Immobilier locatif : à partir de quand paye-t-on l’IFI ?

L’IFI est-il un paramètre à considérer pour qui constitue un important parc immobilier locatif. Faisons le point sur les paramètres de calcul de cet impôt sur la fortune immobilière.

 

Seuils d’imposition.

L’IFI est dû pour qui possède un patrimoine immobilier imposable supérieur à 1,3 millions d’euros.

Il y a néanmoins un 2nd seuil à avoir en tête. En effet, si vous dépassez le seuil de 1,3 millions d’euros, vous n’êtes pas imposé à partir de votre 1 300 001 ème euro, mais à partir de votre 800 001 ème euro…

Le seuil de d’imposition de 500 000 € inférieur au seuil de déclenchement de l’imposition. Il y a donc un effet de seuil à ne pas négliger !

Calcul du patrimoine net immobilier imposable à l’IFI.

C’est le patrimoine immobilier net qu’il fait considérer pour l’appréciation du seuil de 1,3 millions d’euros. Il s’apprécie au niveau du foyer fiscal.

À l’actif, vous devez additionner notamment* :

  • La valeur vénale au 1er janvier de votre résidence principale, diminuée d’un abattement de 30%
  • La valeur vénale au 1er janvier de l’ensemble de votre immobilier locatif, qu’il soit loué en nu, meublé, etc.
  • La valeur de la pleine propriété pour les biens dont vous détenez l’usufruit.
  • La valeur détenue via SCI.
  • 25% de la valeur de vos forêts, terrains agricoles, etc.
  • La valeur des valeurs mobilières représentant une détention indirecte d’immobilier comme les parts de SCPI.

Une décote de l’ordre de 20% est admise par l’administration fiscale sur les biens occupés (bien loués) et de 10% à 20% sur les biens détenus via SCI.

Au passif, vous devez déduire notamment* :

  • La valeur de vos emprunts immobiliers.
  • La valeur de vos emprunts en cours souscrits spécifiquement pour des travaux dans vos biens immobiliers.

*Nous faisons volontairement l’impasse sur la liste des quelques cas particuliers supplémentaires qui compliqueraient le message pour des cas marginaux.

Taux et barème de l’IFI

Sachant en sus :

  • Qu’une décote est appliquée pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 millions d’euros.
  • En année n, l’IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts. L’impôt sur les revenus de n-1 ajouté à l’IFI de n ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en n-1. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l’IFI.

Exemple de calcul de l’IFI

Pour un patrimoine net immobilier imposable à l’IFI de 2 millions d’€, le calcul du montant imposable est le suivant :

Investisseur locatifs : l’IFI, un paramètre à considérer ou non ?

Le fait de pouvoir déduire les dettes dans l’assiette de l’IFI fait que la plupart des investisseurs immobiliers locatifs en herbe peuvent à mon sens s’affranchir de la problématique d’IFI dans leurs réflexions : beaucoup n’arriveront jamais au patrimoine immobilier net imposable de 1.3 million d’€ (selon les règles actuelles de l’IFI qui peuvent changer), et les quelques-uns qui y arriveront mettront un certain temps pour ce faire, notamment le temps d’avoir remboursé leurs dettes…

Pour bien comprendre : pour dépasser le seuil d’IFI, en faisant l’hypothèse d’une résidence principale de 250 000 € sans capital de crédit restant dû, il faut un patrimoine immobilier locatif net de toutes dettes de 1 400 000 € pour commencer à être assujetti à l’IFI :

250 000 * (1-30%) + 1 400 000 *(1-20%) = 1 300 000 €.

Ceci dit, ceux qui s’en approcheraient ont intérêt à piloter son « non-dépassement » pour éviter l’effet de seuil sur les 500 000 € compris entre le seuil d’imposition de 800 000 € et le seuil de déclenchement de 1 300 000 €, comme nous l’évoquions en début d’article.

 

Les livres de Julien Delagrandanne :



 


2 thoughts on “Immobilier locatif : à partir de quand paye-t-on l’IFI ?

  1. Las

    Bonjour
    Et qu’en est-il lorsque les biens sont détenus par plusieurs frères et sœurs via une SARL de famille ?
    Merci pour cet article bien concret.

    Répondre

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