L’immeuble de rapport est souvent cité comme l’exemple d’investissement immobilier ultime. Il peut en effet permettre de louer avec des rendements locatifs élevés, mais la situation n’est pas totalement manichéenne : l’immobilier de rapport a ses avantages, mais aussi ses inconvénients qu’il est sage d’appréhender avant d’acquérir votre immeuble.
Nous avons déjà abordé le cas de l’immeuble de rapport en précisant qu’il est cité comme l’investissement de premier choix dans un des meilleurs livres pour apprendre à investir en immobilier. De plus, comme on en trouve certains en zone rurale ou d’autres avec travaux, l’immeuble de rapport peut être un moyen de générer du rendement immobilier entrepreneurial, le fameux phénomène qui permet de passer du rendement de 5% (la moyenne du marché) à des rendements avoisinant les 10% et permettant l’atteinte de cash-flow positifs y compris avec très peu d’apport.
Mais quels sont les avantages et les inconvénients (oui, on parlera aussi de ces derniers, car la plupart des articles ont tendance à ne se focaliser que sur leurs atouts) de l’achat d’un immeuble de rapport ?
Les Avantages de l’immeuble de rapport :
- 1. Des économies d’argent.
En achetant un immeuble de rapport, vous achetez en gros. Vous pouvez donc vous attendre à avoir un prix par unité et par mètre carré inférieur à celui que vous obtiendrez en achetant chaque appartement séparément. Et donc à en tirer un rendement sensiblement supérieur.
La première raison à ce prix d’achat inférieur est la moindre concurrence : vos concurrents acheteurs ne sont ici que des investisseurs qui raisonnent “rendement“. Vous n’aurez pas en face de vous le jeune couple qui vient d’avoir un coup de coeur sur un T2 et raisonne non-rationnellement car ils veulent absolument habiter là.
La 2nde raison est que vos frais d’achats (notaire, éventuellement agence, frais de dossier d’emprunt) seront moins importants sur un seul lot d’un montant de X euros que sur plusieurs lots ayant X euros comme prix total : dégressivité des frais, un seul dossier d’emprunt etc.
- 2. Le pouvoir de décision et l’indépendance.
C’est vous qui décidez des travaux d’amélioration, et gérez la copropriété indépendamment. Vous n’avez pas à composer dans des AG avec des propriétaires occupants qui auraient des désirs coûteux en opposition avec vos objectifs de bailleurs.
- 3. Des économies de temps.
Vous allez acheter plusieurs lots en une seule fois, et la progression de votre patrimoine immobilier vous coûte ainsi moins de temps et d’efforts. Le fait que tous les lots soient au même endroit peut également vous faciliter la gestion.
- 4. Un foisonnement des risques de vacance locative.
Comparativement à un grand appartement ou une maison du même prix que votre immeuble de rapport, vous diluez le risque d’impayés et de vacances locatives sur plusieurs locataires. Ce dernier avantage n’existe cependant pas si vous comparez à l’alternative consistant en l’achat de plusieurs appartements dans des endroits différents.
Les Inconvénients de l’immeuble de rapport :
- 1. L’économie liée à l’achat en gros n’existe en réalité que quand on a déjà une certaine assise financière.
Quand je regarde dans ma région, il y a un certain nombre d‘immeubles de rapport dont le prix est compris entre 150 k€ et 200 k€. Sur ceux là, l’économie liée à l’effet d’échelle (comparativement à un lot d’appartements diffus équivalents) est loin de sauter aux yeux, et le rendement n’est ainsi pas mirobolant.
Par contre, quand vous passez à la tranche 300 k€- 400 k€, là l’économie liée à l’effet d’échelle de l’immeuble de rapport devient nette. Mais pour acheter un immeuble de ce prix, il faut déjà avoir une certaine assise financière : d’une part, celle qui permet de financer une telle somme, d’autre part celle qui permet d’être en mesure de faire face aux risques listés dans l’inconvénient n°2.
- 2. Les risques liés à l’emplacement unique et à la concentration.
Acheter un immeuble de rapport, c’est mettre tous ses œufs dans le même panier, et donc faire le choix de la concentration contre la diversification. Il s’ensuit alors plusieurs risques.
2.1 Risques liés à l’emplacement
Si la ville vient à décliner, ou si un le quartier se dégrade (ou que vous aviez fait une erreur d’analyse sur l’emplacement au départ), ou encore qu’un bar de nuit se crée en face de l’immeuble, ça peut faire mal… En gros, êtes-vous en mesure d’acheter l’immeuble sans mettre à l’excès vos oeufs dans le même panier ?
2.2 Risques liés aux locataires.
Le foisonnement des risques permis par la multiplicité des locataires (avantage 4) est en fait moins bon que si vous aviez des appartements répartis géographiquement. En effet, un seul locataire particulièrement difficile pourrait rendre l’immeuble invivable et faire fuir tous vos autres locataires.
2.3 Des travaux qui peuvent entraîner un besoin de fonds de roulement important.
Le jour où la toiture lâche, vous ne partagez pas la facture avec les autres copropriétaires. Au final, sur la durée, cela ne changera pas grand chose avec celle que vous auriez acquittée en copropriété (elle sera même peut-être en moyenne inférieure car vous aurez géré en direct avec les entrepreneurs). Mais ce genre d’événement arrivant trop tôt après l’investissement peut “tuer” celui qui a vu un peu trop gros dans l’achat de son immeuble par rapport aux moyens financiers “de réserve” dont il dispose…
- 3. Pensez aux vérifications spécifiques avant d’acheter.
Enfin, il faudra noter que l’achat d’un immeuble de rapport nécessite quelques vérifications spécifiques.
L’immeuble est-il bien connu des administrations comme étant divisé en plusieurs lots ? (Une ancienne maison a par exemple pu être divisée en lots et avoir très bien fonctionné comme cela pendant une dizaine d’années sans que cela ne soit déclaré…). De même, si vous envisagez de profiter des travaux dans l’immeuble pour changer sa configuration, par exemple en créant un appartement supplémentaire, la problématique de la taxe parking peut se poser. Avez-vous des sous-compteurs individuels pour l’eau et l’électricité ?
En sus bien sûr de tous les éléments auxquels vous prêteriez déjà attention pour l’achat d’un simple appartement (état du bâti, humidité, état de la couverture, du second oeuvre, types de menuiserie etc.).
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Très bon billet, le gros avantage c’est quand même qu’il n’y a pas de copropriété. Cela évite de batailler avec des vieux ringards radins en assemblée générale. 🙂
Tu peux diluer le risque géographique…en achetant plusieurs petits immeubles de rapport !
Bref pour moi l’immeuble de rapport c’est la Roll’s de l’investissement.
Pour info la “taxe parking” n’existe plus depuis le 1er Janvier 2015…
Le billet aura donc eu le mérite d’attirer un spécialiste de ce type d’investissements sur le blog. 😉
Pour les lecteurs qui ne te connaissent pas, Guillaume est en effet un spécialiste de l’achat/rénovation d’immeuble, dans la région bordelaise, mais en zone rurale (pour lui-même au départ, aussi pour des le compte de tiers désormais). Les ingrédients de sa recette : un achat à très bon prix d’un immeuble avec pas mal de travaux, un bon déficit foncier obtenu grâce à une rénovation importante, une location en Borloo. Bref, le cumul de plusieurs méthodes d’un investisseur intelligent et avisé, abordés à divers endroits de ce blog : un achat en-dessous du prix du marché, du rendement entrepreneurial et enfin l’optimisation de la fiscalité qu’oublie beaucoup d’investisseurs old-school.
J’avais loupé l’info sur la taxe parking. Merci pour l’info !
Bonjour Julien,
Concernant la taxe de parking, j’ai un doute qu’elle n’existe plus… ? Car j’ai visité dernièrement 1 immeuble, l’agence m’a certifié pouvoir faire un appartement supplémentaire moyennant le paiement d’une taxe auprès de la mairie pour le parking (car pas de place à proximité). On parlait ici de la surface de compensation.
Bonjour Michal,
C’est vrai que c’est un peu compliqué cette histoire, d’autant que je pense qu’il peut y avoir des spécificités locales.
Je n’ai pas eu à faire de division récemment.
Mais le meilleur conseil dans un tel cas sera toujours de vérifier les informations à la source : se déplacer à la mairie, aux services de l’urbanisme, plutôt que de faire une confiance aveugle à l’agence…
Bonjour, je me permets d’intervenir pour préciser que, à l’encontre de ce qu’écrit GK, il est possible d’acquérir un immeuble sans avoir de fonds. Je viens de signer chez le notaire mon 2e immeuble en un an sans faire le moindre apport.
A mon sens, convaincre le banquier que mon plan était une mécanique bien huilée (emplacement, population cible, rentabilité et fiscalité) a eu plus de poids que tout le reste. Et ces 2 investissements sont mes premiers; je n’ai ni appartement, ni garage dans mon escarcelle qui aurait pu me permettre de me “faire la main”.