Savoir tenir compte de la saisonnalité du marché immobilier

Le marché immobilier comporte une certaine saisonnalité, il y a donc de meilleurs moments pour acheter un bien immobilier. La meilleure saison pour acheter un bien immobilier est le quatrième trimestre, alors que le meilleur moment pour vendre une maison ou un appartement semble être le printemps.

 

Des prix de l’immobilier qui évoluent au gré des saisons.

L’INSEE nous donne une base de départ avec un indicateur de variation des prix immobiliers au moment de l’acte de vente par rapport à la moyenne annuelle :

  • De janvier à mars : -1.4 %
  • D’avril à juin : – 0.2 %
  • De juillet à septembre : +1.8 %
  • D’octobre à décembre : -0.2 %

Comme les données INSEE sont par rapport à l’acte de vente, et qu’on peut compter environ 3 mois entre la décision d’acheter (signature du compromis) et le passage chez le notaire, on peut donc conclure que le bonus/malus par rapport à la moyenne annuelle sera le suivant en fonction du moment de la décision d’achat de l’appartement ou de la maison  :

  • De janvier à mars : – 0.2 %
  • D’avril à juin : + 1.8 %
  • De juillet à septembre : – 0.2 %
  • D’octobre à décembre : – 1.4 %

Meilleur moment prix appartement

Des explications rationnelles concernant les meilleurs et les plus mauvais moments pour acheter ou vendre de l’immobilier.

 

Printemps = perte de pouvoir de négociation pour les acheteurs d’appartements ou de maison.

On voit que le moment le plus pénalisant pour acheter un bien immobilier (et donc le meilleur moment pour vendre) est le printemps, entre avril et juin. Le soleil incite à la bonne humeur et aux projets. Les magazines savent en profiter, car c’est à cette haute saison que fleurissent le plus de couvertures « Spécial Immobilier ». Les gens qui recherchent une résidence principale veulent pouvoir déménager pendant l’été et pouvoir inscrire les enfants à l’école du coin à la prochaine rentrée.

Mais on retrouve le même phénomène de concurrence soutenue sur les biens à destination d’investissement locatif. Au-delà des traditionnels bailleurs, des parents qui n’étaient jusque-là pas investisseurs en immobilier locatif se disent qu’ils pourraient acheter un studio plutôt que de le louer pour leur rejeton qui commence ses études. Dans mon coin, j’ai d’ailleurs constaté récemment qu’on ne trouvait pas à cette saison-là de studios/T1 à des prix aussi intéressants que le reste de l’année.

Fin d’année = le moment idéal quand on veut acheter en négociant le prix du bien immobilier.

Au-delà du climat de l’automne qui n’est en général pas la saison où les gens ont le plus le moral et envie d’effectuer des projets, c’est une période en général plus compliquée financièrement pour les ménages. Les finances ont été mises à mal par les vacances, il faut financer la rentrée des enfants, et les avis d’imposition et autres taxes foncières et d’habitation envahissent les boites aux lettres. De quoi inciter les français à reporter de quelques mois leurs projets d’investissements immobiliers..

Résultat, en automne les vendeurs sont en position délicate alors que les acheteurs se raréfient. Ces derniers font alors quant à eux face à une concurrence moindre, et par conséquent disposent d’un véritable pouvoir de négociation.

1er trimestre et été : des situations intermédiaires.

Ces 2 trimestres sont proches de la moyenne de l’année. Ce sont des trimestres de transition entre la haute et la basse saison immobilière.

Conclusion sur les meilleurs moments pour acheter ou vendre un appartement ou une maison.

Même si la différence en termes de prix n’est pas énorme, elle existe, et n’est pas si anodine que cela. Entre un bien acheté au printemps et un acheté en novembre, il y aura 1.8% – (1.4%) de différence, soit 3.2%. Prenons un bien à 120 k€, on a 3.2%*120 000 = 3840 €. Sachant que sur le coût d’achat, se greffent d’autres surcôuts (frais de notaire, intérêts d’emprunts etc.), on peut majorer cette somme de 20% pour représenter fidèlement la réalité. Ainsi pour un bien vendu autour 120 k€, on peut estimer gagner environ 4600 € en achetant au dernier trimestre de l’année civile par rapport à un achat au printemps.

Et quand on cherche à acheter un bien immobilier (résidence principale ou investissement locatif), on ressent bien dans les échanges avec les différents parties en présence cette présence d’une concurrence plus forte au printemps, et donc moins de latitudes pour négocier fermement l’achat.

A l’inverse, la fin d’année entre octobre et décembre est le moment idéal pour acheter à un prix intéressant.

Symétriquement et logiquement, quand vous êtes vendeurs, il sera plus rentable de proposer votre bien au printemps, et éviter le dernier trimestre de l’année civile.

On a traité ici le cas des logements anciens. Intuitivement, les mêmes causes produisant les mêmes conséquences (et puisqu’il faut en général environ 12 mois pour faire construire une maison), on peut supposer un certain parallélisme des tendances quand on cherche à acheter un terrain à construire ou qu’on consulte les constructeurs de maisons individuelles. En tout cas, c’est mon expérience personnelle.

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