Le faible rendement de l’épargne doit-il vous conduire à effectuer un remboursement anticipé de vos crédits immobiliers ?

Cela fait 2 fois que je lis ces dernières semaines sur d’autre sites/blogs financiers que, compte-tenu du faible taux de rémunération actuelle de l’épargne, le remboursement anticipé des crédits immobiliers serait aujourd’hui le placement le plus judicieux. Je ne suis pas tout à fait d’accord pour les raisons exposées ci-après.

 

Les arguments des partisans d’un remboursement anticipé des crédits immobiliers comme alternative au placement de l’épargne.

En fait il n’y a pas vraiment des arguments mais un seul… L’unique argument des partisans d’un remboursement anticipé des crédits immobilier est que, même après les renégociations, il est actuellement difficile de faire mieux en termes de taux de rémunération de l’épargne que le taux de l’emprunt :

Tout cela alors que le taux du stock des particuliers qui ont souscrit ou renégocié un crédit immobilier ces dernières années tourne quant à lui autour de 1.5 à 2%.

Mes arguments contre un remboursement anticipé des crédits immobiliers comme alternative au placement de l’épargne.

Face à ces quelques constats rapides, j’ai personnellement plusieurs arguments qui vont dans le sens contraire et n’encouragent pas à rembourser par anticipation ses crédits immobiliers.

  • 1. L’argument sur les niveaux relatifs entre taux de crédit immobilier et taux de rendement de l’épargne ne tient que pour les crédits de résidence principale et non sur ceux concernant des biens locatifs. Pour un investisseur à un TMI de 30%, le taux réel de son crédit immobilier sur un bien locatif sera en général équivalent à  Taux*(1-(30%+15.5%)). Il ne paye donc en net que 54.5% du taux annoncé par la banque grâce à la déductibilité des intérêts emprunts sur les revenus fonciers.
  • 2. La situation est certes comme cela actuellement. Mais avoir un taux de crédit immobilier bas sur 15 ou 20 ans, à peine supérieur à 1%, est une sacrée option potentielle pour l’avenir. Ainsi, il suffirait que d’ici 5 ans l’inflation soit modérément réapparue ou que le rendement servi par l’épargne sans risque soit revenu à 3% pour que le fait d’avoir conservé son crédit devienne une opération plutôt rentable financièrement. En effet, dans un tel cas, les mensualités pèseraient de moins en moins lourd par rapport aux revenus, et l’épargne conservée rapporterait plus que le crédit.
  • 3. Le raisonnement des partisans d’un remboursement anticipé est valable uniquement pour un investisseur qui ne sait pas placer son argent. Pour une majorité des lecteurs réguliers de ce blog, il y a des chances que vous arriviez à générer sur la durée avec vos fonds propres un rendement supérieur à 1 ou 2% et donc supérieur vos crédits immobiliers (avec la bourse, en l’utilisant comme apport d’autres investissements immobilier etc.). Il faudrait donc faire une distinction entre le particulier qui place rationnellement
  • 4. Et enfin, l’argument qui surpasse tous les précédents et auquel personne ne pense en général, est que l’assurance emprunteur associé à votre crédit immobilier est un moyen de protection de votre famille. Nous avions d’ailleurs écrit un article entier à ce sujet il y a quelques temps sur le blog : L’achat immobilier pour…la protection de l’assurance emprunteur.

 

 

 

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