Mon tableau de bord immobilier (1/3) : Un indicateur de qualité de votre patrimoine.

Pour les investisseurs, il y a un indicateur très simple qui traduit en général la qualité de patrimoine immobilier que vous avez développé. Découvrons-le ensemble…

 

Le taux de vacance locative pris en compte dans les simulations.

Lorsque j’effectue mes simulations sur un outil de calcul de rendement locatif, j’ai une certaine routine :

  • Pour un studio T1, je retiens comme hypothèse 1 mois de vacance locative tous les ans.
  • Pour un T2, je retiens comme hypothèse 2 mois de vacance locative tous les 3 ans.
  • Pour une maison T4, je retiens 2 mois tous les 4 ans.

Chacun va retenir des hypothèses. La façon de caler ces hypothèses va dépendre de 2 choses :

  • 1. Du caractère plus ou moins conservateur de l’investisseur dans ces hypothèses. Veut-il se garder une marge de sécurité et part-il sur des hypothèses un peu + défavorables que ce qu’il pense réaliser. Est-il conforme à la réalité envisageable ? Est-il trop optimiste pour que son calcul de rentabilité lui affiche sur le papier le rendement et le cash-flow qu’il attend mais avec un réel risque que la réalité le déçoive ensuite ?
  • 2. De la réalité de son marché, et de la situation de son bien. Une métropole entraînera moins de vacance locative qu’un village dans l’Ariège. De même, dans une même ville, un quartier premium entraînera moins de vacance locative qu’un quartier moins couru, un appartement bien agencé et lumineux en entraînera moins qu’un appartement sombre et peu pratique, etc.

Le taux de vacance locatif effectif constaté a-posteriori.

Ainsi, une fois que l’on a plusieurs appartements locatifs, et quelques années de retour d’expérience (ce qui est nécessaire pour pouvoir faire une moyenne statistiquement significative), il est doublement intéressant de calculer son taux de vacance locatif a posteriori :

  • D’une part, pour vérifier que les hypothèses que vous prenez dans vos simulations sont bien assez conservatrices.
  • D’autre part, pour évaluer la qualité du patrimoine que vous êtes en train de constituer. Car si on relit les éléments du point 2 du paragraphe précédent, il s’agit bien de cela…

Tenir un calcul de son taux de vacance locatif effectif une fois l’an, un peu comme un indicateur qualité est à mon sens pertinent, car c’est justement l’un de meilleurs indicateurs de la qualité de votre patrimoine immobilier.

On a vu au paragraphe récurrent que je retenais en hypothèse  dans mes simulations de mon coté de 30 jours/an pour les T1, 20 jours (2 mois tous les 3 ans, soir 60/3), et 15 jours pour les T4.

Et le taux de vacance locatif réel moyen de mon parc immobilier constaté sur les 4  dernières années est de : 5 jour jour par an !

Je peux conclure que je suis conservateur dans mes hypothèses, et que mon parc immobilier est plutôt de bonne qualité, car ce taux de vacance locative est relativement faible.

Le petit écueil de l’indicateur.

Je trouve donc cet indicateur très intéressant à calculer et il reflète selon moi en partie la qualité de parc. Il y a néanmoins un petit écueil : si vous relâchez vos critères pour trouver des locataires parce que vous n’arrivez pas à louer, vous allez abaisser votre taux de vacance locative.

Or, votre patrimoine immobilier n’en sera pas de meilleur qualité, car c’est son manque de qualité qui vous a obligé à relâcher vos critères pour louer. Il y aurait donc une petite correction à appliquer sur le résultat brut donné par le calcul de l’indicateur si un choix de locataire à contre-coeur a du être effectué, ou si un incident de paiement a été constaté

Un schéma d’évolution récurrent dans la vie d’un investisseur.

Je trouve qu’il y a un parallèle intéressant entre investisseurs en bourse et investisseurs immobiliers.

J’ai l’impression qu’en général, aussi bien en bourse qu’en immobilier, plus un investisseur évolue (ou vieillit, ça va de pair…), plus il va se tourner vers la qualité.

  • En bourse :

En bourse, au début, on recherche les décotes les plus fortes. Des entreprises dont on pense que les actifs sont  bradés dans de grandes proportions avec de fortes décotes, qui ont un business rentable mais pas forcément exceptionnel. Puis on s’aperçoit qu’un business, s’il n’est pas intrinsèquement de qualité supérieur, peut être rentable à un instant t (celui où on achète), puis déficitaire à l’instant t+1. Et la décote finit parfois par se justifier, et ce qu’on avait acheté pas si bradé que ça, avec au final une moins-value réalisé lors de la revente de l’action…

Puis, plus tard dans sa vie d’investisseur, on vise des entreprises au business de qualité supérieure, et on essaie de profiter de circonstances (marché pessimiste, problèmes temporaires dans l’entreprise, etc.) pour les acheter à un prix un peu inférieur à leur valeur.

C’est l’évolution qu’a eu Warren Buffett dans sa carrière. C’est également celle que confesse le gérant espagnol Francisco Garcia Parames aux performances exceptionnelles dans les années 2000, comme il le relate dans son livre dont je parlais dans mal Newsletter d’octobre Investir à long terme. Et c’est également celle que confesse votre serviteur.

  • En immobilier :

En immobilier, un jeune investisseur va souvent chercher les rendements les plus élevés. C’est son critère numéro 1. J’en vois d’ailleurs certains qui affirment fièrement sur le groupe facebook de mon livre L’investissement immobilier Locatif Intelligent  « en dessous de 10% de rendement brut, je ne regarde pas » quand un autre investisseur leur présente une étude de cas sur un bien à 8% de rendement brut. Mais peut-être qu’ils sous-estiment peut-être la vacance locative, la difficulté des travaux prévus, ou surestiment la qualité des locataires qu’ils vont trouver dans le quartier… Ou oublient-ils qu’à quartier identique, logeront en général dans un immeuble de rapport des locataires d’un profil de moindre qualité que ceux qui se tourneront vers un logement en copropriété.

Les investisseurs les plus expérimentés (qui font de l’investissement version gestion de patrimoine, à titre non professionnel, c’est-à dire que j’exclue par exemple ce qui entreprennent une démarche de marchands de bien) vont en général chercher à se tourner vers plus de qualité. Ils sont prêts à concéder 2 points de rendement pour la qualité et la tranquillité de locataires solvables, du peu de vacance locative associée. Ils ne cherchent pas l’énorme décote. Ils cherchent l’occasion d’acheter un bien de bonne qualité (situation, qualité intrinsèque), et ils essaient de l’acheter en-dessous de son prix de marché (en-dessous mais dans des proportions raisonnables, ce ne sera pas 30%  de décote), en profitant de circonstances favorables (exemple parmi d’autres : vendeur pressé ou ne connaissant pas son marché + acheteur étant au courant de la vente par des propres moyens et en squizzant les intermédiaires).

  • Une logique sous-jacente à cette évolution ?

Il y a à mon sens une certaine logique à cette évolution. Quand on est jeune, on a moins d’argent, on espère aller vite, et on vise le « gros coup« . La sagesse et la maturité d’investisseur aidant (et souvent quelques déconvenues apportées par ces expériences de jeunesse) fait ensuite quelque peu changer son fusil d’épaule et placer la qualité comme critère numéro 1 plutôt que la décote sur actif en bourse ou le pur rendement immobilier…





One thought on “Mon tableau de bord immobilier (1/3) : Un indicateur de qualité de votre patrimoine.

  1. Nathalie

    Bonjour Julien! Encore un article intéressant! Merci.
    C’est une grande question de savoir où positionner le curseur entre risque et sécurité, entre ajouter de la valeur entrepreneuriale ou être plus tranquille… Tout ca fait écho en moi qui suit en train de chercher mon futur 9ème bien.

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