Que valent les Sociétés d’investissement clés en mains dans l’ancien ?

Quoi penser des sociétés d’investissement clés en main dans l’immobilier ancien ?  Celles qui s’occupent de tout, de l’achat à la rénovation, à la location, en passant par l’ameublement et la décoration ? Dans quel cas, il peut être intéressant pour un investisseur de faire appel à ce genre de sociétés, et dans quel cas elles sont finalement inadaptées à son besoin ou à son profil ?

 

Transcript de la vidéo

Alors pour répondre à cette question; j’ai essayé de décliner trois premiers items et j’ai envie de dire que si l’investisseur coche  trois sur trois de ces items, alors ces sociétés d’investissement clés en main peuvent être parfaitement adaptées à sa situation. S’il en a deux sur trois, ça se regarde et ça peut être intéressant. Par contre, s’il en a un sur trois, ou zéro sur trois de ces items présentés ci-après, alors ce ne sera pas adapté à cet investisseur immobilier.

1. Notre investisseur a peu de temps.

Évidemment la contrepartie, c’est que si on a beaucoup de temps, normalement on a le temps de chercher tout seul. On peut arriver à trouver des choses tout seul en y passant beaucoup de temps et on va économiser des frais d’intermédiaire. On va peut-être arriver à faire mieux qu’avec une société d’investissement clés en main.

2. Second item : le patrimoine immobilier de notre investisseur.

Le deuxième item, je vais le décliner en 2 et 2 bis puisqu’il y a deux situations opposées :

  • Soit 2. notre investisseur  a déjà un patrimoine immobilier qui est déjà constitué et consistant.
  • Soit 2 bis, c’est l’inverse, il a zéro patrimoine immobilier aujourd’hui. Mais par contre il a soit une épargne financière assez importante déjà constituée, soit il a une forte capacité d’épargne qui lui vient de ses revenus salariaux par exemple.

3. Troisième item : son objectif ? Diversification ou coup d’essai ?

Et puis le troisième item ,pareil, je vais le faire en 3 et 3 bis.

  • 3. il souhaite se diversifier géographiquement : par exemple, le cas d’un investisseur qui a investi dans une ville moyenne et qui souhaite prendre un ou deux biens dans une ville plus grande comme une métropole.
  • Ou 3 bis, au contraire, il n’a encore jamais investi dans l’immobilier et il a un peu peur pour y aller tout seul pour faire son premier investissement. Il peut avoir un intérêt que quelqu’un lui montre ce qui est faisable et lui livre du ‘’clef en main’’ sur un 1er bien. Celui lui en montrera comment faire ce qui est intéressant puisqu’on est dans l’investissement dans l’ancien, pour qu’après lui puisse prendre confiance et  reproduire ensuite le schéma peut-être cette fois tout seul.

 

Donc si vous êtes concerné par 2 de ces 3 éléments et mieux 3 sur 3, c’est dans ce cas là que l’investissement clés en main peut être recommandé. Donc au moins deux sur trois.

Deux exemples d’investisseurs pour qui l’investissement clés en mains dans l’ancien peut être une solution adaptée.

Je vais prendre deux exemples.

Le premier, vous répondez aux critères 1, 2 bis et 3 bis : par exemple, vous avez fait du coup aucun investissement immobilier jusqu’à maintenant, vous avez peut être entre guillemets « un emploi de cadre surmené« , vous avez des semaines chargées, vous avez peu de temps et vous avez une forte capacité d’épargne. Alors le problème est que vous n’avez pas le temps de faire un investissement immobilier, car vous n’avez pas forcément le temps de chercher assez finement pour trouver des affaires tout seul. Donc dans ce cas-là ça peut être commandé, parce qu’effectivement par le fait de ne pas faire un investissement immobilier, vous vous privez finalement du levier de l’emprunt, c’est à dire que ces années qui passent sans investissement vous n’avez pas la part de votre investissement immobilier qui est payé par le locataire. Vous n’utilisez pas vous votre potentiel d’emprunt pour faire levier sur votre salaire et vous enrichir. Donc voilà, dans une telle situation, l’investissement clés en mains dans l’ancien peut être une solution pour mettre un pied à l’étrier à l’immobilier, plutôt que d’attendre 5, 6 ans sans avoir rien fait. Vous aurez ainsi par ce biais effectué un premier investissement, et serez entré dans ce cercle des investisseurs immobiliers que vous convoitez

Un deuxième cas un peu opposé, et qui pourrait être le mien, est par exemple si vous répondez aux critères 1, 2 et et 3. Pour moi, en ce moment, j’ai peu de temps pour chercher : j’ai en effet besoin d’un peu de temps perso en ce moment, j’ai quelques projets entrepreneuriaux, bref donc j’ai peu de temps. J’ai par ailleurs un patrimoine immobilier déjà constitué, mais qui est quand même assez concentré au même endroit.

Et, j’aimerais bien me diversifier géographiquement dans une grande ville, on va dire et pas forcément à portée de tir. Vous savez je suis dans l’Ouest. Si je voyais quelque chose d’intéressant dans une grande ville comme Bordeaux, je me dis que ce n’est pas trop loin et qye je peux encore y aller tout seul. C’est à deux heures de route, donc je ne vais forcément pas avoir la réactivité maximale, mais je peux potentiellement arriver à faire des trucs. Si je veux aller à Paris, je n’aurai pas la réactivité, parce que ça part tout de suite. Et puis si je veux aller à Marseille, une grande ville où il y a du rendement, eh bien c’est trop loin pour moi.

Vous me connaissez, je trouve qu’on s’enrichit plutôt avec les investissements… Comme disait Warren Buffett on ne peut pas acheter ce qui est populaire (au sens popularité, pas quartier populaire immobilier mais popularité = quand tous les investisseurs veulent acheter la même chose, donc le prix est trop cher, donc ce n’est pas comme ça que vous vous enrichissez). Voilà, ce qui me tenterait plutôt pour ma part dans les exemples que j’ai cités, ce serait, pourquoi pas un petit investissement (d’un montant raisonnable, un T2 par exemple) dans le centre-ville de Marseille.  On a encore un rendement important dans une grande métropole. Au pire, le bien se paye tout seul. Au mieux, la ville se modernise, se dynamise un peu économiquement, et avec le départ de son maire historique des dernières décennies, elle rattrape en partie le niveau des autres grandes métropoles françaises (on ne sait jamais… Souvenez qu’il y a tout juste 15 ans, Bordeaux était endormie, et était la 19ème ville de France la + cher en termes de prix au mètre carré, alors qu’aujourd’hui elle conteste la 2nde place à Lyon). Mais pour le coup, Marseille, là, je suis trop loin pour m’en occuper

Donc, on a deux cas dans les exemples ci-dessus, où l’investissement clés en mains dans l’ancien peut être intéressant.

Voilà pour moi, avec les trois items que j’ai cités, c’est si vous en avez au moins 2 sur 3 ou au mieux 3 sur 3, que l’investissement clés en mains dans l’ancien peut être adapté à votre besoin.

Le cas particulier de l’investissement immobilier pour les expatriés.

Il y a un autre cas particulier en dehors de ces trois items pour qui ça peut être intéressant, c’est le cas des expatriés. A

Déjà, quand vous êtes expatrié, vous n’êtes pas sur place. Vous ne pouvez donc pas faire de l’investissement direct que ce soit au niveau de l’achat ou de la mise en location. Donc avec l’investissement clés en mains dans l’ancien, vous avez une offre à tiroir où ils peuvent tout vous faire, trouver le bien, gérer les travaux, meubler et mettre en place le premier locataire. Cela, même si vous êtes à distance dans je ne sais pas quel pays, vous pouvez le faire.

Après, même si je n’y connais pas grand-chose, je crois qu’il y a plusieurs systèmes d’expatriés, certains qui cotisent pour leur retraite pendant ce temps là en France car ils sont juste « détachés », et puis d’autres qui sont vraiment partis à l’étranger. J’avais des amis qui étaient partis en Angleterre par exemple, qui avaient fait  x2.5 sur leur salaire. Par contre, ils savaient qu’ils ne cotisaient pas pour leur retraite en France pendant ce temps, donc ils y faisaient des investissements immobiliers. Et c’était un peu particulier, puisqu’ils devaient faire 50% d’apport /  50% d’emprunt, la banque ne les suivant pas sur plus.

Ça c’est un cas, quand on n’est pas sur place, ce n’est pas forcément évident de faire un investissement immobilier, et ces services d’investissement clés en main y apportent une réponse.

Les Inconvénients des services d’investissement clés en main dans l’immobilier ancien.

Bon alors là j’ai donné les cas où on peut y aller. Il ne faut pas se mentir, il y a quand même des inconvénients à ces investissements clés en main dans l’ancien.

Le premier, c’est que ça coûte quelque chose. Il y a des frais qui sont ,selon les sociétés entre 7 et 9 pourcent TTC du prix des domaines sur lesquels ils interviennent. Donc ça va être le prix d’achat, frais de notaire et frais d’agence inclus, ça va être les travaux s’ils interviennent là-dessus, ça va être l’ameublement s’ils interviennent là-dessus; etc.

Le petit truc à noter, c’est que ces coûts peuvent être un peu atténués puisque si vous êtes en LMNP  ils rentrent dans la comptabilité LMNP. Donc finalement, si à un moment donné, vous devez payer des impôts au bout de quelques années, ces frais vont rentrer en charges. Par exemple si vous êtes à un TMI de 30%, vous avez 30+17,2% donc 47,2% de ces frais qu’à un moment donné vous devriez pouvoir déduire de vos charges. Par contre, c’est souvent qu’en LMNP on ne paye pas d’impôts pendant les 7, 8, 12, 15 premières années. Donc cette atténuation du coût  est quand même une atténuation d’impôts différée et qui sera loin dans le temps.

Par ailleurs, vous pouvez espérer s’ils gèrent les travaux intelligemment, par exemple si ils prennent un grand studio qu’ils transforment en T2, que par la création de valeur apportée, vous allez un peu compenser ces frais. De même, si vous vous mettez en nu, ça peut permettre de faire du déficit foncier si vous avez des travaux assez importants que vous ne sauriez pas gérés (les frais de commissions ne sont par contre pas déductibles en nu). Bref, donc vous pouvez compenser un peu ces frais-là.

Il y a donc ces frais, c’est un inconvénient, ça peut être un peu atténué, mais par contre on ne va pas se mentir, on ne saura pas faire du 10% avec ce genre de prestation.

Alors, quand même petite parenthèse qu’il faut préciser ici, quand je dis vous ne ferez pas 10% avec ça, vous ne ferez pas 10% en location classique longue durée.

Certaines Sociétes d’investissement clés en mains proposent des biens destinés à  la colocation ou la location courte durée.

Il y a quand même certains de ces organismes d’investissement clés en main qui vous proposent des exploitations un peu plus dans l’air du temps, comme la colocation ou Airbnb. Et effectivement, avec ça vous pouvez avoir des rendements proches de 10% en colocation en province par exemple, ou du Airbnb . Ou, il y en a même certains qui font du Airbnb à Paris. Avec du Airbnb à Paris vous pouvez espérer aller jusqu’à 8%. Ça implique par contre d’être en rez de chaussée puisqu’il y a les nouvelles réglementations ,il faut racheter la commercialité, etc.… Airbnb à Paris, maintenant en général ce sont des rez de chaussée.

Après est-ce que ce genre d’exploitation, on peut considérer que le niveau de concurrence actuel, et la réglementation actuelle va se maintenir ? Est-ce qu’on peut tirer un business plan sur 20 ans ? Si vous vous rappelez dans le livre L’investissement immobilier locatif intelligent, je conseille quand même d’avoir simulé le plan B en location longue durée et puis de vérifier que vous êtes capable de le supporter. Cela reste à mon sens des stratégies plus risquées que la location longue durée (changement de réglementation, fin de la mode de la colocation), et il faut calculer son plan B en location classique pour vérifier qu’il ne vous mettrait pas « par terre ».

Après, chacun se fait son opinion là dessus sur l’intérêt d’aller faire ce genre de mode d’exploitation ou pas. Mais voilà, il faut savoir que ces organismes d’investissement clés en main dans l’immobilier ancien proposent, en sus de la location longue durée,  aussi quelques logements transformés en colocation ou exploités en Airbnb (avec un partenariat avec une conciergerie Airbnb pour la gestion. Je referme la parenthèse ici.

Conclusion

Il faut donc reconnaître que ce sera sûrement moins bien qu’un truc bien fait par quelqu’un en direct à ce moment là, qui a un peu de connaissance et d’expérience et qui arrivera à faire mieux s’il passe le temps nécessaire. Par contre, il y a des frais, mais ce n’est pas non plus des frais qui sont exorbitants par rapport au prix d’achat, c’est-à-dire que vous n’êtes pas sur un bien neuf au Pinel par exemple vous allez acheter 40 ou 50% au dessus du prix de l’ancien équivalent.

Vous allez donc avoir ces frais à compenser. Il faut ensuite voir l’investissement que vous leur confier, dans quelles villes, etc.

Voila globalement ce que l’on peut penser de ces investissements clés en main dans l’ancien. Ce sera intéressant pour certains profils, certaines situations, certains objectifs et moins pour d’autres.

Sachez que j’ai fait un peu le tour du marché pour voir  ce que proposaient les sociétés, le sérieux de ces sociétés, quelles Sociétés existaient sur la place… Alors, toutes n’interviennent pas dans toutes les villes : il y en a qui sont plus sur toute la France, d’autres plus centrées sur vraiment grandes villes Paris et Lyon, certaines font de la courte durée, d’autres non, etc… . Elles ne fonctionnent pas exactement toutes sur le même principe quand vous leur confiez un mandat de recherche, etc.

Si vous voulez qu’on en discute un peu, et que vous avez un intérêt, c’est-à-dire que vous rentrez dans ces cases où vous avez un intérêt pour l’investissement clés en main dans l’ancien, vous pouvez me contacter via l’adresse de contact ici.


10 thoughts on “Que valent les Sociétés d’investissement clés en mains dans l’ancien ?

  1. Guermond

    Bonjour Julien,
    Je recherche un investissement clé en main. Peut-on discuter des sociétés que tu connais pour ce genre d’investissement ?
    Merci

    Répondre
  2. BAZILLE Vanessa

    Bonjour Julien,
    Pour notre 1er investissement, mon compagnon et moi envisageons de faire appel aux sociétés d’investissements clés en main ou alors à un chasseur immobilier pour investir à Lille voire à Rennes.
    Pourriez-vous svp avoir votre retour d’expérience sur les sociétés qui vous semblent satisfaisantes ?
    Nous vous remercions.
    Cordialement.

    Répondre
  3. Ben

    Bonjour Julien,

    Je suis expat, Je cherche un investissement clé en main. Peut-on discuter des sociétés que tu connais pour ce genre d’investissement ?

    CDT

    Répondre
  4. Carole

    Bonjour Julien,
    Mon conjoint et moi avons 3 critères sur 3 (peu de temps, beaucoup d’épargne, 1er achat en investissement). Cependant, nous n’avons aucun retour d’expérience et ne savons pas vers quelle société nous tourner pour investir dans Paris.
    Pouvez-vous nous faire part de votre avis ?

    Cordialement,

    Répondre
  5. Lucas

    Bonjour Julien,

    Merci pour cet article très intéressant.
    Je suis à la recherche d’un investissement clés en main dans la région Nord – Pas de Calais.
    Connaitriez-vous des sociétés susceptibles de proposer ce service.

    Merci
    Cordialement

    Répondre
  6. Thomas

    Bonjour Julien,
    Je découvre peu a peu votre site et blog et je suis entrain de livre votre livre qui est top !
    Je suis dans le cas 1+2+3 que vous décrivez (peu de temps, beaucoup d’épargne, 1er achat en investissement)> j ai besoin de passer par un société spécialisé qui m aide clé en main pour des projets immobiliers en locatifs sur les villes moyennes à 2h de train de Paris (rennes, lille, etc) .
    Pourriez vous me partager vos recommandations de prestataires spécialisés ?

    Répondre

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