7 méthodes d’entrepreneurs applicables à l’immobilier.

Effectuer de l’investissement immobilier de façon intelligente, c’est gérer son patrimoine comme un entrepreneur. Ainsi n’y-a-t-il pas des méthodes qui ont fait leur preuve pour les entrepreneurs que l’on peut appliquer à l’immobilier ?

Nous avions essayé dans un précédent article de rapprocher Entrepreneur et Investisseur, mais nous nous étions alors intuitivement placés du point de vue de l’investisseur en bourse. Essayons de faire un exercice similaire cette fois-ci avec l’immobilier. Plutôt que de regarder les pures similitudes entre investisseur immobilier et entrepreneur, essayons plutôt de voir de quels concepts d’entrepreneurs ou de gestion d’entreprise l’investisseur immobilier peut tirer parti.

1. La Rationalisation / Standardisation

La rationalisation et standardisation consiste à employer un maximum de pièces similaires sur 2 produits communs. PSA utilise aujourd’hui une même plate-forme modulaire pour de nombreux véhicules Peugeot ou Citroën, alors qu’il y a 2 ou 3 dizaines d’années chaque véhicule avait la sienne. Dans 2 meubles Ikea différents, vous retrouvez le même type de quincaillerie, etc.

Ainsi, quand vous avez plusieurs appartements, vous pouvez faire de même. Pour ma part, j’ai refait le sol d’un appartement en lames PVC imitation parquet. J’ai constaté que le produit avait un bon rapport qualité-prix, n’était pas trop fragile, et plaisait aux locataires. Je mets désormais exactement le même sol dès que celui-ci doit être refait dans un autre appartement.

Les avantages sont :

• Facilité de réparation & maintenance : Possibilité d’avoir un ou 2 paquets de lames d’avance qui pourront être utilisées dans n’importe lequel des appartements si le sol de l’un d’entre eux venait à être détérioré ou abîmé sur une surface de quelques lames.

• Gain de temps : étape de choix du sol et comparaison des prix effectuée seulement pour le 1er appartement et non pour les suivants.

2. Le Split-test des marketeurs

En marketing, les entreprises effectuent souvent ce qu’on appelle des splits-tests, et ce, a fortiori en web-marketing.  Pour un clic identique des utilisateurs sur une rubrique, 2 pages différentes s’affichent aléatoirement (elles peuvent changer en disposition, en couleurs etc.) et on étudie ensuite des statistiques sur les différences de comportement des clients selon la page qui leur a été affichée. Après cette phase de split-test, on retient la page qui correspond le mieux au comportement des clients que l’on attend.

Le client ne s’en rend en général d’ailleurs pas compte. Par exemple, la page du pop-up qui vous propose de vous abonner à la Newsletter de ce blog a ainsi été choisie à la suite d’une phase de split-test où 2 pages différentes étaient aléatoirement affichées, en retenant celle qui avait le meilleur taux de conversion. De même, le visuel retenu par les grandes marques pour leur campagne de publicité sur Internet en a en général éliminé 2 ou 3 autres lors d’un split-test de quelques jours au lancement de la campagne, etc.

En immobilier, vous pouvez à de nombreuses occasions faire des splits-test, que ce soit au moment de votre étude de marché (annonces) ou de la façon de meubler un appartement. Mes 2 premiers appartements LMNP ont été meublés avec des meubles différents. J’ai pu déduire des commentaires lors des visites que l’un des 2 plaisait au  plus grand nombre, alors que le style du second était moins consensuel. J’ai donc retenu les meubles du 1er pour meubler les appartements suivants. On en vient d’ailleurs au 3ème type de principe que l’on peut emprunter aux entrepreneurs dans l’activité d’investissement immobilier : le turn-key concept.

3. Le “Turn Key concept”

Ce concept, littéralement “concept de tourner la clé” est issue du livre E-myth : le mythe de l’entrepreneur revisité : Pourquoi la plupart des petites entreprises échouent et que faire pour réussir, conseillé dans les livres pour apprendre à entreprendre.

Il préconise de construire dès le départ n’importe quelle petite entreprise comme une franchise. De sorte qu’il suffirait pour démarrer le même business ailleurs par une autre personne que cette dernière n’ait qu’à “tourner la clé”.

En immobilier, vous pouvez concevoir les choses comme cela. Pour mon dernier meublé, j’estime avoir passé environ 4 fois moins de temps au choix des meubles qu’à celui d’avant. J’ai simplement repris les mêmes meubles aux mêmes endroits puisque ceux-ci plaisaient aux locataires lors des visites, au bémol de quelques différences de promos entre les 2 périodes de soldes où j’ai acheté ceux-ci. Ainsi, une fois que vous avez mis en place un système qui fonctionne bien pour un appartement, vous reproduisez les mêmes choses assez automatiquement sur les suivants.

4. L’outsourcing.

Les entreprises outsourcent en France ou à l’étranger, c’est à dire confient à des prestataires extérieurs les tâches où elles n’ont pas de valeur ajoutée particulière. Selon les entreprises, cela peut aller du ménage à l’informatique, en passant par la gestion de la paie.

Si en tant qu’investisseur immobilier, vous n’outsourcerez probablement pas dans un pays à bas coût, vous avez néanmoins intérêt à outsourcer des tâches chronophages ou des gros travaux en vous créant un réseau d’artisans travaillant pour vous. Votre valeur ajoutée sera sûrement au fil du temps plus importante (et de surcroît moins fatigante) dans la conception et la recherche de vos investissements qu’en l’exécution des travaux, dont vous pouvez en déléguer un certain nombre pour un coût horaire raisonnable.

5. Être le précurseur plutôt que le suiveur.

Une entreprise qui se lance la première en créant un marché pour une nouveauté (sans avantage concurrentiel)  en tirera un bénéfice, les entreprises suiveuses beaucoup moins. Par exemple, un nouveau jouet lancé par un fabricant qui devient à la mode remplit pendant quelques mois les poches de l’entreprise qui l’a lancé , avant qu’une dizaine d’autres fabricants n’aient eu le temps de l’imiter, en se battant sur les prix pour s’imposer au précurseur et en finissant par rogner les marges de tout le monde jusqu’à ce que celles-ci soient réduites à peau de chagrin… Avant que le cycle ne recommence et que chaque fabricant essaie de réfléchir au prochain jouet à la mode.

Si on prend un exemple similaire en immobilier, les premiers qui se sont lancés sur la niche de la colocation en ont tiré des bénéfices importants avec des rendements nettement dans les 2 chiffres. Les suiveurs se sont mis à un prix un plus bas pour se positionner. Aujourd’hui, même si certains la présentent encore comme une niche miracle, il faut savoir que de plus en plus de bailleurs proposent la colocation, tirant les prix vers le bas. Et la profondeur de la demande n’est pas infinie, en particulier dans les villes moyennes qui peuvent être vite saturées par l’offre. Ceux qui arrivent en dernier sur cette niche ont ainsi moins d’avantages (rentabilité bien moindre que les premiers) tout en subissant par contre les inconvénients propres à ce mode particulier de location (forte rotation avec des candidats avec une proportion élevée de ceux-ci qui viennent pour seulement rester 3 ou 4 mois [sans l’avouer au départ…], obligations réglementaires qui se sont durcies si on veut proposer un bail séparé, etc.).

6. Le Leanstartup

Démocratisé par le livre d’Eric Ries “Lean Startup : Adoptez l’innovation continue”, le Lean Startup consiste à mettre le plus vite possible un  MVP (Minimum Viable Product), c’est-à-dire une version fonctionnelle mais très basique du produit qu’on cherche à lancer et de  soumettre celle-ci le plus tôt possible à ses utilisateurs. Les feedbacks reçus permettent d’orienter les évolutions du produit (par itérations), en collant aux besoins des clients, et éventuellement en pivotant vers quelque chose que l’on n’avait pas anticipé au départ si c’est le besoin que les clients expriment (et que c’est alors là qu’on imagine exister le potentiel le plus grand).

Ainsi, les créateurs de Paypal ont d’abord créé un système qui permettait aux utilisateurs de Palm Pilot  de s’envoyer de l’argent (pour les djeun’s qui n’ont pas connu, le Palm était l’ancêtre du smartphone au tout début des années 2000 : une sorte d’assistant personnel électronique qui synchronisait le calendrier outlook du PC… en le branchant au PC par un fil et permettait de prendre des notes électroniques avec un stylet entre autres, mais ne passait pas par le réseau téléphonique. On l’a oublié depuis, mais beaucoup de cadres en avaient un). Puis, ils ont réalisé que leur système fonctionnait bien, mais que les utilisateurs de Palm n’étaient pas assez nombreux pour créer un réseau assez dense. Mais que par contre presque tout le monde avait un email, et paypal est alors devenu le paypal que l’on connait  à ce jour…

De même, Youtube n’était au départ qu’un moyen de contourner la limitation de taille des pièces jointes admises par les messageries e-mail, afin de pouvoir partager et s’envoyer des vidéos privées de vacances avec familles et cousins… Avant que ses créateurs n’envisagent ensuite d’en faire un site de rencontre par vidéo… Avant qu’enfin un dernier pivot donne quelque chose d’assez proche du Youtube que l’on connait aujourd’hui !

En immobilier, vous pouvez aussi donner des coups de pivot dans votre stratégie en fonction de ce que les clients demandent. Quelques exemples :

• Vous étiez parti sur les T1 pour leur rendement locatif, mais vous constatez dans la pratique que le turnover est supérieur à ce que vous imaginiez (exemple : rotation tous les 9 mois en moyenne), et que ce ne sera pas compatible en temps de gestion avec la taille du patrimoine immobilier que vous envisagez de construire : vous pivotez et basculer sur les T2.

• Vous étiez parti sur un grand T2 pour vous distinguer des petits T2 présents en nombre dans votre ville. Vous vous apercevez que l’avantage concurrentiel à la location ne se fait pas sur la superficie, mais plutôt sur la présence ou non d’une cuisine équipée. Vous pivotez en installant une cuisine équipée dans votre premier T2, et visez plus petit en surface pour les suivants mais prévoyez un budget “équipement de la cuisine”.

• Vous avez meublé un T3 pour profiter de la fiscalité avantageuse du LMNP. Mais vous constatez que la demande de location meublée pour un T3 est atone dans votre zone. Vous achetez un T1, et un T2, taille d’appartements pour lesquels la demande est traditionnellement sensiblement plus soutenue en meublé, redéployez les meubles du T3 dans ces deux derniers, et louez le T3 en nu.

Bien sûr, si on a besoin de coups de pivot en immobilier, c’est que l’on n’a pas tapé parfaitement juste au départ, et un pivot peut être plus coûteux en immobilier que dans une startup vendant des produits numériques, surtout  quand il s’agit de corriger une erreur de départ. Ceci  dit, ce concept d’entrepreneur pouvant parfois être  utile à l’investisseur immobilier, il est comme les autres à garder en mémoire.

7. La conservation d’un fonds de roulement.

On parle là d’une partie moins fun. Savez-vous que beaucoup des jeunes entreprises qui meurent moins de 5 ans après leur création étaient en croissance (voire en forte croissance) ? Plutôt que de ne pas avoir su trouver de débouchés pour leurs produits, elles n’ont pas su financer leur besoin en fonds de roulement.

Le fonds de roulement correspond à la somme dont dispose l’entreprise pour payer ses fournisseurs, ses employés, et l’ensemble de ses charges de fonctionnement, en attendant ses encaissements clients. Or, avec une croissance, on a besoin de recruter de plus en plus de gens et de payer des matériaux pour soutenir la production des produits. Et le revenu de ceux-ci n’est quant à lui encaissé que quelques temps plus tard au moment de la vente. Si l’on n’a pas une trésorerie disponible pour combler ce delta de délai d’encaissement, une entreprise peut se retrouver en cessation de paiement, et ce, même si son activité était en croissance !

En immobilier, un incident (retard de paiement, mauvais locataire, dégradations) peut vous mettre dans une situation similaire d’embarras, où vous devriez supporter des charges avec des revenus différés à plus tard. D’où la nécessité d’avoir une épargne de précaution à côté de vos investissements immobiliers servant de fonds de roulement, pour pouvoir servir de roue secours au cas où une telle exigence de sortie trésorerie venait se manifester.

Et vous, voyez-vous d’autres concepts d’entrepreneurs applicables à l’immobilier ?

Le livre pour apprendre l’investissement immobilier locatif : 

Les formations vidéos pour apprendre l’investissement immobilier locatif :