Faire un investissement locatif avant sa résidence principale : aberrant ou judicieux ?

Certains se posent parfois la question de l’intérêt d’effectuer un investissement locatif avant d’être propriétaire de leur résidence principale. Souvent, la réponse unanime des personnes sondées sur cette idée, que ce soit celle du banquier ou de la famille en passant par les amis, ne se fait pas attendre : “Mais non, quelle idée farfelue : ce n’est pas dans cet ordre-là qu’il faut procéder !”. Mais sur ce blog, nous ne considérons jamais le discours issu de la sagesse populaire comme valable, et lui préférons toujours un examen minutieux des faits. Qu’en est-il vraiment en réalité lorsqu’on prend le temps d’effectuer une analyse sérieuse ?

Le match investissement locatif vs. résidence principale.

Imaginons un cas fictif. Un même bien, au même endroit vendu au même prix. Toutes choses égales par ailleurs, si on hésitait d’un strict point de vue purement financier à placer celui-ci en Résidence principale ou en investissement locatif,  le match se résume de la façon suivante :

• Avantages Investissement locatif vs. Résidence principale :
  • L’emprunt revient moins cher pour l’investissement locatif grâce à la déduction fiscale des intérêts d’emprunts.
  • Vous pouvez éventuellement déduire fiscalement certains travaux de rénovation de vos revenus (mais on ne fait pas de gros travaux tous les ans…).

• Inconvénients Investissement locatif vs. Résidence Principale :
  • La part des loyers encaissée sur laquelle des charges n’ont pu être abattues est fortement fiscalisée (taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux). Si vous n’êtes pas convaincu, essayez de comparer une situation en régime locatif réel et une situation en régime non imposable avec un outil tel que l’outil de calcul de rendement automatique évoqué au point 1. de cet article et vous verrez qu’en général à la fin il ne reste pas tout à fait le même cash-flow…
  • Vous assumez un risque de vacance locative.
  • Vous assumez un risque de dégradation du bien, et le relationnel avec le locataire (temps de gestion).

Le rapport avantages-inconvénients est donc en faveur de la résidence principale. Si on y ajoute l’aspect psychologique (aspect rassurant d’avoir un toit à soi, être bien chez soi etc.), on explique donc aisément le “Mais non ce n’est pas dans cet ordre-là qu’il faut procéder” que reçoive ceux qui se risquent à imaginer effectuer un investissement locatif avant leur résidence principale.

Mais ce raisonnement serait en réalité trop simpliste car l’hypothèse fixée au départ de ce paragraphe “toutes choses égales par ailleurs” ne correspond en fait pas à la vraie vie…

Quelles situations amènent à s’interroger sur l’intérêt d’un investissement locatif avant la résidence principale ?

Pour répondre à cette question, on peut en fait commencer par prendre le problème à l’envers en se remémorant dans quelle situation l’achat d’une résidence principale est favorable.

Ainsi, on peut considérer en général qu’un achat de résidence principale est opportun quand :

• On vit dans une région où on arrive à cumuler des quartiers agréables et une rentabilité locative correcte. En effet, même si le but initial n’est pas de louer le bien, il est toujours utile de calculer un rendement locatif fictif (en prenant le loyer auquel on imagine qu’on pourrait louer le bien) quand on achète sa résidence principale, ainsi que de comparer sa mensualité d’emprunt à ce loyer fictif. Ceci fixe des points de repères vis-à-vis du prix demandé par le vendeur pour le bien que l’on vise.

• On pense conserver cette résidence principale assez longtemps pour que les frais d’achat (notaires, et agence si présents) aient eu le temps d’être amortis. Pour remplir ce critère, il faut donc imaginer au mieux les potentielles évolutions futures : possibilité de mutation géographique pour raisons professionnelles, adéquation du bien achetée avec les possibles évolutions du ménage etc.

Si les critères ci-dessus sont remplis, le choix de la résidence principale prend la main, eu égard à ce que nous avions remarqué précédemment.

La question de l’investissement locatif avant la résidence principale se pose donc légitimement comme alternative, si on est dans une situation où les critères ci-dessus ne sont pas remplis.

Si le choix de la résidence principale n’est pas favorable, dans quel(s) cas est-il judicieux d’effectuer un investissement locatif en substitution ?

De mon observation des choses, j’ai croisé des cas bien différents :

• D’une part, des investisseurs qui avaient cumulé plusieurs bien locatifs avant d’acheter leur résidence principale et s’étaient ainsi construits un patrimoine intéressant.
• D’autre part, des personnes se retrouvant à l’inverse bloquées pour l’achat de leur résidence principale (capacité d’emprunt restante insuffisante) à cause d’un mauvais conseil d’un banquier qui leur avait fait souscrire des SCPI avec un emprunt obturant grandement leur capacité d’endettement.

Pour déterminer s’il est judicieux d’effectuer un investissement locatif en substitution d’un achat de résidence principale peu favorable, il faut en pratique principalement être capable de répondre à une question et une seule :

Question à se poser : cet investissement locatif pourrait-il être conservé en cas d’achat de résidence principale ultérieur ?

Les circonstances pour l’achat d’une résidence principale peuvent en effet changer au fil des années. On peut trouver un emploi dans une région à la pression immobilière moins chère, le nombre de membres du foyer peut être stabilisé etc. Ainsi, cet achat pour lequel les circonstances n’étaient pas favorables à un instant t peut devenir intéressant ultérieurement. Et si cet investissement locatif qui l’aurait précédé venait à bloquer ce nouveau projet, on pourrait finir par le regretter.

• Situation n°1 : Si un achat de résidence principale ultérieur peut être envisagé sans vendre l’investissement locatif initial, et ce, grâce à un patrimoine et/ou des revenus confortables faisant qu’il restera une capacité d’endettement suffisante : faire un investissement locatif avant l’achat de sa Résidence Principale peut être judicieux. L’investisseur ne sera alors pas bloqué pour son achat ultérieur de résidence principale. Si en sus celui-ci  cible des investissements locatifs qui sont à cash-flows positifs, il pourra même en effectuer plusieurs avant de passer à sa résidence principale. Cela peut avoir un réel intérêt dans divers cas, par exemple quelqu’un qui habite à provisoirement à Paris et investir dans sa ville natale de Province à rendements plus élevés

• Situation n°2 : Sinon, dans le cas où l’emprunt qui serait effectué pour l’investissement locatif tirerait trop les ratios d’endettement (mensualité d’emprunt vs. revenus etc.) pour envisager sereinement l’achat ultérieur d’une résidence principale sans avoir à revendre le bien, il y a alors 2 alternatives :

– Alternative 2.1 : Ne rien faire pour l’instant et attendre le moment favorable pour l’achat de sa Résidence Principale.

– Alternative 2.2 : Acheter un bien choisi sur des critères de type investissement locatif permettant de dégager un rendement élevé (typiquement avec travaux), en faire sa résidence principale en l’occupant soi-même, le rénover, et le revendre. Facile pour un célibataire, bricoleur, prêt à faire des efforts. Mais pas possible pour tout le monde. Ce cas-là n’est en fait pas du pur investissement de type “financier”, car il s’agit en réalité de dégager du rendement entrepreneurial grâce à un bien immobilier (en  profitant de l’avantage que les banques prêtent plus facilement à un particulier pour un bien immobilier que pour tout autre nature de projet entrepreneurial), et il y a une dimension d’efforts chronophage à intégrer dans l’équation. Cet effort, s’il est effectué, permettra néanmoins de faire grossir sur le patrimoine.