Peut-on considérer une résidence secondaire comme un investissement ?

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Transcript de la vidéo :

Bonjour à tous, aux lecteurs du blog mes investissements et aux lecteurs du livre L’investissement immobilier locatif intelligent. Donc je continue à répondre à une série de questions des lecteurs et la question du jour, c’est : peut-on considérer une résidence secondaire comme un investissement ?

Alors ,une résidence secondaire c’est en général difficilement un investissement, vous aurez souvent des charges à absorber et du mal à les rentabiliser. Vous allez louer en saisonnier, vous allez l’occuper un peu, et en général vous n’arrivez pas à avoir une fois les charges absorbées un rendement assez conséquent pour que ce soit considéré comme un investissement locatif rentable.

La deuxième chose c’est, parfois ça peut devenir un investissement par hasard, c’est-à-dire que pour des gens qui ont achetés quand le marché était au plus bas au milieu des années 90, on a parfois des résidences secondaires finalement dont le prix a triplé ou quadruplé, donc là finalement ça devient un investissement rentable, mais pas grâce aux loyers que vous absorbez mais grâce à la plus-value. Le problème c’est :

• qu’on ne sait pas forcement avant que cette plus-value on va la réaliser
• Que le marché  actuellement, il n’est pas forcément bas.

Et puis , les appartements qui ont pris de la valeur finalement par rapport aux années 90 en termes de résidence  secondaires, si on prend le cas par exemple de résidences en bord de mer, finalement ça va être ceux qui ont les charges de copropriété les plus élevées, donc ça peut être un peu contraire de ce qu’on voit dans l’immobilier locatif traditionnel où on cherche des charges faibles. Puisque, si je prends l’exemple d’une station balnéaire que je connais bien, les appartements qui sont recherchés et qui ont pris de la valeur, c’est ceux qui sont en front de mer et ceux qui ont une piscine. Ceux qui ne sont pas en front de mer, dans les rues finalement qui sont un peu plus bruyantes ou un peu plus en arrière et qui n’ont pas la piscine pour le jour où il y a du vent à la plage ou où la mer est trop froide etc… eux ils ont pris beaucoup moins de valeur voire pas du tout…Enfin, là où il y en a qui ont été multipliés par quatre, les autres ils ont quant à eux été multipliés par un et demi depuis les vingt dernières années. Et finalement, les résidences qui sont en front de mer, ça peut être celles qui ont les plus grosses charges, d’abord s’il y a la piscine, pour la piscine et ensuite parce qu’en termes de ravalement de façade quand on est en front de mer, il y a de l’altération et donc on fait ça deux fois plus souvent que dans de l’immobilier traditionnel.

Donc voilà, ma réponse à la question c’est que la résidence secondaire est rarement un bon investissement, le seul cas dans lequel on pourrait arriver à en faire un investissement intéressant c’est une résidence secondaire qu’on arriverait à louer neuf mois à un étudiant, qu’on arriverait à louer l’été en touristique pendant deux bons mois et puis et à occuper quinze jours, tout en ayant avec un rendement intéressant grâce à un prix d’achat correct. Cette perle rare personnellement je ne sais pas vraiment où la trouver, ça existe peut-être mais on va dire c’est la perle rare…

… Parce qu’il faut aussi penser ce à quoi les gens ne pensent pas tout le temps : que si vous voulez la louer hors saison, un bail saisonnier c’est maximum 90 jours non renouvelables c’est-à-dire que vous pouvez la louer pendant trois mois mais si vous la louez plus longtemps hors le cas de l’étudiant à qui on a le droit de louer pendant neuf mois en meublé, vous n’allez pas pouvoir. ou alors vous faites un bail pour résidence principales mais en meublé, on est sur un an minimum, c’est-à-dire comment vous le récupérez après si vous le louez en septembre ? comment vous récupérez l’appartement pour la période rentable d’été. Donc ce n’est pas aussi évident à exploiter qu’on pourrait le croire, et finalement le mix location long terme location principale + location touristique, il est seulement possible si on fait étudiant plus location touristique, il n’est pas forcément possible avec une famille classique qui voudrait louer sa résidence principale hors été. Dans la grande majorité des cas, un résidence secondaire, ça va donc plutôt être un centre de coût que vraiment quelque chose  qu’on peut considérer comme un investissement locatif.