L’achat immobilier pour…la protection de l’assurance emprunteur

Et si l’intérêt d’investir d’en l’immobilier passait par la protection qu’offre l’assurance emprunteur ? Rarement un critère de choix  lorsqu’on décide d’acheter un appartement ou une maison, elle rentre néanmoins en compte dans l’équation quand on observe les choses de près. 

Même si je suis partiellement investi en immobilier, j’ai souvent dit que l’immobilier en soi n’était pas intrinsèquement un très bon business comme peut l’être une entreprise de croissance (achetée à prix raisonnable bien sûr 😉 ) qui possède des avantages concurrentiels.

L’immobilier, après tout, c’est une commodité (le voisin peut aussi facilement avoir un appartement similaire à louer 100 mètres plus loin), la fiscalité n’est pas vraiment attrayante (et ne va pas en s’arrangeant), c’est “capex heavy” (autrement dit ça nécessite des investissements capitalistiques importants, y compris en maintenance du parc).

Bien qu’ayant sélectionné attentivement le bien, l’emprunt associé a été une composante importante de ma décision quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier. Pas seulement pour l’effet de levier cher à certains (mais qui peut jouer dans les 2 sens…), mais surtout pour la possibilité de vendre à découvert une obligation à taux fixe sur 20 ans à un taux historiquement bas. Voici la retranscription à quelques mots près d’une conversion que j’ai eue il y a quelques mois :

Un ami : ” Tu prêterais ton pognon à 2% sur 20 ans, toi ?”

Julien : “Non, sûrement pas !”

L’ami “Put***, moi non plus !”

Julien : “D’ailleurs, c’est bien pour ça que j’ai sacrément envie d’être plutôt dans la peau de celui à qui l’on prête.”

L’assurance emprunteur comme protection de la famille.

Mais un aspect que l’on oublie souvent sur l’achat immobilier, c’est que l’emprunt peut également être vu comme important pour l’assurance décès qui y est associée. Et donc comme une protection de sa famille.

Prenons l’exemple d’un jeune cadre en début de carrière. Il a 2 enfants, et sa femme gagne sensiblement moins que lui. Après 5 ans de carrière, son salaire est confortable, mais son patrimoine reste encore relativement faible. En cas de décès accidentel, la situation de sa famille pourrait devenir précaire, puisqu’elle n’aurait que le patrimoine accumulé sur ces 5 années comme matelas de sécurité pour faire face à ce drame.

Sauf si un (ou plusieurs) achat(s) immobilier(s) a (ont) été effectué auparavant… Par exemple, comparons de façon simple les 2 situations suivantes :

• Situation n°1. Patrimoine financier de 50 k€, pas d’immobilier. Son épouse et des 2 enfants se retrouvent avec ces 50 k€ après le drame.
• Situation n°2. Patrimoine financier de 35 k€ (il est un peu moins élevé que dans le cas n°1, car une partie est passée en apport et/ou remboursement d’emprunt des biens immobiliers). Une résidence principale de 120 k€ (dont 110 k€ d’emprunt restant) et un investissement locatif de 60k€ (dont 55 k€ d’emprunt restant). Ici, son épouse et des 2 enfants se retrouvent avec 120 + 60 + 35 = 215 k€, puisque l’assurance décès a payé l’emprunt restant à rembourser*.

NB : J’ai retenu ici l’hypothèse d’une assurance à 100%  sur chaque tête.

La différence est significative surtout si l’événement dramatique survient au début du prêt, et que le patrimoine est encore modeste. Après 20 ans de carrière, on peut imaginer que notre cadre aurait mis de coté un patrimoine, immobilier ou non, que ce patrimoine servirait de protection à sa famille.

Ainsi, on l’oublie souvent, mais acheter de l’immobilier à crédit, cela peut donc être aussi vu comme une possibilité de prendre une assurance sur nos futurs revenus (puisque c’est sur cette base que la banque nous accorde un emprunt) pour protéger financièrement ses proches en cas d’événement dramatique.

La question de la quotité pour la protection adéquate.

Que signifie s’assurer à x% sur telle tête ? Un emprunt peut en pratique être assuré avec une quotité totale comprise entre  un minimum de 100% (ex : “100% sur une tête”, ou “50% sur 2 têtes”) et un maximum de 200% (ex : “100% sur 2 têtes”). En fait, tout dépend des cas :

• 1. Vous achetez seul(e). Cette question ne se posera pas. Vous vous assurerez à 100% sur une tête.

• 2. Vous achetez en couple marié.
  • 2.1 Vous voulez utilisez les pleins pouvoir de protection de l’assurance tel qu’exposés dans cet article. Vous vous assurez à 100% sur chaque tête. Et vous vous retrouvez dans le cas de l’exemple que j’ai exposé dans la 1ère partie de l’article.
• 2.2. Vous voulez juste sécurisez le remboursement d’emprunt en cas de malheur.
  • 2.2.1 Si les 2 personnes du couple ont des revenus similaires, vous pouvez prendre une assurance 50% sur chaque tête (ou 55 % pour couvrir les autres frais annexes qui étaient partagés comme la taxe foncière).
  • 2.2.2 Si les 2 personnes du couple ont des revenus relativement différents. Vous assurez à due proportion de la contribution de chacun au remboursement d’emprunt. Exemple : Monsieur gagne 70% des revenus du couple et Madame 30%, ils remboursent l’emprunt proportionnellement à leurs ressources. Vous pouvez assurer l’emprunt à 70% sur la tête de Monsieur et 30% sur la tête de Madame.

• 3. Vous achetez en indivision, cas du couple non-marié sans enfant. On pourrait de prime abord penser que ce cas est similaire au cas du couple marié, et que ceux qui veulent la protection maximale doivent s’orienter vers une solution de type 2.1. En réalité, c’est un peu moins trivial que cela : la différence est que cette fois-ci,  c’est  la famille du défunt qui sera héritière de sa part du bien immobilier. Les couples qui cherchent la protection maximale devront donc plutôt utiliser par exemple un schéma d’assurances en cascade. Ils pourront d’abord souscrire une assurance emprunteur au profit de la banque avec une solution de type 2.2.1 ou 2.2.2, puis une assurance décès au profit du conjoint avec les mêmes quotités (cette dernière servant alors le moment venu à racheter la part du défunt à sa famille qui en est légalement héritière).