Le déficit foncier, dernier moyen de défiscalisation efficace ?

Les moyens de défiscalisation directs comme les FIP Corse ou les Sofica ne peuvent plus être considérés aujourd’hui comme des moyens de défiscalisation opportuns. Ce qui en faisait des moyens acceptables (et les distinguait des FCPI/FIP classiques), c’est-à-dire des taux de réduction d’impôts de respectivement 50% et 48% quand l’article précédent ou celui spécifique sur les FIP Corse furent écrits en 2009, n’est plus d’actualité : avec des réductions désormais réduites à 36% et 38%, le jeu n’en vaut plus la chandelle compte-tenu des frais à supporter et des durées d’immobilisation des capitaux. Le principe du déficit foncier est de pouvoir déduire de vos revenus fonciers puis de vos autres revenus dans la limite de 10 700 € les travaux effectués sur de l’immobilier que vous louez en location nue.

L’avantage est que ceci peut être fait en direct, dans l’ancien et donc sans supporter les empilements de frais liés aux autres produits habituels de défiscalisation.

La stratégie sera plus efficace si vous avez déjà des revenus fonciers existants. Supposons que vous achetiez un appartement à rénover intégralement dans lequel la quote-part des travaux se monte à 55% du montant total.Même avec un TMI de « seulement » 30% , on arrive à 55%*(30%+15.5%)= 25% de réduction d’impôts soit le niveau du Scellier version 2010 en 9 ans, sans avoir à surpayer le bien.
Sans revenus fonciers préexistant, on arrive à 55%*30% = 16,5%.

Le problème peut être celui de la taille de l’investissement. Même avec des revenus fonciers positifs, ceux-ci n’atteindront pas pour tout le monde un montant assez élevé pour pouvoir y imputer la totalité des travaux sur un bien physique (perdant ainsi la défiscalisation des 15,5% de prélèvements sociaux sur les travaux restant à imputés, ce reste s’imputant alors seulement sur vos revenus d’activité). Une solution peut alors être de se tourner vers les SCPI de déficit foncier. Elles ont le désavantage de faire rentrer des frais dans l’équation. Mais avec 25% de réduction pour un TMI à 30%, vous faites mieux qu’avec des SCPI Duflot (18% quant à elles), avec un risque de moins-value à la revente potentiellement moindre (si on suppose prix de l’ancien inférieur à prix du neuf). Comme avec ce genre de SCPI fiscales, vous ne maîtriser par contre pas le moment où la SCPI va liquider son patrimoine, et celui-ci ne sera pas forcément opportun.

Si vous n’avez pas d’opportunité de type déficit foncier, l’investissement le plus intelligent est souvent… de payer vos impôts. En tout cas bien plus que de consentir à un mauvais investissement (Bien neuf packagé via promoteur en Scellier/Pinel/Duflot surpayé par rapport au prix de l’ancien ou mal placé, ou encore bien neuf avec affectation risquée & bail commercial [Ehpad, résidences services etc.]) juste pour pouvoir dire par fierté mal placée que vous avez défiscalisé… A bon entendeur…

Le déficit foncier, dernier moyen de défiscalisation efficace ?
Notez cet article


Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *