Impact sur le prix d’un logement : diagnostic énergétique, étage etc.

Plusieurs facteurs ont une influence quand vous cherchez à estimer le prix de votre maison ou appartement. Il s’agit notamment de mesurer l’impact du DPE sur le prix, de l’étage plus ou moins élevés voire d’un rez-de-chaussée, de la présence ou non d’une terrasse, ou encore d’un ascenseur. Vous trouvez dans le tableau ci-dessous les décotes et surcotes normalisées pour ces différents éléments.

Derrière le prix du mètre carré moyen de chaque ville, se cachent des disparités dans les biens proposés. L’environnement du quartier, la configuration et la distribution des pièces sont des facteurs qui ont une influence, mais qui sont difficiles à normaliser. L’impact des charges de copropriété n’est quant à lui pas normalisable, mais il n’est pas pour autant subjectif : celles-ci influent en effet directement sur le cash-flow que l’on peut retirer du bien, et donc le rendement qu’on peut en attendre, et par conséquent cet impact sur le prix à payer pour le bien peut se retrouver par le calcul.

L’influence de l’étage d’un appartement et celui du  diagnostic de performance énergétique (DPE) d’un logement sont en revanche quant à eux des éléments plus faciles à normaliser.

Commençons par l’influence de l’étage :

Décotes et surcotes à appliquer pour estimer le prix de votre logement en fonction de l’étage

Rez-de-chaussée côté rue – 15 à – 25 % selon passage dans la rue
1er étage – 6 %
1er étage avec café ou commerce ouverts tard en-dessous – 20 %
Du 3e au 6e étage avec ascenseur + 2,5 % par niveau
Vue sur cour sombre /Rez-de chaussé coté cour – 10 %
3e étage sans ascenseur – 10 %
4e étage sans ascenseur – 15 %
5e étage sans ascenseur – 18 %
6e étage et plus sans ascenseur – 20 %

Si on oublie les ascenseurs, ce qui peut être une bonne idée d’un point de vue charges pour un investissement locatif, on retrouve ainsi l’idéal du 2ème étage sur cour.

Décotes et surcotes à appliquer pour estimer le prix de votre maison ou appartement en fonction du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Poursuivons avec l’impact du diagnostic de performance énergétique sur le prix d’un logement. On notera à la lumière du graphique ci-dessous que les transactions se font en médiane avec une étiquette énergétique de la fin d’un niveau D. Les cartes suivantes se lisent par rapport à cette étiquette moyenne de référence.

diagnostic énergétique dpe moyen pour les biens immobiliers en fonction des régionsRépartition en pourcentage des transactions  selon le dpe par régions

Les conditions climatiques étant plus ou moins rigoureuses d’une région à l’autre, l’étude a été logiquement été effectuée par région.

Variation du prix d’une maison en fonction du diagnostic de performance énergétique

influence du dpe sur le prix d'une maison

Carte géographique d’impact du dpe sur l’estimation du prix d’une maison

Variation du prix d’un appartement en fonction du diagnostic de performance énergétique

influence du dpe sur le prix d'un appartementCarte géographique d’impact du dpe sur le prix d’un appartement

(source : Base Notariales Bien & Perval oct-2015)

On voit que contrairement aux maisons où un bon DPE influence le prix, les statistiques ne permettent pas encore dans toutes les régions de faire apparaître une bonification pour les biens les mieux isolés. La tendance étant  un examen de plus en plus minutieux du diagnostic énergétique, j’aurais tendance à penser que le cas des appartements devraient converger vers celui des maisons, et donc à trouver plus opportun d’utiliser la 1ère carte (celle des maisons) y compris pour les appartements.

Autres facteurs influençant le prix du logement : terrasse, jardin, balcon.

Comme nous le disions en introduction, les autres critères sont plus subjectifs. Par exemple la terrasse, le jardin, ou le balcon dépendront de leurs raretés dans l’environnement en question. D’autres subtilités entrent en question : à surface équivalente, une terrasse justifie toujours une surcôte plus importante que celle due à un balcon. Eh oui, la différence entre une terrasse et un balcon ne tient pas à la surface… Mais au fait qu’une une terrasse vient en couverture d’une partie de l’immeuble (et donc souvent réservée au dernier étage, la façade de l’appartement devant être en retrait de celle de celui d’en dessous) alors qu’ un balcon est une structure accrochée en extension sur la façade !

Si vous avez identifié un bien en vue d’un investissement locatif et vérifié qu’il est au bon prix après avoir ajusté de tous ces critères, vous pouvez calculer avec précision son rendement tenant compte de toutes charges et de la fiscalité (quel que soit le régime choisi, loué en nu, en loi Borloo ancien, en meublé LMNP etc.)  avec l’outil Calcul rendement locatif.

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