Le faible rendement de l’épargne doit-il vous conduire à effectuer un remboursement anticipé de vos crédits immobiliers ?

Cela fait 2 fois que je lis ces dernières semaines sur d’autre sites/blogs financiers que, compte-tenu du faible taux de rémunération actuelle de l’épargne, le remboursement anticipé des crédits immobiliers serait aujourd’hui le placement le plus judicieux. Je ne suis pas tout à fait d’accord pour les raisons exposées ci-après.

 

Les arguments des partisans d’un remboursement anticipé des crédits immobiliers comme alternative au placement de l’épargne.

En fait il n’y a pas vraiment des arguments mais un seul… L’unique argument des partisans d’un remboursement anticipé des crédits immobilier est que, même après les renégociations, il est actuellement difficile de faire mieux en termes de taux de rémunération de l’épargne que le taux de l’emprunt :

Tout cela alors que le taux du stock des particuliers qui ont souscrit ou renégocié un crédit immobilier ces dernières années tourne quant à lui autour de 1.5 à 2%.

Mes arguments contre un remboursement anticipé des crédits immobiliers comme alternative au placement de l’épargne.

Face à ces quelques constats rapides, j’ai personnellement plusieurs arguments qui vont dans le sens contraire et n’encouragent pas à rembourser par anticipation ses crédits immobiliers.

  • 1. L’argument sur les niveaux relatifs entre taux de crédit immobilier et taux de rendement de l’épargne ne tient que pour les crédits de résidence principale et non sur ceux concernant des biens locatifs. Pour un investisseur à un TMI de 30%, le taux réel de son crédit immobilier sur un bien locatif sera en général équivalent à  Taux*(1-(30%+15.5%)). Il ne paye donc en net que 54.5% du taux annoncé par la banque grâce à la déductibilité des intérêts emprunts sur les revenus fonciers.
  • 2. La situation est certes comme cela actuellement. Mais avoir un taux de crédit immobilier bas sur 15 ou 20 ans, à peine supérieur à 1%, est une sacrée option potentielle pour l’avenir. Ainsi, il suffirait que d’ici 5 ans l’inflation soit modérément réapparue ou que le rendement servi par l’épargne sans risque soit revenu à 3% pour que le fait d’avoir conservé son crédit devienne une opération plutôt rentable financièrement. En effet, dans un tel cas, les mensualités pèseraient de moins en moins lourd par rapport aux revenus, et l’épargne conservée rapporterait plus que le crédit.
  • 3. Le raisonnement des partisans d’un remboursement anticipé est valable uniquement pour un investisseur qui ne sait pas placer son argent. Pour une majorité des lecteurs réguliers de ce blog, il y a des chances que vous arriviez à générer sur la durée avec vos fonds propres un rendement supérieur à 1 ou 2% et donc supérieur vos crédits immobiliers (avec la bourse, en l’utilisant comme apport d’autres investissements immobilier etc.). Il faudrait donc faire une distinction entre le particulier qui place rationnellement
  • 4. Et enfin, l’argument qui surpasse tous les précédents et auquel personne ne pense en général, est que l’assurance emprunteur associé à votre crédit immobilier est un moyen de protection de votre famille. Nous avions d’ailleurs écrit un article entier à ce sujet il y a quelques temps sur le blog : L’achat immobilier pour…la protection de l’assurance emprunteur.

 

 

 


4 thoughts on “Le faible rendement de l’épargne doit-il vous conduire à effectuer un remboursement anticipé de vos crédits immobiliers ?

  1. KEVIN

    Bonjour Julien,
    Selon vous, une personne qui épargne pas mal tous les mois et qui place son argent de manière diversifiée principalement sur des fonds euros (partie sécure) et un ETF Monde (partie dynamique) peut espérer quoi comme rendement sur les prochaines années? Je sais bien que vous n’avez pas de boule de crital mais j’aimerais avoir votre avis 🙂

    Merci,

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Sur quelle période ? 10 ans ?
      Je dirais 2% sur la partie fonds euros, et entre 4% et 10% sur la partie ETF monde ? Quoi, ma fourchette est trop large ?? Prenez la moyenne alors… 😉
      Bon, comme vous le dîtes, comme je n’ai pas de boule de cristal, l’exercice est délicat. Et la sortie compte aussi, car la progression de la bourse ne sera pas linéaire. On dit 10 ans, mais s’il y a une grosse correction pile poile dans 10 ans, alor ce sera + renatble de sortir l’année 11, mais aussi l’année 9 que l’année 10, etc.

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  2. KEVIN

    Disons sur 20 ans…
    Puiqu’il s’agit de la durée d’emprunt la plus courante pour un prêt RP et puisqu’il s’agit de la durée conseillée dans votre livre 🙂
    Ceci afin de savoir quels interêts on peut espérer sur le cash que l’on n’utilise pas pour rembourser son prêt chaque mois.
    Donc pour un profil intermédiaire/dynamique qui place 50% fond euros et 50% ETF Monde, on irait sur du 4.5% brut avant impôt. En choisissant les bonnes enveloppes, càd Assurrance Vie et PEA, on ne paye que les prélévements sociaux. Ils sont actuellement de 17.2% mais ne fond que augmenter… On pourrait imaginer qu’ils seront à 25% d’ici 10 ans…
    4.5%*(1-0.25)= 3.38% net après impôts.

    Qu’en pensez vous?

    Un prêt immo sur 20 ans coûte environ 1.35% et 0.2% pour l’assurance, soit 1.55%

    Il faut aussi noter que mettre un peu d’apport, en plus des frais de notaire, peut permettre de passer d’un bon taux à un très bon taux.

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Sur 20 ands, la différence c’est que vous avez une vraie option que les taux sans risque se normalisent. Et reviennent à unniveau sensiblement supérieur à votre taux d’emprunt qui est fixe. Soit ça n’arrive pas, et ce n’est pas dramatique. Soit ça arrive et c’est « pactole ».
      Et pour la partie actions, sur 20 ans, si on prend l’historique on peut tabler sur « taux sans risque + 3 à 5 % ». Un rendement sans référer au taux sans risque c’est plus dur à estimer.
      Mais bon m’écoutez pas, là c’est parce que vous voulez que je vous réponde qqch, mais la vérité est là : 😉

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