jusqu’à l’étape n°4… Mais soyez conscient qu’à partir d’un moment, courir après l’argent pour l’argent est vain !

• Situation n°4. Les revenus de votre patrimoine sont très supérieurs à vos dépenses mensuelles. Vous êtes rentier de façon pérenne.

Cette situation se retrouve plus souvent en cas de revente d’une entreprise, ou de gros héritage.

Ainsi, quelqu’un ayant un patrimoine de 5 millions d’€ placé à 5% dégagerait des revenus de 250 k€/an. Si ses besoins de dépenses annuelles sont de 100 k€, il replace chaque année 150 k€ qui rapporteront eux-mêmes 5% l’année d’après et ainsi de suite.

A ce stade, on se retrouve un peu dans les situations étudiées par Thomas Piketty où la patrimoine grossit tout seul d’année en année avec en sus un phénomène d’intérêts composés, tout en finançant le train de vie.

2. Devenir rentier : voie lente vs. voie rapide.

 

La voie de l’investissement sus-mentionnée, que ce soit en bourse et en immobilier est la voie lente pour devenir rentier. Mais il y’ a voie une plus rapide pour qui souhaite être rentier, c’est celle de l’entrepreneuriat : elle sera plus rapide pour ceux qui réussissent, mais il y aura beaucoup moins d’élus et plus d’échecs.

• Livres pour creuser la voie lente (celle de l’investissement) pour devenir rentier :
  • Le livre Stratégies pour devenir rentier en dix ans, par Philippe Proudhon le fondateur du forum de qualité devenir-rentier.
  • Ceux de la liste livres pour apprendre à investir en bourse.
  • Ceux de la liste apprendre à investir dans l’immobilier.

• Livre pour creuser l’alternative de la voie rapide :
  • The Millionaire Fastlane: Crack the Code to Wealth and Live Rich for a Lifetime (en anglais).
  • Les livres pour apprendre à créer son entreprise  de la liste.

Nous y reviendrons plus en détails dans la suite de cet article au paragraphe la voie royale pour devenir rentier : les étapes.

3. Quel capital pour devenir rentier ?

 

Beaucoup de sites américains parlent de la règle des 4% ou règle des 25. Celle-ci revient à dire qu’en consommant annuellement 4% de votre capital (placé adéquatement sur un mix d’actifs productifs et quelques obligations), vous restez rentier. Ou par corollaire qu’il vous faut un capital correspondant à 25 fois vos dépenses annuelles pour être rentier. Avec cela, même en reproduisant les pires périodes/décennies historiques de la bourse, votre patrimoine ne retomberait jamais à zéro.

Si vous voulez backtester plusieurs scénarios historiques en jouant sur la composition du portefeuille du rentier (et sur le montant de sa rente annuelle) et son rythme de consommation de capital, vous pouvez utiliser le simulateur Firecalc à condition de maîtriser l’anglais. Il nécessite un petit effort de prise en mains, mais dispose de possibilités intéressantes.

C’est là un enjeu majeur et souvent sous-estimé par celui qui cherche à devenir rentier. Quand franchir le pas et passer d’une phase d’accumulation de capital à une phase de consommation de capital ? Et comme l’aspirant rentier a souvent fait tous ces efforts pour fuir un monde du salariat qui ne lui convient pas, ce serait dommage que ce patrimoine ne suffise pas sur la durée, et devoir faire machine arrière quelques années plus tard.

Une règle de consommation du capital optimiste ou pessimiste ?

En France, étant donnée la fiscalité parfois sévère qu’aura à subir notre rentier sur ses placement immobiliers et financiers, ainsi que le monde actuel de taux bas, je conseillerai plutôt à l’aspirant rentier d’utiliser par sécurité une règle de 3% ou règle des 33. Pour l’utiliser, il faudra ensuite déterminer correctement vos dépenses annuelles en prévoyant éventuellement des évolutions futures (arrivée d’enfants etc.).

A noter qu’il n’est pas non plus nécessaire d’empiler les marges de sécurité en prenant ceinture, bretelles, et parapluie, car une vie de rentier n’est pas forcément totalement oisive et le rentier peut avoir certains des activités qu’il fait uniquement part plaisir qui sont lucratives.

Pour aller plus loin, vous trouverez d’ailleurs dans la vidéo ci-dessous une analyse critique des facteurs optimistes et pessimistes de la règle des 4% de consommation de capital du rentier.

D’ailleurs au fait, pourquoi devenir rentier ?

4. Pourquoi vouloir devenir rentier ?

 

Dans ma conception, en choisissant de devenir libre financièrement, le but n’est pas l’oisiveté comme le laissent présupposer les photos de palmiers qui accompagnent souvent les articles sur le sujet des rentiers (et j’ai fait pareil…), mais plutôt la liberté.

C’est être occupé mais en pouvant  choisir de faire ce qu’on veut, avec qui on veut, quand on le veut. Bref, disposer de son argent de rentier en l’utilisant comme un pouvoir ou une liberté de dire non. C’est ce que les américains ont surnommé la “Fuck You Money“.

 

5. Les 3 concepts clés à assimiler pour devenir rentier un jour.

 

On ne devient pas rentier sans accumuler des connaissances, et s’imprégner d’un certains mindset de ceux qui ont réussi à être rentier avant nous. Synthétisons les concepts les plus importants à avoir assimilé pour celui qui a pour but l’indépendance financière.

Les trois concepts les plus importants à assimiler pour viser et atteindre l’indépendance financière et devenir rentier sont :

• 1. Le premier, ça va être bien assimiler la différence entre prix et valeur. C’est ce qui va vous permettre vraiment de comprendre la différence entre investir et spéculer.

• 2. Le second concept, qui est important à comprendre pour pouvoir être un jour rentier,  c’est d’avoir compris la différence entre créer son job ( = se recréer son job) d’une part et créer son entreprise d’autre part. C’est finalement avoir bien compris la notion de revenu indépendamment du temps de travail qu’on passe pour encaisser ces revenus. C’est ce qu’a très bien schématisé Robert Kiyosaki avec ses fameux cadrans du cash-flow.

• 3. Enfin, le troisième concept à bien avoir assimilé pour pouvoir viser l’indépendance financière,, ça va être de savoir raisonner gagnant-gagnant. D’ailleurs, raisonner gagnant-gagnant, c’est l’un des 7 principes que retient Steven Covey dans son livre Les 7 habitudes de ceux qui réussissent tout ce qu’ils entreprennent.

Peu de gens raisonnent gagnant-gagnant.

Et à mon avis, ce n’est vraiment pas un hasard puisque finalement peu de gens raisonnent gagnant-gagnant. Beaucoup pensent que dans toute situation, il y a un gagnant et un perdant. Et ils raisonnent gagnant-perdant. Et finalement raisonner gagnant-perdant a deux écueils :

• • D’abord, ceux qui raisonnent gagnant-perdant vont essayer de se poser systématiquement du côté du gagnant et de créer un perdant. Et finalement, ça, c’est une stratégie de court terme. Ce n’est pas une stratégie qui marche à long terme parce que finalement, vous ne pouvez pas vous enrichir à long terme aux dépens de gens, en arnaquant des gens. Il faut comprendre que pour vous enrichir, vous avez besoin de vraiment leur apporter de la valeur et qu’ils ressentent  que vous leur apportez quelque chose et non pas que vous les arnaquez. D’ailleurs, Warren Buffet a une phrase assez intéressante à ce niveau-là quand dit : “il faut 20 ans pour construire une réputation et 20 secondes pour la détruire”. Donc ça montre que ce n’est pas en agissant aux dépens des autres que vous allez y arriver à long terme. C’est une stratégie de court terme qui ne marchera pas à long terme.

• • Et puis, l‘autre écueil de celui qui résonne gagnant-perdant, c’est finalement que pour lui, dans toute opportunité dans ou deal, il va y avoir un gagnant et un perdant. Et donc s’il voit que l’autre partie a un intérêt dans ce deal et y est gagnante,  il va considérer que lui est alors forcément perdant, et ce, même s’il ne voit pas en quoi il est perdant… Finalement, il va considérer qu’il est perdant dès qu’il ressent l’autre comme gagnant. Il va ainsi en quelque sorte voir le mal partout et ça va lui faire louper des opportunités et louper des deals

Pour moi, ce sont vraiment les trois notions fondamentales pour devenir rentier que vous devez avoir assimilées et digérées.

6. Devenir rentier immobilier.

 

Rentier immobilier : un choix intéressant, mais attention aux illusions.

Chercher à devenir rentier avec l’immobilier, car c’est le seul investissement qui permet un effet de levier. Il faut néanmoins faire attention aux fausses promesses dans ce domaine. Si vous cherchez à comment devenir rentier trop rapidement ou comment devenir rentier avec un seul appartement, vous vous bercez en effet d’illusions.

Ceci étant dit, l’investissement immobilier est une bonne voie pour qui cherche à devenir rentier.

Combien d’appartements pour être rentier ?

Il s’agit en quelque sorte d’acheter un à deux appartements tous les ans pendant plusieurs années consécutives. Les modalités  ne sont ensuite que détails : acheter 2 appartements/an pendant 5 ans, ou acheter un appartement/an pendant 10 ans pour en obtenir 10 etc. Le but est au final de vivre des loyers : un peu au début grâce à d’éventuels cash-flows positifs, puis de plus en plus une fois que les emprunts seront intégralement remboursés.

Quelques opérations d’achat / revente peuvent également être incluses dans la stratégie pour dégager des plus-value et obtenir du cash pour rembourser des emprunts par anticipation ou effectuer d’autres opérations. Il faudra toutefois veiller à ne pas risquer la requalification en marchant de biens.

Enfin, il ne faut pas se laisser berner par la fausse impression de facilité de l’investissement immobilier. Si l’immobilier est bien à classer des la catégorie Petit Effort / Gros Résultats et est en cela un bon plan, l’investisseur se soumet quand même à certains risques.

 

Rentier immobilier :  des risques, dont il faut être conscient.

Le rentier immobilier ne va pas pouvoir se contenter d’un seul appartement, et va nécessairement investir dans plusieurs lots. Il se retrouvera ainsi “serial-bailleur”.

Sans vouloir tuer le rêve (qui est certes possible), le serial-bailleur va se trouver confronté à plusieurs obstacles . Puisque sur ce blog, on ne parle pas que du coté conte de fées (peut-être parce que je n’ai pas un séminaire basé là-dessus à vendre…), essayons de passer en revue les difficultés potentielles auxquelles notre aspirant rentier immobilier va se trouver confronté.

A. L’effet ciseau du prêt à échéance constante, au milieu du chemin du futur rentier immobilier.

Dans un prêt à échéances constantes, les parts respectives d’intérêts et de capital à rembourser varient au fur et à mesure de la durée de l’emprunt. La part d’intérêts va diminuer alors que la part de capital va augmenter inversement, pour arriver au même montant total en euros mensuels.

Or, les intérêts ne sont pas fiscalisés alors que le capital remboursé l’est quant à lui pleinement. Ce qu’on appelle l’effet ciseau, c’est l’augmentation de la fiscalité au fur et à mesure de l’amortissement de l’emprunt à échéance constante, du simple fait du principe de construction inhérent à celui-ci (et donc indépendamment de toute variation de votre taux marginal d’imposition). Cette fiscalité croissante engendre de facto un besoin de trésorerie croissant pour rembourser les échéances.

Ainsi, un investissement calé en cash-flow positif au départ ne l’est plus forcément en fin d’emprunt!

Exemple : Revenus des loyers (nets de charges, taxes foncières etc.) = 760 € . Échéance du prêt = 500 € (dont 200 € d’intérêts en année 1), Taux Marginal d’Imposition (TMI) : 30%, Prélèvement sociaux (PS): 15.5%. Appartement loué en bail classique nu loi 1989.

Cash flow mensuel 1ère année = 760 – 500 – (760-200)*(30%+15.5%) = 5 € (positif !)

Cash flow mensuel dernière année = 760 – 500 – (760-0)*(30%+15.5%) = – 86 € (négatif !)

Ce phénomène est d’autant plus intense que les taux d’intérêts sont élevés. Et que l’on a acheté beaucoup d’appartements à des moments rapprochés comme notre serial-bailleur. Il peut être limité en choisissant un régime avantageux (LMNP, Borloo ancien), en échelonnant les achats, ou en achetant des biens avec déficit foncier au moment opportun, mais il faudra bien que les achats s’arrêtent un jour. Et donc ce phénomène ne sera que retardé. Sauf à réduire/arrêter son activité principale au moment où l’effet ciseau prend de l’ampleur pour baisser son TMI.

Pour ceux qui auraient besoin d’aller plus loin avec des calculs détaillées année par année, vous pouvez visualiser cet effet à l’échelle d’un bien immobilier avec le de cash-flow année par année dans l’onglet “rendements” de la page de résultats du simulateur rendement locatif.

B. Le risque de sinistre immobilier.

Les risques potentiels de sinistre sont nombreux en immobilier. Le locataire qui ne paie pas son loyer et que l’on met 2 ans à expulser, celui qui saccage l’appartement,  les gros travaux de copropriété “surprise” (toiture, ravalaement de façade etc.) qui interviennent dès la 2ème année après un début d’investissement, ou encore des investissements qui avaient initialement été concentrés à proximité de sa zone géographique (car c’est effectivement plus facile de faire des affaires quand on peut se déplacer pour visiter et signer dans la journée) avant que cette zone ne subisse ensuite un gros aléa économique (départ d’un gros employeur régional par exemple).

Ce risque-là est amplifié dans le cas d’un rentier immobilier. Il a en effet plus de biens, donc plus de risques de se retrouver confronté à un tel cas à un moment ou un autre de son parcours. Vous allez me dire que c’est moins grave pour lui, car comme il est diversifié, cela arrivera sur un bien sur 10 pendant que les autres compenseront, et que ce n’est donc pas si grave : certes, mais seulement s’il est déjà en régime établi et a déjà remboursé une partie de ses dettes.

Si cela lui arrive en pleine phase de constitution de son patrimoine, ce sera en revanche beaucoup moins drôle. Selon leurs moyens, et si cela leur arrive trop tôt dans leur parcours, tous les serial-bailleurs ne seront pas en mesure de faire face sans dégâts au trou de trésorerie qui s’en suivra.

C. Le projet trop gros ou trop compliqué qui éloigne de la phase rentier immobilier.

L’aspirant rentier immobilier a en effet tendance à vouloir arriver le plus rapidement possible à son but ultime. En effet, une fois qu’il a enclenché le mécanisme et compris les rouages de l’investissement immobilier, autant arriver au bout du chemin le plus vite possible ! Il cherche ainsi souvent à le reproduire en allant au maximum de ses possibilités en termes d’étendue des investissements et de rythme de ceux-ci. Mais la vie est hélas parfois plus pessimiste qu’un tableau Excel, et lorsque la machine commence à s’enrayer, elle peut très vite se gripper, parfois de façon irréversible.

Cet écueil peut avoir deux visages :

• Viser trop trop gros pour aller plus vite, un projet pour lequel l’investisseur n’a pas assez de marge de sécurité en cas de sinistre.
• Ou chercher à aller plus vite en cherchant trop de rendement. Eh oui, on peut viser trop de rendement : Vous ne pourrez en effet pas espérer un rendement de 15% sans chercher à dégager du rendement entrepreneurial. Or, pour cela il faut viser complexe, par exemple un immeuble à restaurer et reconfigurer complétement en redécoupant les appartements. Et c’est autre chose de s’improviser chef de chantier dans un tel projet que quand il s’agit de donner quelques touches de rafraichissement à un T2…

D. La nécessité de se passer à un moment donné de son banquier préféré si vous voulez être rentier immobilier.

Même si vous avez une très bonne relation avec votre banquier historique, et qu’il vous a suivi dans vos premiers achats, à un moment donné il ne pourra plus vous suivre dans votre voie de serial-bailleur.

En effet, il y a un montant d’endettement qui arrivera plus ou moins tôt, mais qui vous bloquera à un moment donné. Toutefois, il y a un autre montant d’endettement, plus faible, qui vous bloquera avant : il s’agit de l’encours dans une même banque. Une banque n’est prête à prendre un risque que jusqu’à un certain point avec un individu donné.

Quand votre banquier historique vous dira “stop”, il faudra donc en trouver en autre pour acquérir un nombre de biens suffisant pour devenir rentier immobilier. Si vous aviez une relation privilégiée avec votre banquier et aviez réussi à établir une relation de confiance, cela compliquera donc un peu les choses. Mais reconnaissons que ce n’est pas l’obstacle le plus difficile à contourner parmi ceux cités dans cet article.

Si vous êtes conscient de ces difficultés potentielles , vous pouvez désormais foncer en prenant le maximum de précautions pour éviter les impacts de ces difficultés potentielles : un homme averti en vaut deux ;).

Les moyens de se former à l’immobilier.

Pour qui souhaite devenir rentier via l’immobilier, se former avant de se lancer dans l’aventure est un préalable. Il y a deux moyens de se former à l’immobilier :

• Les livres sur l’immobilier :
  • L’investissement immobilier locatif intelligent: Itinéraire vers votre future semaine des 7 dimanches

• • 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent : La semaine des 7 dimanches se mérite…

• Les formations vidéos complètes. Comme je l’expliquais dans la vidéo qui croire sur internet pour les conseils en investissement ?, choisissez des formations d’investisseurs qui vivent bien principalement de leurs revenus immobilier et non de leur vente de formations immobilières. Ils seront plus crédibles et leurs formations en général à un meilleur rapport qualité prix. J’en ai sélectionné ci-dessous qui répondent à ce critère (je précise ici ne pas en être l’auteur et donc ne pas être juge et partie).
  • Je recense sur cette page les meilleures formations en immobilier que j’ai sélectionnée dans cet état d’esprit.

 

7. Devenir rentier avec la bourse : vivre de ses dividendes ?

 

L’autre voie souvent envisagé pour devenir rentier, est après l’immobilier, la bourse. Il peut être envisager en effet d’acheter des actions en bourse et de consommer comme rente les dividendes perçus.

C’est souvent le choix qu’effectue l’aspirant rentier en bourse. Cela ressemble néanmoins à mon sens à un mauvais choix, car comme je l’expliquais dans la vidéo les dividendes ne sont en général pas un critère pertinent pour choisir ses actions en bourse.

Les dividendes ne sont pas toujours un critère pertinent.

D’abord, les gros rendements sur dividendes, que pourraient être tentés de rechercher l’aspirant rentier qui chercher à aller vite,  ne sont pas toujours un bon plan. L’aspirant rentier en bourse aura plutôt intérêt à s’orienter vers des actions d’entreprises ayant un long historique de dividendes croissants d’année en année.

Ensuite, les dividendes peuvent avoir un aspect psychologique qui tranquillise le rentier en bourse. Cet effet psychologique peut même avoir une conséquence positive sur sa gestion, en lui permettant d’être plus serein. Or, un investisseur en bourse plus serein est moins susceptibles de subir des biais comportementaux qui entraîneraient des erreurs dans la gestion de son portefeuille boursier.

Toutefois, distribuer un dividende est un jeu à somme nulle. Une entreprise qui n’en distribue pas et capitalise ce résultat non-distribué dans ses fonds propres n’est pas nécessairement moins bonne. Se cantonner donc à des actions distribuant des dividendes est sous-optimal pour gérer un portefeuille.

Se former à la bourse.

Comme pour l’immobilier, avant d’investir en bourse, il sera sage de préalablement se former via des livres ou des formations :

• • Livre Investir en bourse : styles gagnants, styles perdants

    

• • Formations sur la bourse sélectionnées

 

Bourse ou Immobilier : le choix pour devenir rentier ?

Quel choix doit faire l’aspirant rentier entre bourse et immobilier ? C’est l’objet du chapitre suivant qui s’intéresse à la voie royale quand on pour objectif l’indépendance financière.

8. La voie royale pour devenir rentier : les étapes.

 

Quelle est la voie royale pour devenir rentier, et les différentes étapes de cette voie royale ?

Une Hiérarchie à établir entre immobilier, bourse, et entrepreneuriat.

Les trois piliers de l’enrichissement, c’est-à-dire l’entreprenariat, la bourse et l’immobilier ont leur rôle à jouer, mais on va surtout voire comment ils ont un rôle à jouer et à quel moment, et hiérarchiser ces trois piliers les uns par rapport aux autres, et les situer dans la route vers l’indépendance financière.

Phase 1 Constitution du Patrimoine vs. Phase 2 Patrimoine établi.

Donc il va falloir distinguer la phase 1 qui est la phase de constitution du patrimoine, le point de bascule où les revenus passifs deviennent sensiblement supérieurs aux besoins et la phase 2 où on a un patrimoine déjà constitué, et donc on vit de revenus passifs. Alors moi, comment ai-je procédé au début ?

J’ai fait bourse sur la phase 1 (bourse et placements financiers), et j’ai envisagé de faire bourse aussi au départ sur la phase 2 . Alors ça, est-ce que c’est la voie royale vers l’indépendance financière ?

Donc pour répondre à cette question, il faut se poser la question du but principal de chaque phase. Alors, quand on y réfléchit, le but principal de la phase 1 va être la rapidité, et le but principal de la phase 2  va être plutôt la passivité.

Phase 2 Patrimoine établi  : but principal, la Passivité.

Sur la phase 2, sur la passivité on est pas mal avec la bourse, On est mieux que l’entreprenariat où il faut gérer son entreprise et on est mieux que l’immobilier.

On va prendre un cas extrême : si j’imagine un patrimoine de dix millions d’euros avec un rendement de 5% (on n’est pas la pour discuter 5% est-ce que c’est trop bas, trop haut etc…), vous allez avoir 41666 euros par mois brut.

Finalement, c’est plus facile à avoir avec la bourse en terme de passivité qu’avec de l’immobilier parce que avec l’immobilier vous allez devoir avoir une centaine d’appartements et de locataires.

Et, même si vous les faites gérer, ça reste de l’immobilier physique et vous aurez du temps à y consacrer. Avec l’immobilier, plus votre patrimoine grandit plus vous allez avoir de temps à y consacrer. Par conséquent, en termes de passivité, l’immobilier un placement qui est inférieur à la bourse, car pour cette dernière le temps passé  n’est forcément proportionnel à la somme gérée.

Phase 1 Constitution du Patrimoine : but principal, la Rapidité.

Par contre, en termes de rapidité sur la phase 1, là, la bourse, ce n’est pas l’idéal.

L’idéal,  si on veut aller vite et devenir rentier rapidement et jeune, ça va être l’entreprenariat.

L’inconvénient de la bourse sur la phase de constitution du patrimoine ,cela revient à mettre un peu de ses économies de côté chaque année et puis de compter sur l’effet des intérêts composés pour atteindre le niveau de patrimoine qui permet d’arriver au point de bascule. Le point de bascule étant le moment où les revenus passifs sont nettement supérieurs aux besoins.

Le gros problème de ça est que ça prend du temps. Or, si vous pensez à vous lancer sur l’indépendance financière à 25 ans, votre but ce n’est pas forcement d’acquérir cette dernière quand vous aurez 55 ans. En effet, même si vous avez lu des livres, que vous vous êtes un peu documenté sur la bourse, vous allez faire des erreurs et donc l’effet des intérêts composés + les erreurs vont prendre du temps avant d’atteindre ce point de bascule.

Vainqueur Phase 1  : l’entrepreneuriat, Phase 2 : la bourse.

Le meilleur moyen pour l’atteindre, finalement ça va être la voie de l’entreprenariat. Alors on va dire que notre voie royale vers l’indépendance financière, ça va être en phase de constitution du patrimoine l’entreprenariat et en phase de patrimoine constaté la bourse.

Et l’immobilier alors ?

Alors, voila on a tracé notre voie royale pour devenir rentier en mettant en étape 1n de phase de constitution du patrimoine, l’entreprenariat et, en étape 2 de phase du patrimoine établi, la bourse comme piliers idéaux.

Alors vous allez surement être étonnés : comment moi, l’auteur du livre L’investissement immobilier locatif intelligent qui est le best-seller dans la catégorie, puisqu’il est depuis plusieurs mois 1er dans la catégorie immobilier d’Amazon, je ne peux avoir mentionné nulle part l’investissement immobilier dans la voie royale pour devenir rentier ou indépendant financièrement ?

L’entrepreneuriat, voie royale, mais plusieurs échecs pour une réussite.

Rassurez-vous, l’immobilier va avoir son rôle à jouer, et on va bientôt le rajouter sur le tableau puisque en effet l’entreprenariat, ce n’est pas quelque chose qui est pour tout le monde, toutes les personnalités. C’est-à-dire qu’au-delà du préalable d’apporter de la valeur à vos clients (que l’on peut mesurer avec un Net Promoter Score ou NPS ), quand on se lance dans l’entreprenariat, on va avoir de échecs. Il va falloir savoir en tirer des leçons pour  insister si on veut un jour réussir.

Il y a des personnalités qui ne sont pas adaptées à ça. Je vois par exemple quand je fais du sport, par exemple du badminton, certains quand ils sont menés 16-12 ils arrêtent en supposant qu’ils ont échoués, qu’ils n’ont plus aucune chance de gagner le set, donc ce genre de personnalité n’est pas fait pour l’entreprenariat.

Le deuxième point sur l’entreprenariat, c’est que même sur ceux qui font ce qu’il faut et qui ont le caractère pour, on ne va pas avoir du succès à chaque fois. Alors, l’idéal bien sûr est de créer une startup et puis de la revendre à 3 millions d’euros, ce sera forcément plus fort que l’immobilier, c’est pour ça que c’est la voie royale en étape 1. Par contre,  il y aura plus d’échec dans l’entreprenariat que dans l’immobilier : si vous faites de l’immobilier de façon intelligente, vous allez forcement créer des revenus passifs et puis du patrimoine, même si bien sur vous n’arriverez pas forcement de façon aussi rapide à un patrimoine de plusieurs millions d’euros.

L’immobilier est une autre façon d’entreprendre, qui va moins haut que potentiellement l’entrepreneuriat mais avec un taux de succès plus élevé !

Donc finalement, l’immobilier c’est un bon ersatz à l’entreprenariat pour la phase 1, puisque vous avez plus de probabilité d’avoir du succès dans l’immobilier. Si vous avez une âme d’entrepreneur, vous pouvez utiliser ce pilier d’ailleurs en complément de l’entreprenariat, vous mettez plus de chances de votre côté et puis ça va être surtout accessible à plus de personnes.

C’est pour ça que finalement dans cette phase là (n°1) en termes de puissance, l’immobilier vient en deuxième parce que finalement l’immobilier c’est une façon d’entreprendre où vous avez finalement un peu plus de probabilité de succès, c’est-à-dire que si vous faites les choses intelligemment, vous êtes quasiment sûr que vous allez créer des revenus passifs et du patrimoine en investissement à crédit sur l’immobilier. Il est supérieur à la bourse parce que vous investissez de l’argent qui ne vous appartient pas grâce au crédit donc vous gagnez du temps et vous gagnez de la rapidité. Je vous invite à relire l’article Bourse vs Immobilier que j’avais rédigé sur le blog, ça peut être intéressant.

Alors ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit. Si vous arrivez à avoir du succès dans l’entreprenariat, que vous revendez par exemple votre startup 3 millions d’euros, vous ferez mieux  en général qu’avec de l’immobilier à crédit. Par contre, pour revendre son entreprise 3 millions d’euros, en principe c’est quelque chose qu’on fait à plein temps, rarement quelque chose qu’on développe en parallèle de notre travail de salariés. Alors qu’avec l’immobilier, c’est beaucoup plus facile. Et donc la bourse, dans cette phase de constitution du patrimoine là, elle nécessite de l’argent qu’on a déjà, donc elle est moins rapide et donc on la met en troisième.

Conclusion sur le classement entre bourse, immobilier, et entrepreneuriat pour devenir rentier.

Donc ensuite quand on est en phase de  patrimoine constaté, la bourse est la première puisqu’en termes de passivité des revenus elle est supérieure à l’immobilier puisque ce que j’expliquais, le temps passé n’augmente pas avec le montant du patrimoine contrairement a l’immobilier. On peut par contre faire de l’investissement immobilier dans ce cas là pour ne pas mettre tous ses œufs dans un même panier, et donc diversifier ses avoirs et donc son risque, puisque quand on a atteint le point de bascule on rentre un peu dans une autre optique qui est aussi la conservation du patrimoine plutôt que l’augmentation de celui-ci.

Et puis finalement, l’entreprenariat si vous avez une âme d’entrepreneur, ça devient un peu un loisir, c’est le troisième. Le paradoxe c’est que finalement si vous en faites un loisir plutôt que de chercher à gagner de l’argent, vous aller chercher à apporter de la valeur aux gens, et quand on cherche à apporter de la valeur aux gens en principe, on finit par gagner de l’argent. C’est un peu le paradoxe de l’entreprenariat dont j’ai parlé plusieurs fois dans des articles du blog ou dans des vidéos YouTube.

Donc on résumé ; en termes de puissance :

• En phase de constitution du patrimoine, où la rapidité est le critère prédominant, je mettrais (1) l’entreprenariat, (2) l’’immobilier, (3) la bourse
• Et une fois le patrimoine déjà constitué puisque c’est la passivité des revenus qui est le critère à peu près dominant (1) la bourse, (2) l’immobilier, (3) l’entreprenariat.

On voit donc que chaque pilier a un rôle à jouer différent et à différent moment de la voie vers l’indépendance financière.

Pour compléter ces propos, vous pouvez jeter un oeil à cet ancien article Bourse vs Immobilier : le match !

Apprendre les bases du business et s’initier aux principes fondamentaux de l’entrepreneuriat :

Pour cela, essayez le livre L’Allocateur Rebelle.

D’une part, son originalité est que c’est… un roman ! Une façon divertissante d’apprendre, n’est-ce pas !? D’autre part, votre mentor que vous rencontrerez dans ce livre sera un personnage inspiré de Warren Buffett.

 

9. Faut-il dès le départ avoir établi son plan pour devenir rentier ?

 

Enfin, nous allons voir si quand on cherche à atteindre un certain niveau de patrimoine et à devenir rentier, il est intéressant d’avoir dès le départ établi un plan.

Les arguments pour avoir établi son plan vers l’indépendance financière.

J’ai envie de répondre oui, mais en ayant quand même certaines choses en tête.

Alors d’abord, pourquoi oui ?

Parce que, pour citer un de mes livres préférés, les 7 habitudes de ceux qui réussissent tout ce qu’ils entreprennent de Steven Covey, l’une des 7 habitudes, c’est de commencer avec la fin en tête. C’est à dire que quand vous avez vu les images de là où vous voulez aller, c’est plus facile y aller, vous pouvez faire des points d’étape.

Avec cette opération mentale de savoir où vous voulez aller, vous vous dirigez d’une part dans la bonne direction. Et puis, vous avez conscience des étapes que vous franchissez vers ce point final sur lequel vous voulez aller.

Par contre, dans ce plan, ce dont il faut avoir conscience, c’est que vous allez avoir un point A qui est votre point de départ et vous allez vouloir aller à un point B qui est votre point d’arrivée. Ce point B peut être soit un niveau d’indépendance financière totale relative, un certain niveau de patrimoine, un certain nombre de biens immobiliers, une taille de portefeuille boursier, un montant de rente, etc.. Dans l’entrepreneuriat, ça peut être certains chiffres d’affaires d’une entreprise, une activité lancée en parallèle de votre travail, ça peut être plein de choses.

En tout cas, dans 99 des cas, vous allez tirer votre plan et vous allez faire une ligne droite pour aller du point A au point B, c’est à dire que schématiquement, votre cerveau va raisonner de façon linéaire. Or, il est sûr que ça ne va pas se passer comme ça dans la réalité. Il faut en avoir conscience.

C’est bien d’avoir tiré le plan, mais en fait, ce qui va se passer, pour aller de A à B, c’est une ligne qui monte, qui redescend, qui remonte, bref qui se rallonge par rapport au parcours de la ligne droite.

Le plan pour devenir rentier ne peut pas être linéaire.

Pour aller au point B vous allez certes peut-être y arriver. Mais vous y serez allé avec des zigzags parce que tout va changer.

Alors il y a deux raisons à ça :

• La première, c’est peut-être la plus évidente, c’est que l’environnement extérieur va changer. Moi, quand j’ai commencé à investir, il y a un peu plus d’une dizaine d’années, on n’était pas avec des taux à zéro et une inflation à zéro. On était plutôt avec des taux à 4 5% et une inflation à 2 ou 3%. Donc déjà, ça, ça change forcément la stratégie. Un investisseur est un entrepreneur et comme tout entrepreneur, il doit apprendre à s’adapter en permanence à son environnement.

Les méthodes d’enrichissement changent par paliers.

• La deuxième chose, c’est que vous allez raisonner linéairement pour votre évolution. Or, ce ne sont pas les mêmes méthodes :

• • Pour passer d’un patrimoine de zéro patrimoine à 5 chiffres, là ca va être plutôt de l’épargne sur salaire.

• • Si après vous voulez passer à l’étape supérieure, c’est à dire aller à un patrimoine à 6 chiffres, potentiellement, il va falloir changer de méthode. Ce patrimoine à 6 chiffres, souvent ceux qui y arrivent, c’est ceux qui achètent leur résidence principale. Par l’effet de levier du crédit, ils remplacent leurs loyers par du remboursement de capital restant dû sur leur résidence principale. Une fois qu’elle est remboursée, en principe, elle vaut plus de 100.000 euros. Ils sont donc passés à un patrimoine à six chiffres. Certains arrivent certes à un patrimoine à 6 chiffres avec de l’épargne et des salaires. Mais pour le français moyen, on n’arrivera pas à avoir un patrimoine à six chiffres s’il n’achète pas sa résidence principale.

• • Enfin, si on a la chance d’y arriver et qu’on veut passer à l’étape d’après et rajouter encore un chiffre pour passer à 10.000.000 €, clairement, ce n’est pas avec votre immobilier à crédit que vous y arriverez. Ce n’est pas non plus avec les plus-values d’un portefeuille boursier constitué à partir de vos économies sur salaire qui vont vous permettre d’y arriver non plus. La seule solution, à part gagner à l’euromillions, c’est de créer votre entreprise. Et quand je dis créer votre entreprise, ce n’est pas créer une activité purement artisanale. Ce n’est pas non plus créer une activité en parallèle de votre job sur Internet, comme par exemple celle où je vends mes livres par exemple, mais qui en fait ne serait pas revendable à un tiers. C’est-à-dire  que là, en gros, c’est le mode je crée ma startup et j’essaye d’être l’élu qui la revend à une plus grosse boîte pour 10 millions d’euros. Alors, évidemment, parmi ceux qui ont tenté, il y a des élus. Ceux-là gagnent le pactole. Il y en a aussi qui travaillent pour rien pendant des années. Forcément, il ne faut pas oublier le biais du survivant.

Votre plan pour devenir rentier devra s’adapter.

Bref, en gros, vous allez imaginer votre plan de A à B de façon linéaire. Vous allez imaginer que tout va être pareil pour y arriver. Sauf qu’au fur et à mesure des étapes que vous allez vous passer, vous allez voir que vous devez changer de méthode. Et en parallèle de ça, vous avez un environnement extérieur qui change.

Donc finalement, le plan que vous avez imaginé pour aller du point A au point B, le jour où vous serez arrivé au point B, le chemin n’aura pas été tout droit. En fait, il aura fait des écarts.

Prenons mon exemple personnel.

Au début, je ne pensais pas faire d’immobilier locatif. Après, j’ai vu que j’y arriverai pas en faisant de l’épargne, de la bourse, etc. Que j’avais besoin d’effet de levier. Mais au début je n’imaginais pas faire d’immobilier locatif, me disant que je n’étais pas bricoleur,  et que donc ce n’était pas mon truc.  Et finalement, j’en ai fait. Il y a tout ça à garder en tête.

La vraie vie n’est pas un tableau Excel.

Pour résumer, oui, avoir un plan en tête, il faut le faire parce qu’il y en a besoin. Mais il faut être conscient que ça ne se passera pas comme imaginé… même si  in fine arrivez au point B visé et devenez rentier.

Il est sûr ne se passera pas comme le plan que vous avez établi. Je vois beaucoup de jeunes qui font des plans linéaires,  qui tirent des plans sur la comète avec des tableaux Excel. C’est bien parce qu’il faut le faire.

D’un autre côté, ça me fait sourire parce qu’ils s’imaginent que ça va se passer comme ils l’ont fait dans leurs plans et que tout va se passer comme prévu. Or, il est sûr que ça ne va pas se passer comme prévu. Les changements d’environnement extérieur par exemple, et encore je n’ai pas parlé des problèmes personnels qui peuvent vous arriver, un pépin de santé, etc.

Donc, la vraie vie n’est pas un tableau Excel. Il faut le garder en tête au moment d’établir votre plan pour devenir rentier.

10. Les 5 Véritables Avantages de la Vie de Rentier.

Et une fois atteinte la vie de rentier et d’indépendance financière ? Les véritables avantages sont-ils ceux que l’on nous vantait en publicité des vidéos Youtube ?

De mon expérience, pas forcément. J’ai synthétisé dans la vidéo les 5 avantages que moi j’ai ressenti une fois que j’avais enfin atteint ce recherché stade de la liberté financière.

 

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