4 fausses croyances courantes en fiscalité : déficit foncier, SCPI, assurance-vie

L’application du régime micro-foncier aux SCPI, le calcul du déficit foncier et son mode de report, le temps de blocage de l’argent en assurance-vie, et la prise en compte de la CSG déductible sont les 4 erreurs de raisonnement courantes qu’on croise en fiscalité de l’investissement. Et je parle ici d’erreurs de calcul (d’impôts ou de rendement) faites par des investisseurs ayant déjà une certaine expérience.

 

Erreur n°1, la fiscalité des SCPI : Penser que pour calculer l’assiette taxable d’une SCPI en micro-foncier, il faut déduire 30% des revenus versés.

Premièrement, en sus du respect du plafond de 15 000 € de revenus fonciers totaux, pour pouvoir opter pour le régime micro-foncier pour les SCPI, il va avoir à coté au moins un bien physique générant des revenus fonciers. Exit donc cette possibilité pour ceux qui ne possèdent que des SCPI.

Deuxièmement, une SCPI dans laquelle vous auriez investi 10 000 €, avec un rendement nominal de 5%, va en fin d’année vous envoyer un imprimé fiscal tel que celui-ci :

  • Revenus bruts de la SCPI = 800 €
  • Charges et travaux supportés par la SCPI = 300 €
  • Revenus nets de la SCPI = 500 €

En régime réel, le revenu imposable est donc de 500 € au pire (et de moins s’il y avait des intérêts d’emprunts en sus à déduire). En l’absence d’intérêts d’emprunts, ce sont ces 500 € qui subiront votre taux d’imposition et les prélèvements sociaux.

En régime micro-foncier, les revenus imposables ne sont pas à calculer en appliquant l’abattement sur les revenus nets comme (1-30%)*500 comme beaucoup le croient, mais bien sur les revenus bruts. En régime micro-foncier, le revenu imposable serait donc (1-30%)*800 = 560 €. La situation en micro-foncier est donc quoiqu’il arrive plus défavorable qu’au réel pour les SCPI, puisque l’assiette taxable ainsi calculée est plus élevée que celle au réel, encore faut-il bien avoir conscience de cette subtilité dans le calcul.

Erreur n°2 : Mal comprendre le report du déficit foncier.

Lorsque vous générez un déficit foncier, il s’impute d’abord sur vos revenus fonciers, puis sur votre revenu salarial l’année où les déficits sont générés  dans la limite de 10 700 €.

Exemple de calcul de déficit foncier. Vous avez régulièrement chaque année 3000 € de bénéfices fonciers.

Votre taux marginal d’imposition est de 30%

Vous générez 25 000 € de déficit foncier en année n.

  • L’année n, vous allez gommez votre bénéfice foncier (gain fiscal 3000 * (30%+15.5%) = 1365 €). Puis déduire 10 700 € de vos autres revenus. En supposant que ceux-ci sont intégralement dans la tranche à 30%, votre gain fiscal calculé est de 10 700 * 30% = 3 210 €. On peut déjà tirer deux conclusions à ce niveau-là : d’une part, le déficit utilisé en face des revenus fonciers rapporte fiscalement plus grâce aux prélèvements sociaux évités. D’autre part, cette année-là, vous aurez une importante réduction d’impôts par rapport à vos habitudes : 3210 + 1365 = 4575 €.

 

  • L’année n+1, il vous reste 25  000 – 3000 – 10700 = 11 300 € de déficit foncier à reporter. Vous les utilisez pour gommer vos 3 000 de revenus fonciers. Mais vous ne pouvez pas cette fois-ci les utiliser en abattant vos autres revenus, vous devrez les utiliser uniquement sur vos revenus fonciers et pourrez les reportez pour les 10 années suivantes. L’erreur que font beaucoup de gens qui se lancent dans une grosse opération de déficit foncier (type plusieurs dizaines de milliers d’euros) est de penser qu’ils pourront grâce au report reproduire à l’identique la situation de l’année n, effaçant ainsi leur impôt sur 3 ou 4 ans de suite jusqu’à épuisement du stock de déficit. Comme expliqué ci-dessus, la réalité est moins simple que ça, et vous n’aurez bien en année 2 que les 1365 € d’impôts en moins grâce à vos déficits fonciers*…

* En réalité, vous pourriez avoir de nouveaux revenus fonciers grâce aux loyers générés par votre nouvelle acquisition qui épongerait un peu plus vite vos déficits, mais je l’ai volontairement omis ci-dessus pour ne pas complexifier et masquer le cœur de la démonstration.

À noter également, que vous devez attendre 3 ans après le dernier déficit imputé pour changer de régime sous peine de voir ses déficits réintégré rétroactivement à vos revenus et subir un rappel d’impôts.

Erreur n°3 : Penser que l’argent est bloquée 8 ans dans une assurance-vie.

En effet, on peut en réalité à tout moment sortir l’argent de son assurance-vie.

La durée de détention a seulement un impact sur la taxation.

  • Avant 4 ans, c’est un prélèvement forfaitaire de 35 % + les prélèvements sociaux.
  • Entre 4 et 8 ans, c’est un prélèvement forfaitaire de 15 % + les prélèvements sociaux.
  • Après 8 ans, c’est 0% sur les premiers 4600 € de plus-value pour un célibataire (9200 € pour un couple), puis 7.5% de prélèvement forfaire + les prélèvement sociaux.
  • Et ce qu’on oublie souvent, c’est que le taux de prélèvement forfaitaire peut être remplacé par votre taux marginal d’imposition (TMI) puisque vous pouvez optez pour une intégration des plus-values à vos revenus plutôt que pour le prélèvement forfaitaire. Avant 4 ans, il y aura un léger gain pour celui qui est imposé à 30%, et la contrainte de durée courte sera sensiblement atténuée pour celui qui a un TMI de 14%. Par exemple, pour ce dernier le rendement d’un fonds d’euros s’établissant à 2.5 % net de frais de gestion ressort à 2.5% (1-14%-15.5%) = 1.76% net de fiscalité,  soit sensiblement supérieur à celui d’autres placements de trésorerie (Livret A) que l’on peut souscrire actuellement, même en sortant l’argent au bout d’un seulement.

Erreur n°4 : Oubliez la CSG déductible dans les calculs.

La CSG appliquée sur des revenus taxés au barème progressif est déductible du revenu imposable de l’année de son paiement à hauteur de 5.1% de son montant. On bénéficie donc de cette déduction en année n+1 pour un revenu foncier ou mobilier qui a généré cette CSG en année n.

Ainsi, pour une personne au TMI de 30%, les bénéfices fonciers ou mobiliers (après déduction des  charges et autres abattements) ne sont en réalité pas taxés à un taux de 30%+15.5% = 45.5% mais à un taux de 30% + 15.5 – 5.1%*30% = 43.97%.

Certes, des 4 citées, c’est l’erreur la moins grossière ou en tout cas celle qui porte le moins à conséquence.

 

 

4 fausses croyances courantes en fiscalité : déficit foncier, SCPI, assurance-vie
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2 thoughts on “4 fausses croyances courantes en fiscalité : déficit foncier, SCPI, assurance-vie

  1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

    Actualité « année blanche » fiscale : A noter que certaines sources évoquent que les charges des investissements locatifs seraient déductibles à hauteur de 50% sur les dépenses 2017 et 50% sur les dépenses 2018 pour gommer la rupture de continuité due à l’année blanche.
    Si vous avez des travaux à effectuer, faites-les si possible (et payez-les) en 2016 histoire d’être certain de pouvoir en déduire 100%…

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  2. Aleyna

    Je suis très contente d’être tombée sur cet article. Je m’intéresse depuis quelque temps à la SCPI, et ce genre d’information m’est vraiment très utile. Je compte me lancer dans ce type de placement via une société telle que ***** dans pas longtemps. Les guides et les conseils ne sont jamais de trop !

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