Futur rentier immobilier : les difficultés du serial-bailleur à appréhender.

À cette époque de l’année où, comme chaque été,  les dossiers « Vivre sans travailler » ornent les couvertures des magazines type Mieux Vivre Votre Argent, la voie du serial-bailleur ou  rentier immobilier est souvent citée au 1er chef. Il s’agit en quelque sorte d’acheter un à deux appartements tous les ans pendant plusieurs années consécutives. Les modalités (acheter 2 appartements/an pendant 5 ans, ou acheter un appartement/an pendant 10 ans pour en obtenir 10 etc.) ne sont ensuite que détails. Le but est au final de vivre des loyers : un peu au début grâce à d’éventuels cash-flows positifs, puis de plus en plus une fois que les emprunts seront intégralement remboursés.

Sans vouloir tuer le rêve (qui est certes possible), et le serial-bailleur va se trouver confronté à plusieurs obstacles. Puisque sur ce blog, on ne parle pas que du coté conte de fées (peut-être parce que je n’ai pas un séminaire basé là-dessus à vendre…), essayons de passer en revue les difficultés potentielles auxquelles notre serial-bailleur va se trouver confronté.

1. L’effet ciseau du prêt à échéance constante, au milieu du chemin du futur rentier immobilier.

Dans un prêt à échéances constantes, les parts respectives d’intérêts et de capital à rembourser varient au fur et à mesure de la durée de l’emprunt. La part d’intérêts va diminuer alors que la part de capital va augmenter inversement, pour arriver au même montant total en euros mensuels.

Or, les intérêts ne sont pas fiscalisés alors que le capital remboursé l’est quant à lui pleinement. Ce qu’on appelle l’effet ciseau, c’est l’augmentation de la fiscalité au fur et à mesure de l’amortissement de l’emprunt à échéance constante, du simple fait du principe de construction inhérent à celui-ci (et donc indépendamment de toute variation de votre taux marginal d’imposition). Cette fiscalité croissante engendre de facto un besoin de trésorerie croissant pour rembourser les échéances.

Ainsi, un investissement calé en cash-flow positif au départ ne l’est plus forcément en fin d’emprunt!

Exemple : Revenus des loyers (nets de charges, taxes foncières etc.) = 760 € . Échéance du prêt = 500 € (dont 200 € d’intérêts en année 1), Taux Marginal d’Imposition (TMI) : 30%, Prélèvement sociaux (PS): 15.5%. Appartement loué en bail classique nu loi 1989.

Cash flow mensuel 1ère année = 760 – 500 – (760-200)*(30%+15.5%) = 5 € (positif !)

Cash flow mensuel dernière année = 760 – 500 – (760-0)*(30%+15.5%) = – 86 € (négatif !)

Ce phénomène est d’autant plus intense que les taux d’intérêts sont élevés. Et que l’on a acheté beaucoup d’appartements à des moments rapprochés comme notre serial-bailleur. Il peut être limité en choisissant un régime avantageux (LMNP, Borloo ancien), en échelonnant les achats, ou en achetant des biens avec déficit foncier au moment opportun, mais il faudra bien que les achats s’arrêtent un jour. Et donc ce phénomène ne sera que retardé. Sauf à réduire/arrêter son activité principale au moment où l’effet ciseau prend de l’ampleur pour baisser son TMI.

Pour ceux qui auraient besoin d’aller plus loin avec des calculs détaillées année par année, vous pouvez visualiser cet effet à l’échelle d’un bien immobilier avec le de cash-flow année par année dans l’onglet « rendements » de la page de résultats du simulateur rendement locatif.

2. Le risque de sinistre immobilier.

Les risques potentiels de sinistre sont nombreux en immobilier. Le locataire qui ne paie pas son loyer et que l’on met 2 ans à expulser, celui qui saccage l’appartement,  les gros travaux de copropriété « surprise » (toiture, ravalaement de façade etc.) qui interviennent dès la 2ème année après un début d’investissement, ou encore des investissements qui avaient initialement été concentrés à proximité de sa zone géographique (car c’est effectivement plus facile de faire des affaires quand on peut se déplacer pour visiter et signer dans la journée) avant que cette zone ne subisse ensuite un gros aléa économique (départ d’un gros employeur régional par exemple).

Ce risque-là est amplifié dans le cas d’un serial-bailleur. Il a en effet plus de biens, donc plus de risques de se retrouver confronté à un tel cas à un moment ou un autre de son parcours. Vous allez me dire que c’est moins grave pour lui, car comme il est diversifié, cela arrivera sur un bien sur 10 pendant que les autres compenseront, et que ce n’est donc pas si grave : certes, mais seulement s’il est déjà en régime établi et a déjà remboursé une partie de ses dettes.

Si cela lui arrive en pleine phase de constitution de son patrimoine, ce sera en revanche beaucoup moins drôle. Selon leurs moyens, et si cela leur arrive trop tôt dans leur parcours, tous les serial-bailleurs ne seront pas en mesure de faire face sans dégâts au trou de trésorerie qui s’en suivra.

3. Le projet trop gros ou trop compliqué qui éloigne de la phase rentier immobilier.

Le serail-bailleur a en effet tendance à vouloir arriver le plus rapidement possible à son but ultime. En effet, une fois qu’il a enclenché le mécanisme et compris les rouages de l’investissement immobilier, autant arriver au bout du chemin le plus vite possible ! Il cherche ainsi souvent à le reproduire en allant au maximum de ses possibilités en termes d’étendue des investissements et de rythme de ceux-ci. Mais la vie est hélas parfois plus pessimiste qu’un tableau Excel, et lorsque la machine commence à s’enrayer, elle peut très vite se gripper, parfois de façon irréversible.

Cet écueil peut avoir deux visages :

  • Viser trop trop gros pour aller plus vite, un projet pour lequel l’investisseur n’a pas assez de marge de sécurité en cas de sinistre.
  • Ou chercher à aller plus vite en cherchant trop de rendement. Eh oui, on peut viser trop de rendement : Vous ne pourrez en effet pas espérer un rendement de 15% sans chercher à dégager du rendement entrepreneurial. Or, pour cela il faut viser complexe, par exemple un immeuble à restaurer et reconfigurer complétement en redécoupant les appartements. Et c’est autre chose de s’improviser chef de chantier dans un tel projet que quand il s’agit de donner quelques touches de rafraichissement à un T2…

4. La nécessité de se passer à un moment donné de son banquier préféré si vous voulez être rentier immobilier.

Même si vous avez une très bonne relation avec votre banquier historique, et qu’il vous a suivi dans vos premiers achats, à un moment donné il ne pourra plus vous suivre dans votre voie de serial-bailleur.

En effet, il y a un montant d’endettement qui arrivera plus ou moins tôt, mais qui vous bloquera à un moment donné. Toutefois, il y a un autre montant d’endettement, plus faible, qui vous bloquera avant : il s’agit de l’encours dans une même banque. Une banque n’est prête à prendre un risque que jusqu’à un certain point avec un individu donné.

Quand votre banquier historique vous dira « stop », il faudra donc en trouver en autre pour acquérir un nombre de biens suffisant pour devenir rentier immobilier. Si vous aviez une relation privilégiée avec votre banquier et aviez réussi à établir une relation de confiance, cela compliquera donc un peu les choses. Mais reconnaissons que ce n’est pas l’obstacle le plus difficile à contourner parmi ceux cités dans cet article.

Si vous êtes conscient de ces difficultés potentielles , vous pouvez désormais foncer en prenant le maximum de précautions pour éviter les impacts de ces difficultés potentielles : un homme averti en vaut deux ;).

Le guide du rentier immobilier – Conseils d’un investisseur chevronné

Futur rentier immobilier : les difficultés du serial-bailleur à appréhender.
Notez cet article


4 thoughts on “Futur rentier immobilier : les difficultés du serial-bailleur à appréhender.

  1. robert
    Bonjour,
    Dans le 1er paragraphe où il y a un exemple de calcul, sauf erreur le cash flow mensuel 1ère année est négatif, l’imposition se faisant sur 750-200 et non 700-200… à moins qu’il y ait une raison particulière à compter une première fois 750€ de revenus issus du loyer puis 700 lors de l’imposition.
    Dans le dernier paragraphe : vous pouvez foncer.
    Merci pour cet article et votre blog :).
    Répondre
    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Merci Robert,

      Vous aviez raison, j’ai corrigé la coquille. Et remonté le loyer pris dans mon exemple de 750 à 760 €, pour que l’exemple reste celui qui est le + percutant (passer de cash-flow légèrement positif à négatif plutôt que simple baisse du cash-flow 😉 )

      Répondre
  2. Jean-Christophe

    Tout est dit. L’effet ciseau est sûrement l’aspect important le + ignoré des investisseurs immos, je le constate souvent avec mes clients ( mon métier = en gros conseiller fiscaliste).

    Répondre
  3. Guy

    Très bon article. C’est rare de voir ce point soulevé… et j’en tiendrai compte pour mon cas personnel ! merci !
    Je commence à peine mon premier investissement locatif (j’en suis au compromis) et votre blog est une mine d’infos.

    Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *