Les nouveautés 2020 en immobilier locatif

En fin d’année, il y a toujours quelques événements récurrents : fin de dispositifs prévus au 31/12, publication de la loi de finance pour la prochaine année, etc. Ainsi, ce petit billet rapide pour lister les nouveautés en immobilier locatif pour 2020 devient un exercice habituel…

 

Nouveautés 2020 en immobilier locatif.

Pour moi, il y a cette année 4 informations principales à placer dans ce petit billet.

1. La prolongation de la loi Cosse jusqu’à fin 2022.

Une très bonne chose pour les investisseurs que nous sommes !

Détaisl dans cet article.

2. La fin de la possibilité de réaliser un Pinel soi-même en achetant un terrain puis en y faisant construire une maison annoncée pour 2021.

Je parlais de cette technique dans mon livre l’Investissement Immobilier Locatif Intelligent. Je l’ai d’ailleurs moi-même utilisée par le passé à l’époque de la généreuse réduction d’impôts Scellier. Contrairement à un appartement Pinel vendu par promoteur, elle permet de ne pas surpayer le bien, puisqu’ici vous payez le même prix qu’un primoacccédant qui ferait tout simplement construire sa résidence principale.

Seulement, cette astuce ne va plus être possible très longtemps. La loi de finance 2020, dans son article 58 octies  limite le bénéfice de la loi Pinel aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif .

Ainsi, il ne sera plus possible de bénéficier de la loi Pinel en faisant construire une maison (qui par définition est un bâtiment d’habitation individuel) à partir de 01/01/2021 (date du permis de construire). Si vous aviez un tel projet en tête, ne perdez donc pas trop de temps !

PS : à priori, cette technique resterait valable en construisant un mini-immeuble de rapport, par exemple on peut imaginer que 2 maisons accolées avec entrée commune répondraient à la définition de bâtiment d’habitation collectif, mais on aura alors déjà franchi un pas dans le budget nécessaire…

3. La loi de Normandie rendue plus  opérationnelle.

La loi De Normandie était un dispositif intéressant sur le papier, inopérant dans sa pratique en raison des contraintes et de la complexité qui y avaient été associées.

Quelques améliorations vont être amenés à partir de 2020.

Première bonne nouvelle, ce dispositif va  être prolongé d’un an, jusqu’au 31/12/2022 (contre une fin prévue au 31/12/2021 jusqu’alors).

Surtout :

  • La nature des travaux éligibles a été élargie. Pour atteindre le seuil de 25% du montant de l’acquisition, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols), ou encore les travaux permettant la création d’une surface nouvelle seront désormais éligibles. Auparavant, seuls les travaux de rénovation étaient comptabilisés.
  • La notion de “centre-ville”,qui était définie de manière très floue et faisait ainsi régner une incertitude juridique, est supprimée. Cette notion impliquait « complexité et incertitude pour les investisseurs, ainsi qu’une restriction de la portée du dispositif, déjà ciblé sur des communes bien spécifiques”, détaillent les auteurs de l’amendement à l’origine des améliorations apportées au Denormandie. Le périmètre des zones éligibles est donc désormais plus clair : il sera possible de profiter du dispositif fiscal sur l’ensemble du territoire des communes éligibles, et non plus seulement dans leur centre-ville.

4. Sera-t-il plus difficile pour emprunter à cause des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ?

3.1 Détail de la recommandation du HCSF sur les crédits accordés par les banques aux particuliers.

Le HCSF a émis courant décembre une recommandation aux banques dans leur façon d’accorder les crédits aux emprunteurs particuliers en préconisant :

  • Un taux d’effort à l’octroi maximal de 33% du revenu net de l’emprunteur.
  • Une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans.
  • Jusqu’à 15% de la production pourrait s’écarter du strict respect de ces critères dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus.

Il ne s’agit en l’état que de recommandations, mais le HCSF précise ensuite :

« Si cette recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra ultérieurement recourir aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier, ou le 4°ter du même article incluant la possibilité de demander aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes pratiques établies.Le Haut Conseil souhaite également attirer l’attention des établissements de crédit sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat, ce qui implique une couverture appropriée des coûts et risques.

Afin de suivre les pratiques des établissements dans ce domaine, le Haut Conseil demande à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) de mettre en place un reporting détaillé dans les délais les plus brefs et d’engager en conséquence un travail avec les établissements.L’effet attendu de ces mesures est de préserver des pratiques saines, à même d’assurer la résilience du modèle français de financement de l’habitat et de sécuriser l’accession à la propriété. »

On peut ensuite se demander à quoi correspond ce taux d’effort ? Les banques pourront-elles utiliser un taux d’endettement différentiel pour les investissements locatifs ?

Malheureusement, le HCSF a publié un second texte quelques jours après avec les définitions. On y note notamment :

  • e. « Revenus annuels », au sens de la Recommandation, correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 – 156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents ;
  • g. « Charges annuelles d’emprunt », la somme des différents montants totaux, tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du Code de la consommation, dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant) au titre du crédit immobilier et  des différents emprunts en cours, pour une année donnée : cela comprend le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d’un an tel que préconisé par la recommandation CERS/2016/12.
  • h. « Taux d’effort », le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) (telles que définies au g du présent paragraphe) et au dénominateur les revenus annuels (tels que définis au point e du présent paragraphe) ;

Même si la frénésie ou bulle de l’endettement mérite d’être freiné pour les profils les plus fragiles qui prennent vraisemblablement trop de risques, je vois d’emblée deux problèmes dans ces recommandations pour les investisseurs :

  • La définition des revenus au point g. Si on parle de « revenu net imposable« , cela semble vouloir dire que pour les investisseurs qui ont optimisé leur fiscalité (LMNP, Cosse, etc) les banques ne devraient pas prendre en compte les loyers (ou la part défiscalisée) des loyers encaissés dans le calcul des revenus annuels, et ensuite du taux d’effort… Un calcul donc infiniment plus défavorable que le 70% des loyers encaissés que retenaient les banques jusqu’alors, et semblant injuste pour les emprunteurs (car ces loyers leur garantisse bien une solvabilité, solvabilité d’autant plus grande qu’ils sont peu fiscalisés).

3.2 Essayons de poser quelques chiffres :

La part du marché des prêts possible pour les investisseurs en dehors des clous serait donc 15%*25% = 3.75 % des prêts (tous prêts confondus).

La part des prêts pour l’investissement locatif dans le total des prêts représentait en 2019 environ 31% des prêts (contre 21% l’année précédente et moins de 14% il y a 10 ans !)

3.75/31 = 12%. Donc parmi les prêts destinés à l’investissement locatif, 12% pourraient sortir de ses clous.

On est donc là plutôt sur une mauvaise nouvelle : il sera vraisemblablement plus compliqué d’emprunter en 2020 qu’en 2019 !

Il faut attendre d’avoir un peu de retour d’expérience pour en savoir plus. J’ai déjà entendu un conseiller bancaire dire que ces recommandations étaient irréalistes et qu’ils ne pourront pas les appliquer. Oui, mais ce n’est que l’avis d’une personne… Et même si cet avis s’avérait in fine être représentatif, si la recommandation se transforme en contrainte par la suite, ce ne serait alors que quelques mois de répit…

3.3 Le gouverneur de la banque de France en rajoute une couche sur les emprunts immobiliers à l’occasion de ses voeux.

D’autant que le gouverneur de la Banque de France en a rajouté une couche à l’occasion de ses voeux :

Ces recommandations « s’appliquent à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier », a insisté François Villeroy de Galhau

Le gouverneur de la Banque de France n’a pas hésité pas à se montrer menaçant : « Si les banques n’agissent pas rapidement,  nous passerions à une surcharge en capital pour les prêts non conformes, même si cela ne fait pas partie de mes voeux ». L’assemblée de banquiers affichant alors un visage crispé…

Critique sur les pratiques actuelles, le superviseur a aussi fait la leçon aux banques françaises sur les bonnes pratiques en termes de tarification. « Les marges doivent être suffisantes pour couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers. Ces points seront particulièrement suivis par l’ACPR en 2020, et ils sont – je souligne – d’intérêt commun pour vous comme pour nous au titre de la stabilité financière ».

3.4 Conclusion sur ce changement

Petite piste d’espoir à laquelle j’ai pensé spontanément : ces recommandations s’appliquent à l’échelle d’une banque donnée. Or, dans certaines régions, la part des prêts locatifs dans le total des prêts émis doit représenter sensiblement moins du 31% atteint au niveau national. Certaines banques régionales pourraient donc avoir un peu plus de place dans la petite marge de tolérance « hors des clous ». Exemple : si une banque a 15% de prêts locatifs (plutôt que 31% comme au niveau national), alors sa marge de tolérance de 3.75% concerne 3.75/15 = 25% de ses prêts destinés au locatif.

Ceci dit, il sera vraisemblablement désormais plus compliqué à emprunter en 2020 pour ceux cherchant à enchaîner les investissements, le dépassement du taux d’endettement de 33% ayant une définition nettement plus sévère avec une exception moins tolérée.

Question en suspens : on parle de prêt aux particuliers. L’utilisation de la SCI permet-il de contourner le problème dans certains de ces cas-là ?

Le seul petit point positif, est que cela permettra peut-être en corollaire aux prix immobilier tendus (et donc à la difficulté de trouver des bonnes affaires depuis 1 ou 2 ans) de se détendre un peu ?

Et vous que pensez-vous de ce 3ème point ? Game-changer ou pas ? Trop tôt pour le dire ou pas ?

Les livres de Julien Delagrandanne :



 


4 thoughts on “Les nouveautés 2020 en immobilier locatif

  1. arnaud stackowiak

    Bonjour, pourriez-vous approfondir la baisse du taux d’endettement de 33% avec une sci ? Car mon prochain investissement sera une sci.
    Cordialement

    Répondre
    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Pour le moment, ce n’est pas encore clair là-dessus. On peut imaginer que ce sera traité différemment (= sans cette nouveauté appliqué telle quelle à la lettre), mais à confirmer, tout en gardant les contraintes que l’on avait avant par ailleurs spécifiquement pour les emprunts SCI

      Répondre
    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      A voir comment ça ressort au final. J’en pense à peu près la même chose que l’UNPI…

      Mais même si ça passe en l’état, il faut relativiser quand même, rien de si dramatique que ça…

      Répondre

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