Rentabilité locative immobilière, calcul et analyse

Simulateur de rentabilité locative et analyse.

 

La rentabilité locative d’un investissement immobilier s’analyse d’abord par le calcul du rendement locatif net : ce calcul étant complexe, un simulateur en ligne capable de traiter les différents régimes fiscaux de l’immobilier locatif le facilitera. Nous vous expliquons toutefois aussi le calcul manuel si vous voulez créer votre propre fichier excel. Une fois le résultat obtenu, il faudra le pondérer par l’analyse de la zone d’investissement et l’estimation du prix de biens comparables.

 

1. Le calcul automatique via une simulateur de rentabilité locative automatique

Pour ma part, sur cette partie, le site que j’utilise le plus est le simulateur de rentabilité locative Rendement Locatif (devenu horiz.io).

En effet, le rendement immobilier brut est une chose, mais le rendement net net (sous-entendu net de charges, travaux vanance locative etc. d’une part, et net des impôts qui sont applicables à votre situation fiscale d’autre part) est une autre chose qu’il faut calculer précisément. Avant de découvrir ce site, j’utilisais des fichiers Excel pour calculer mon TRI, ma VAN, et mes cash-flows nets et analyser ou comparer les projets. Mais la multiplicité des régimes d’imposition possibles (meublé LMNP, LMP, Régime réel de déficit foncier, Borloo intermédiaire , Cosse intermédiaire ou Social, Pinel, etc.) rend très vite votre fichier Excel complexe et trop peu malléable pour optimiser, comparer, et adapter le régime le plus adapté. Et si vous voulez générez de la richesse par du rendement entrepreneurial, vous êtes vite obligé d’utiliser ces régimes spécifiques.

Avec le site Rendement Locatif (devenu horiz.io), tous ces régimes sont présents nativement dans le moteur de l’outil de calcul. Et j’arrive ainsi à obtenir facilement 2 données essentielles pour moi pour analyser la rentabilité locative d’un projet d’investissement immobilier (ou en comparer 2 entre eux) : mes TRI et cash-flow nets d’impôts sur la durée. D’autant plus que l’ensemble des données sont paramétrables, par exemple en estimant une fréquence de vacance locative (D’ailleurs, je ne mets en général pas la même sur un studio que sur un T3.)

Le site dispose d’une version gratuite et d’une version premium. Si on peut faire déjà pas mal de choses avec l’outil rendement locatif en version gratuite, il devient difficile de se passer de la version premium de ce simulateur de calcul de rentabilité locative  une fois qu’on y a goûté.

Voyez ainsi cet exemple de rapport pdf fourni par la version premium du site sur un T1 que j’ai visité la semaine dernière : Exemple de rapport rendement locatif. De plus, un autre lien permet d’éditer directement, à l’aide du simulateur de rentabilité locative, le dossier bancaire.

En me présentant à la banque avec ces éléments, le conseiller m’a même dit que la présentation de mon dossier était plus sérieuse que ce que font la plupart des entreprises pour leurs demandes d’emprunt – sans bien sûr parler des particuliers. Après tout, en montrant qu’on sait ce que l’on fait, cela aidera peut-être à améliorer un peu la négociation du taux…

La page 9 du rapport de rentabilité locative est particulièrement intéressante. En effet, sont ici détaillés les calculs de cash-flows en prenant en compte toutes les charges, et tous les aspects fiscaux. Et avec les amortissements spécifiques au régime meublé LMNP choisi ici, ce n’est pas le plus trivial à faire “à la main”.

En résumé, les 2 principaux atouts de l’outil sont à mon sens :

  • La prise en compte de tous les régimes fiscaux de l’investissement immobilier : du Pinel, au Borloo intermédiaire, et passant par le déficit foncier ou la location en meublée, et ce malgré la complexité des calculs des amortissements ou autres reports de déficit.
  • Une visibilité année par année sous forme de tableaux compréhensibles des flux financiers. Un excellent moyen de vérifier que l’on a des cash-flow positifs et de voir si on subit en effet ciseau fiscal à un moment donné.

 

D’autant que comparativement aux montants en jeu pour un investissement immobilier, le tarif de l’abonnement avec engagement reste très raisonnable à moins de 10 €/mois.
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Vous aurez en outre une remise supplémentaire de 20% en appliquant le code promo pour horiz.ioDELAGRANDANNE20 ” si vous voulez essayer l’abonnement mensuel sans engagement (15.99 € au lieu de 19.99 €).
De plus, elle donne en bonus des analyses du marché immobilier par ville (sur celles disponibles dans la base de données) et l’accès aux services de gestion locative en ligne afin de pouvoir gérer en ligne automatiquement vos biens une fois vos investissements réalisés (bail avec signature électronique, indexations des loyers, envoi de quittances automatique).
Si vous voulez tester l’outil pour calculer la rentabilité locative de votre propre investissement immobilier, vous pouvez utiliser le module intégré du simulateur ci-dessous (qui correspond à la version gratuite) :

2. Le calcul de la rentabilité locative excel ou manuel

A défaut de vouloir utiliser un tel outil, reprenons une façon manuelle de calculer le rendement locatif net à l’aide d’un exemple :

M.Dupont achète un appartement  à Bordeaux qu’il loue en nu 8000 € par an charges comprises, dont 500 € de charges

2.1 Calcul de l’investissement initial.

Prix : 100 000 € + Frais d’agence : 6000 € + Frais de notaire : 7000 € + Travaux : 10000 € = 123000 €

2.2 Calcul de la rentabilité locative brute.

Loyer hors charge = (8000-500) / Investissement initial soir 123 000 € = 6,1%

2.3 Calcul de la rentabilité locative nette de charges.

Charges :

  • Taxe foncière : 600 €
  • Charges non récupérables : 400 €
  • Travaux effectuées dans l’année (peinture) : 700 €
  • Assurance appartement : 100 €

Soit un total de charges de 1800 €. La rentabilité nette de charges correspond au quotient des loyers nets de charges par l’investissement initial, soit ici (7500 -1800)/ 123000= 4,6%

2.4 Calcul de la rentabilité locative nette-nette, soit nette d’impôts et de prélèvement sociaux.

Reprenons l’exemple de M.Dupont et précisons que celui-ci est imposé avec un taux marginal de 30%. Il a payé 1500 € d’intérêts cette année-là sur l’emprunt contracté.

Base imposable = 7500 – 1800 – 1500 = 4200 €.

La taux de prélèvement sociaux est de 15.5%. Si on évite l’erreur d’oublier les 5,1% de CSG déductible, il devient 15.5%-0.3%*5.1% = 13.76 %. Les prélèvements sociaux à payer sont donc de 13.76%*4200 = 578 €

L’impôts sur le revenu est de 30%*4200 = 1260 €

On a donc une rendement locatif net-net de 7500 – 1800 – 578 – 1260 = 3862 / 123000 = 3,1%

2.5 Limites du calcul manuel de rendement locatif.

  • Les intérêts d’emprunts évoluent chaque année.
  • Vous pouvez vous trouver à la frontière de tranches marginales d’imposition, et avoir un taux d’imposition différent entre les années.
  • Les cashs-flow dégagés et de la trésorerie générée sont sûrement des éléments encore plus importants que la pure rentabilité locative, et nous ne l’avons pas calculé ci-dessus.
  • La calcul ci-dessus est une version simple, sans prise en compte de dispositifs fiscaux spécifiques.

D’où l’intérêt d’utiliser des outils de calcul de rentabilité automatiques comme celui présenté au point 1 par rapport à un calcul de rentabilité locative excel. En effet, ce dernier impliquerait non seulement un fichier Excel particulièrement complexe à créer, mais également à mettre à jour régulièrement au gré des évolutions fiscales.

 

 

3. Tempérer le calcul du rendement locatif par la connaissance de la ville d’investissement

Mais quand on effectue un investissement locatif, le calcul de sa rentabilité n’est pas tout. A ce calcul quantitatif, Il faut en effet en quelque sorte ajouter une analyse qualitative en déterminant les perspectives de la zone d’investissement, et être capable d’estimer le prix de biens comparables.

Il est évident que votre rendement immobilier calculé a de bonnes chances d’être supérieur dans une ville de provinces qu’à Paris. Il faut donc tempérer les chiffres bruts que vous trouvez par la connaissance de la zone d’investissement.

Pour un investissement locatif, l’idéal est bien sûr toujours d’investir dans une ville proche de chez vous dont vous connaissez de l’intérieur les dynamiques économiques et démographiques. Ceci étant dit, que vous investissiez près de chez vous ou plus loin, plusieurs sites peuvent être d’une aide précieuse pour l’analyse qualitative. Voici donc cette liste de sites utiles en investissement immobilier :

  • Cet Outil interactif “Geoclip” qui dresse un véritable portrait d’un territoire (population et évolution, logement, catégories socio-professionnels, taux de chômage etc.). Cliquez sur la commune puis sur l’onglet Rapports/Portrait de territoire. Il y a également cet outil datafrance pour analyser quantitaivement la rentabilite locative qui fait plus ou moins la même chose, avec une interface différente
  • Le site de l’Insee : notamment les chiffres-clés des rubriques “Population”, “revenus-Salaires” et “Travail-emploi”, ou directement par le lien http://www.insee.fr/fr/methodes/nomencl … region.asp
  • Le site Clameur : il se pose comme observatoire des loyers et tendances sur le marché privé immobilier dans chaque zone géographique.
  • Le service Patrim des impôts peut vous fournir une liste des ventes immobilières intervenues sur la période et le périmètre géographique que vous voulez avec leur prix réel (donc celui après négociation et non celui que vous voyez dans l’annonce des agences). Ce n’est pas le but premier de ce site (qui est l’estimation d’un bien pour donation, succession, ISF ou encore contrôle fiscal), et le nombre de recherches par trimestre est limité (actuellement à 50) pour éviter une utilisation “professionnelle” du service. Mais cela reste un outil puissant qui devrait suffire à combler les désirs d’un investisseur particulier dans l’immobilier locatif ! En effet, quoi de mieux que de pouvoir estimer le prix de bien comparables pour vérifier que l’on ne paye pas trop cher son investissement .
  • Le baromètre de prix des notaires, ou le site meilleursagents permettent également d’estimer un prix moyen par quartier.
  • L’indicateur de tension du marché locatif par type d’appartement ou maison sur une ville donnée.
  • Le site http://www.tourdefrance-immobilier.fr permet de départager 2 villes pour trouver la meilleure des 2 selon 20 critères entrant en jeu dans l’investissement locatif.
  • Pour visiter l’environnement du bien à distance, InstantStreetView vous donne instantanément la Google Street Viex d’une adresse données , et Geoportatil une vue aérienne très précise. De quoi visiter en un clic et à distance l’extérieur du bien convoité  de face et du haut !
  • Le site http://www.oalley.fr/ vous permet de visualiser sur une carte les villes atteignables en voiture de votre domicile en temps inférieur à un critère que vous choisissez (exemple 1h30) : il peut être utile pour affiner les villes que vous considérez comme faisant partie de votre zone de chalandise pour vos investissements immobilier, ou encore pour arbitrer entre ceux que vous pourrez gérer en direct et ceux que vous devrez confier à une agence.
  • Le site https://www.airdna.co vous permet de voir l’état de la concurrence avec des données Airbnb (prix, taux d’occupation) sur une ville où vous viseriez la location saisonnière.
  • Le site https://www.archifacile.fr/ vous permet de dessiner en ligne des plans en 2D, pour anticiper une reconfiguration d’appartement, ou pour utiliser dans une photo d’annonce de mise en location.

4. Connaissance de l’historique d’une annonce en vue d’un investissement locatif

Enfin, pour estimer votre pouvoir de négociation, il peut être intéressant de savoir si le bien immobilier vous vous convoitez est en vente depuis longtemps ou non, s’il a déjà subi des baisses des prix etc. En effet, si vous arrivez à faire baisser le prix du bien dans lequel vous souhaitez investir, celui étant le facteur au dénominateur lorsqu’il s’agit d’en calculer la rentabilité, son rapport locatif en sera logiquement augmenté, et votre investissement sera plus rentable.

Pour connaître cela (car il est toujours utile d’avoir un coup d’avance sur le vendeur…), le site Castorus sera votre allié : il se présente sous la forme d’une extension Chrome ou Firefox qui retrace l’historique d’une annonce parue sur les grands sites immobiliers.

5. Vérification des justificatifs fournis par un locataire.

Enfin, une fois la rentabilité de votre investissement locatif validée, à la fois sur les critères quantitatifs et qualitatifs exposés ci-dessus, il ne s’agirait pas de tout remettre en cause par un mauvais choix de locataire.

En effet, la fourniture de faux documents (fiche de paie trafiquées etc.) est, parait-il, à la mode chez les candidats locataires. Un début de parade existe cependant pour les propriétaires bailleurs puisque le gouvernement fournit désormais un moyen de vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition fourni :

  • Étape 1 : télécharcher l’appli 2D-Doc reader et scanner le QR code présent sur l’avis d’impôt à vérifier comme indiqué dans ce mode opératoire.
  • Étape 2 : vérifier qu’il s’agit bien du dernier avis d’imposition sur cette page web.

6. Système d’alerte sur annonces.

Vous pouvez utilisé l’outil présenté dans cet article sur le semi off-market en immobilier pour centraliser les annonces, et en récupérer certaines quelques jours avant qu’elles ne paraissent sur eboncoin ou seloger.

 

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28 réflexions au sujet de “Rentabilité locative immobilière, calcul et analyse”

  1. Merci pour ces sites. ça va bien m’aider à affiner mes recherches : je suis en train de franchir le pas pour mon 1er (je l’espère d’une longue série) investissement immobilier.

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  2. Je ne connaissais pas le site Geoclip, il est très bien fait.
    Et moi qui ramait pour rajouter les régimes fiscaux un par un sur un tableur Excel que j’avais commencé à construire, je crois que je vais utiliser l’outil rendement locatif, au moins en version gratuite dans un 1er temps
    Répondre
  3. Excellent article ! Merci pour ces sites !

    Une petite question : sur votre PDF exemple du site rendementlocatif.com, pourquoi l’imposition BIC et la CSG n’apparaissent qu’à la 13e année et non pas bien avant ?

    Merci beaucoup pour votre réponse,
    Un jeune, futur investisseur.

    Répondre
  4. Bonjour Alexis,

    C’est grâce au régime loueur en meublé non professionnel LMNP, où les frais de notaires passent en charges reportables, et qui permet d’amortir le bien.

    Vous voyez le détail dans la colonne Bénéfice/Déficit Foncier des pages 9 et 10 (avec les commentaires en dessous en italiques lorsqu’il y a déduction de charges reportées en sus).

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  5. Bonjour,

    Merci pour l’article!! En plus, votre blog est d’une très grande qualité , tout y est bien expliqué de façon limpide.

    Répondre
  6. Vraiment bon à savoir. Merci pour le partage. Je vais les recommander à mes amis qui se sont aussi lancés dans l’immobilier !

    Répondre
  7. Très bon travail, j’ai lu 3 de vos livres et quelques articles de blog, dans l’ensemble, il y a des redites mais qu’est-ce que c’est efficace, on ne fait pas que comprendre, on assimile les points essentiels!
    J’espère pouvoir me lancer prochainement dans l’investissement, en grande partie grâce à tous vos conseils.
    Julien

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  8. bonjour

    Pour la rentabilité nette de charges, il est écrit (7500 -1800)/ 123000= 5,4%
    mais pour moi 5700/123000=4.6%

    Est ce que je me trompe ?
    Merci

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  9. Bonjour,

    Je pense que le calcul de rentabilité nette nette est fausse en effet, si on se tient au calcul ci dessus, au plus on paye d’intérêts, au plus la rentabilité est forte :
    démonstration : si on paye 2000 € d’intérêts
    7500-1800-2000=3700€ de base imposable.
    Prélèvement sociaux : 13.76*3700=509€
    Impôts : 0.3 * 3700=1110 €
    7500-1800-509-1110=4081/123000 donne une rentabilité de 3.3 !

    Il faut retirer les intérêts, ce qui donne pour les deux cas
    7500 – 1800 – 578 – 1260 -1500 = 2362 / 123000 = 1.9%
    7500-1800-509-1260-2000 = 1931/123000=1.5%

    Ce qui est plus cohérent (taux de crédit plus élevé=> intérêts plus élevés=> rentabilité moins forte), qu’en pensez vous ?

    Répondre
    • Là, non, les intérêts ne sont pas à déduire pour calculer une rentabilité nette-nette.

      Et oui, plus on paye d’intérêts plus la rentabilité nette-nette DU BIEN est élevée , car moins on paye d’impôts sur les loyers encaissés.

      Mais le paradoxe apparent n’est pas total : c’est en effet sur un autre paramètre à équilibrer de l’équation d’un investissement immobilier qu’un surplus de mensualité (liés au montant d’emprunt et intérets) va etre pénalisant : la cash-flow à équilibrer.

      Répondre
  10. Bonjour castorus ne fonctionne plus avec des site particulier type leboncoin est ce que cela nous prive d’une grosse base de données d’annonce ? y a t il une alternative ?

    Répondre
  11. Bonjour Julien,
    Je suis en train de lire votre livre sur l’investissement immobilier locatif intelligent. Un grand bravo car ce livre est de grande qualité.

    Concernant cet exemple, si je comprends bien, il faut donc que notre mensualité de notre prêt ne dépasse pas les 3860€ / an afin de maintenir un cash flow positif ?

    Ce qui engendrerait un gros apport personnel dans cet exemple
    Mon raisonnement est-il correct ?

    Cordialement

    Répondre
    • Oui c’est l’idée.
      Mais notez qu’il y aussi eu aucune optimisation de la fiscalité (puisque le but était de démontrer sa prise en compte) et qu’un cash-flow positif est difficile à obtenir sans placer le bien dans un des différents régimes permettant d’atténuer la fiscalité sur les loyers perçus (LMNP, Cosse ancien, SCI IS)

      Répondre
  12. Bonjour,

    Pourquoi n’avez-vous pas appliqué l’abattement de 50% sur les loyers pour calculer l’impôt ?

    Merci d’avance pour votre réponse,

    Cordialement

    Répondre
    • Dans l’exemple, comme précisé, nous sommes en location nue
      L’abattement en location nue est de 30% si on déclare en micro.
      Or 7500 * (1-30%) = 5250 € > aux 4200 € de Base imposable si on déclare au réel.

      Donc il vaut mieux déclarer au réal qu’au micro-foncier dans l’exemple.

      Répondre
  13. Bonjour Julien,

    Ma question n’est surement pas très intelligente, mais comme beaucoup de monde, je débute.
    Je souhaiterais savoir quel est la différence entre rentabilité brut et rendement locatif net.

    en effet j’ai trouvé un appartement avec une rentabilité brut de 10,52% et sur rendement locatif il est écrit rendement locatif net de 3,49%

    Je vous remerie pour votre aide et votre retour,
    Bien à vous,

    Répondre
    • La rentabilité brute est celle telle que calculée en 2.2 de cet article.
      La rentabilité nette et nette-nette est celle calculée en 2.3 et 2.4 donc avec des charges supplémentaires prises en compte dans le calcul par rapport à celui du rendement brut.

      Répondre
  14. Bonjour,

    Pouvez-vous m’expliquer pourquoi les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance emprunteur ne sont pas intégrés dans les charges (que ce soit dans le calcul de la rentabilité nette, ou nette-nette) ?

    Merci d’avance pour la réponse et merci pour votre livre

    Répondre
    • En sus de ma réponse au commentaire 11 sur ce point, une rentabilité cherche à calculer le rendement intrinsèque du bien, indépendamment du mode de financement choisi par ce lui qui l’acquiere (hors effet fiscal des intérets)

      Mais les paramètres que vous citez (mensualités et assurances d’emprunt) rentrent dans la calcul du cash-flow.
      Ce 2 notions sont à étudier séparément, et mesure des choses différentes, même si en partie liées.

      Répondre
  15. Bonjour

    Je commence à lire et découvre ce monde très passionnant et des choix financiers résultant des exemples de calculs

    Vous êtes un bon pédagogue

    Bien à vous

    Alex chane

    Répondre
  16. Bonjour,
    Merci pour ce partage, un petit commentaire:
    “il devient 15.5%-0.3%*5.1% = 13.76 %”

    Cela ne serait pas plutôt 15.5%-0.3*5.1% = 13,97% ?

    Cordialement,
    CL

    Répondre
    • Exact , coquille dans la formule. Ou alors c’est peut-etre le taux déductible qui était plutôt à 5.8 % qu’à 5.1% car ce chiffre de 5.8 me dit quelque chose…

      Mais tant qu’à faire mettant à jour avec les chiffres actuels où on a désormais un taux de prélèvement sociaux de 17.2 et une CSG déductible à hauteur de 6.8% on aurait :

      17.2 -0.3*6.8 = 15.16%

      Répondre

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