Les revenus issus de l’immobilier locatif peuvent-ils réellement être considérés comme passifs ?

 

Les revenus issus de l’immobilier locatif : vraiment des revenus passifs ?

(transcript de la vidéo)

Alors aujourd’hui,  je continue à répondre aux questions des lecteurs. Et aujourd’hui la question des lecteurs c’est : Est ce que c’est vraiment passif quand on arrive au bout de ses investissements locatif de vivre de ses investissements immobiliers. Est ce qu’on peut vraiment qualifier ça de revenus passifs ?

Alors, qu’est ce que je pense de ça ? Est ce qu’on peut qualifier des revenus d’un investissement immobilier locatif comme des revenus passifs ?

Précisions que j’entends la question comme quand vous avez atteint l’indépendance financière, que vous avez un certain nombre de biens, et que vous avez arrêté une activité salariée parallèle. Alors, j’aurais envie de répondre plutôt oui, à un ou deux bémols près pour ne pas trahir la vision.

Définition des revenus passifs.

Pour moi  finalement être libre financièrement et avoir des investissements passifs, c’est globalement :

  • 1. Ne pas avoir de chef.
  • 2. Ne pas être le chef.
  • Et 3. être libre de son planning.

Alors ne pas avoir de chef ça se comprend. On veut être libre, qu’on ne nous explique pas ce qu’on doit faire, quand on doit le faire, quand on doit prendre nos congés etc.

Ne pas être le chef, c’est moins intuitif. Mais pour ceux qui l’ont déjà été, ça peut se comprendre. Parce que quand il y a de l’humain, que l’on doit manager des gens, il y a toujours des problèmes, des compromis à faire, des choses à gérer, des conflits, des congés a arbitrer entre l’un et l’autre, etc. Ce sont des choses que l’on ne veut pas avoir à gérer quand on veut être libre : être le chef ça peut être contraignant. Et être libre de son temps,  pour être libre de son planning, pouvoir faire un peu ce qu’on veut, quand on veut, où on veut.

Examen des caractéristiques d’un patrimoine immobilier à la lumière des critères de revenus passifs.

Alors, prenons les trois aspects pour les analyser à la lumières de revenus tirés d’un patrimoine immobilier constitué.

  • Finalement, ne pas avoir de chef : quand vous vivez de vos investissements immobiliers vous n’avez pas de chef donc ça s’est fait.
  • Ne pas être le chef, ça vous n’avez pas de salariés. Vous êtes un peu le chef  avec vos artisans ou  avec des prestataires. Mais, ce n’est pas pareil que quand vous êtes salarié et que vous êtes responsable d’un groupe où vous ne pouvez pas battre en retraite. Si il y a un artisan avec qui vous avez des problèmes, vous le virez, vous en prenez un autre, et vous le reverrez pas. Donc vous n’avez pas à être le chef. Et encore, ça je le dis c’est si vous continuez vos investissements immobiliers avec des investissements avec travaux. Si vous avez fini, et que vous vous dites par exemple  » moi,il me faut 10 apparts pour avoir ce que je veux », que vous les avez et puis que vous avez arrêté d’investir, vous n’avez pas cette problématique là…
  • Et enfin, être libre de son planning, vous l’êtes quand même pas mal. Vous ne faites pas du 8h -19h tous les jours . On ne vous dit d’aller au bureau tous les matins, vous n’allez pas y aller quand même le jour où vous êtes la moitié malade, etc.

Quelques contraintes. Mais de là à remettre en cause le caractère passif ?

Alors, certes, vous pouvez avoir de petites contraintes quand il y a un problème chez un locataire, ou quand il y a le changement de locataire à faire. La plupart du temps vous êtes libre, ce type de choses  va juste vous « emmerder » quand vous êtes parti en vacances, en voyage etc. Mais il y a des solutions… Même si globalement quand vous faites qça vous n’avez pas envie de déléguer à une agence, car ça vous occupe etc. Vous gérez et puis de toutes façons, ça a souvent moins de risques de gérer tout seul. Vous avez quand même peut être fait une petite diversification géographique ou par précaution vous  avez laissé un bien en gestion à une agence. Bon ben voilà, vous leur en passez  à un autre pour régler le problème. Vous avez une contrainte à ce moment là, vous la réglez avec l’agence. Beaucoup de choses peuvent se faire à distance. Maintenant quand les gens vous connaissent. Vous pouvez avoir des relations qui vous font la visite etc. à qui vous offrez un petit cadeau en remerciement. Et puis voilà…

L’administration : souvent usante.

Après, oui il y a quand même quelques petits trucs qui peuvent être moins passifs. Le premier qui me vient à l’esprit et qui vous use un homme, ça va être les relations que vous devez avoir avec l’administration. . Même quand vous êtes investisseur immobilier avec un patrimoine constitué et que vous ne faites pas forcément de nouveaux investissements.

Vous pouvez avoir des relations avec l’administration,  pour votre imposition sur le revenu… Pour les trucs quand vous faites du LMNP … Pour l’imposition plus locale de taxe foncière. Ça peut être avec l’Agence nationale de l’habitat quand vous faites du conventionnement… Cela peut être avec la CAF quand vos locataires en bénéficient…. (Que vous fassiez verser directement ou non, vous pouvez avoir des demandes de la CAF pour confirmer des choses.

Ça peut être toutes ses relations avec des administrations qui parfois ont un côté un peu moins passif, finalement parce que ça rappelle un peu un contexte où vous n’avez pas votre choix d’interlocuteur. Ce n’est pas comme avec vos artisans : pour le coup la personne de l’administration que vous avez en face ,vous devez faire avec. Alors bien sûr, il ne faut pas généraliser. Il y a des personnes très bien dans l’administration… Mais on va dire diplomatiquement que globalement c’est quand même là qu’on va le plus souvent croiser des gens, soit qui ne sont pas des foudres de guerre mais qui sont de bonne volonté, soit des gens qui au contraire ne sont pas de bonne volonté, soit des gens qui sont assis un peu sur leurs certitudes et vous prennent de haut même quand ils sont dans leur tort…

J’ai encore un exemple la semaine dernière quelqu’un d’une administration que j’avais au téléphone qui m’expliquait qu’il fallait telle pièce et telle pièce pour tel dossier ,qu’il fallait fournir les diagnostics électriques alors que j’avais devant moi le texte comme quoi pour un logement de moins de 15 ans, il ne fallait pas fournir de diagnostic électrique. Donc, la personne était censée vérifier quelque chose, elle ne connaissait pas les règles établies par le propre organisme pour lequel elle travaillait, mais me soutenait mordicus que j’avais tort alors que j’avais le texte devant les yeux établi par son institut de tutelle.

Donc voilà c’est là en fait sur ces aspects-là ou ça ne va pas être totalement passif, parce que  quand on est investisseur on est plutôt quelqu’un d’actif, de proactif, d’efficace… En principe, quand on a des relations avec l’administration, il y a deux mondes qui s’entrechoquent et ça peut user un peu et on peut le ressentir comme ça : devoir passer 8 heures pour faire ce que l’on pourrait faire en 15 minutes, ce n’est pas trop notre truc à nous investisseurs… Ben voilà ce n’est pas juste tombé des revenus on a quand même quelques efforts à faire, et pas des efforts  agréables, de ce qui nous plaît.

Donc je dirais grosso modo, avec ma vision des choses, je pense qu’effectivement quand on a atteint l’indépendance financière grâce à ces investissements immobiliers locatifs, on peut considérer que ce sont des revenus passifs. Alors, sauf pour ceux qui continuent comme avant,  qui font vraiment des projets complexes des travaux qui continuent à investir : ça, ça n’a jamais été purement passif mais ça ne l’était pas avant, ça ne sera pas maintenant.

Conclusion

Pour celui qui considère qu’il a son patrimoine constitué, qui ne fait plus d’investissements, ou qui en fait des faciles  parce qu’il a du cash et que ça lui plaît, on peut quand même considérer que c’est relativement passif . Et pour moi, les deux formules qui traduisent ça, ce qu’est un investissement passif, ce qui est la liberté financière. :

  • C’est d’une part, ne pas avoir de chef, et ne pas être le chef
  • et d’autre part, travailler où je veux quand je veux avec qui je veux.

J’estime qu’on n’est peut être pas à 100% mais on est à plus de 90% atteint avec un patrimoine immobilier locatif sur ces deux phrases. Donc à partir de là, je considère que ça rentre plutôt dans le cadre de ce qu’on peut appeler des revenus passifs.

 




 


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