Amendement de Normandie : la loi Pinel de l’ancien

Le ministre du logement, Julien Denormandie, a annoncé récemment l’extension de principes Pinel à l’investissement dans l’ancien avec travaux dans les villes moyennes. Sous certaines conditions, il permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts pour un investissement immobilier dans l’ancien.

 

Critères à respecter pour la réduction d’impôts Denormandie.

En l’état actuel des textes, pour bénéficier de cette loi :

  • L’acquisition du bien devra avoir été effectuée entre le 01/01/2019 et le 31/12/2021.
  • Le montant des travaux devra représenter au moins 25% du prix de l’opération, et les travaux devront avoir étés avoir été facturés par une entreprise.
  • Le bailleur devra s’engager à louer le bien entre 6 et 12 ans.
  • Le logement devra se situer dans une des 222 villes moyennes bénéficiant du programme Action Coeur de Ville (villes dont le centre-ville a un besoin de réhabilitation  marqué), dont vous trouverez la carte ci-dessous :

Villes Pinel ancien

 

Principes de cette loi de défiscalisation

Les réductions sont calées sur les pourcentages de réduction de loi Pinel neuf, et appliqués au montant total de l’opération (soit prix d’acquisition du bien + prix des travaux). Elles sont donc de :

  • 12 % si l’engagement de location est sur 6 ans.
  • 18% s’il est sur 9 ans.
  • 21% s’il est prolongé 3 ans de plus, jusqu’à 12 ans.

Intérêt de la loi et arbitrages potentiel sur vos investissements immobiliers

 En contrepartie de cette réduction d’impôts accordée, les travaux bénéficiant de la réduction Pinel né bénéficieront pas du régime de déficit foncier,

De Normandie sera donc intéressant par rapport au déficit foncier si on vérifie l’équation  21% > Pourcentage de travaux * (TMI + PS), où :

TMI : Taux marginal d’imposition

PS : Prélèvements Sociaux

En résumé, cela donne le tableau suivant :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2133_de_normandie.jpg

Deux remarques sont à noter pour mettre un bémol à cette simplification en image présentée dans le tableau ci-dessus :

– J’ai dans le tableau ci-dessus supposé que l’investisseur avait déjà des revenus fonciers pour éponger le déficit (et donc qu’il gagnait les prélèvements sociaux sur le montant des travaux). S’il n’en a pas (ou pas suffisamment), une partie (voire tout) du montant des travaux ne « gagnera » que le TMI seul, et  l’équation devient alors 21%> %travaux / TMI. La frontière se déplace donc légèrement vers la droite dans ce cas là.

– Ensuite, si on améliore l’avantage du régime de déficit foncier avec la loi Cosse, ça peut faire bouger un peu la frontière vers la gauche. Mais il faut tenir compte de tous les paramètres sur la durée (à quel point le Cosse oblige à baisser par rapport au loyer de marché ou pas, etc.), et la relation mathématique sera moins triviale et nécessitera des simulations au cas par cas (avec l’outil de calcul de rendement locatif par exemple).

Conclusion

Cette loi pourrait apporter quelques possibilités d’arbitrages à étudier en fonction du profil fiscal de chacun, mais avec ses contraintes (villes éligibles, non-prise en compte des travaux fait soi-même, etc.), ce ne sera pas nécessairement la panacée.

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Amendement de Normandie : la loi Pinel de l’ancien
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2 thoughts on “Amendement de Normandie : la loi Pinel de l’ancien

  1. Joachim

    Je trouve que cet article est très bien expliqué.
    Seulement j’entends chaque fois autours de moi que le Pinel c’est nul et cela ne permet pas de gagner de l’argent. Je suis moi-même investisseur immobilier. Cet amendement est-il bien pour les investisseurs qui souhaitent gagner de l’argent ?

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