Plus riche de ses moins-values boursières ? Ou + riche de ses mauvais investissements immobiliers ? Sérieusement ?

Sous ce titre un peu provocateur, je veux aujourd’hui évoquer avec vous la comptabilisation des impôts différés dans la valorisation d’un portefeuille.

 

Valorisation d’un portefeuille d’actions tenant compte des impôts futurs.

Nous avons étudier en détails dans l’article Calculer la performance de son portefeuille boursier (NDLA : l’un des plus consultés du blog !) les notions de TRI et de valeurs de part, que peu d’investisseurs maîtrisent correctement.

Mais avant de vouloir calculer son rendement, il faut déjà être capable d’afficher correctement la valorisation de celui-ci. Comment faites-vous en pratique ? Vous contentez-vous de prendre les valeurs données par vos courtiers (soit la somme des prix à l’instant t de chaque titre multipliée par le nombre de titres que vous possédez) pour votre compte-titres ou votre PEA ?

Si oui, vous n’allez peut-être pas au bout de la logique…

Exemple :

Mr X possède un compte-titres ordinaire (CTO) de 100 000 €. Il a versé pour 100 000 € d’apport et n’a donc ni plus-value ni moins-value.

Mr Y possède également un compte-titres de 100 000 €, mais il n’y a versé que 40 000 €. Il a donc 60 000 € de plus-value.

Mr Y est certes un meilleur investisseur que Mr X (à supposer qu’ils aient commencé à investir en même temps), mais (en supposant qu’ils n’ont pas d’autres avoirs), c’est Mr X le plus riche ! En effet, Mr Y sera redevable à terme de la flat tax sur ses plus-values (en excluant des cas particuliers, comme par exemple celui où il ferait des donations de titres) , soit 30%*60000 € = 18 000 €.

Donc, en pratique Mr Y devrait valoriser son portefeuille à 100 000 € – 30%*60000 = 82 000 € s’il tient compte de son imposition différée qu’il aura à payer sur ses plus-values quand il vendra ses titres.

Nous aurions pu avoir un raisonnement similaire si nous avions considéré un PEA plutôt qu’un compte-titres. Il aurait alors simplement fallu prendre un taux d’imposition différée moindre, puisque seuls les prélèvements sociaux (17,2% en 2018) sont dus sur les plus-values issues d’un PEA.

On pourrait donc retenir la formule suivante pour valoriser un portefeuille en tenant compte de l’imposition à venir, et ce, afin de mesurer la véritable richesse d’un investisseur :

Valorisation Portefeuille =  Valeur des titres en PEA – 17.2%* Plus-values du PEA (si >0) + Valeur des titres en CTO – 30 % * Plus-values CTO (si >0)

Plus riche de ses moins-values ?

Prenons l’exemple suivant :

Mr X possède 1 000 actions acquise à un prix de revient 30 € d’une Entreprise E sur son compte-titres.

Mr Y possède 1000 actions acquises à prix de revient de 15 € d’une Entreprise E sur son compte-titres.

Le cours de bourse de l’entreprise E est aujourd’hui de 15 €. S’ils vendent aujourd’hui leurs actions, ils empocheront chacun 15 000 €. C’est encore Mr X qui est le piètre investisseur des 2 sur ce coup-là. Mais même s’ils sont chacun 15 000 € en poche à cet instant, Mr X est néanmoins un peu plus riche que Mr Y. Il est plus riche d’une option de déduction future de sa moins-value.

En effet, si Mr X arrive à générer des plus-values à l’avenir en bourse (dans les 10 prochaines années, car les moins-values ne sont reportables que pendant 10 ans), il pourra déduire fiscalement sa moins-value. Il a finalement jusqu’à Flat-tax * Moins-values = 30% * 15000 € = 4 500 € d’avantage à venir.

Imaginons que Mr X et MR Y réinvestissent ensuite leurs 15 000 € dans une nouvelle entreprise F en achetant chacun 1500 titres à 10 €. Imaginons ensuite que le cours de cette entreprise monte jusqu’à 20 € et qu’ils décident tous deux de vendre à ce moment-là.

Mr Y aura en mains   1500 * 20 – 30% * Plus-value = 30 000 – 30%*15000 = 25 500 €

Mr X aura en mains 1500 * 20 – 30 % (Plus-Value – Moins-values reportables) = 30 000 – 0 = 30 000 €.

À mon sens, il ne faut PAS non plus aller jusqu’à ajouter le terme Taux d’imposition * Moins-values dans la valorisation de votre portefeuille, car on est jamais sûr et certain de refaire des plus-values dans les 10 ans. Mais il est dommage de voir que beaucoup d’investisseurs quittent la bourse échaudés après avoir réalisé une moins-value. Ont-ils conscience que leur futurs rendements ou plus-value seraient exonérés/nets d’impôts à concurrence de cette moins-value ?

PS : pour rendre à César ce qui est à César, j’ai emprunté cette expression provocatrice à parisien sur le forum des investisseurs heureux dans cette discussion.

Et avec le déficit foncier immobilier, cela peut parfois être la même chose…

On peut retrouver le même cas avec des mauvaises opérations immobilières, notamment de défiscalisation. Celles-ci ne génèrent pas assez de rendement, ce qui fait que les investisseurs se retrouvent avec des déficits fonciers reportables qu’ils ne consomment pas. En effet, après report, seuls des revenus fonciers viennent s’imputer sur le déficit accumulé.

Cela peut permettre d’avoir un avantage si ces investisseurs font ensuite un nouvel investissement locatif, dont les revenus viendront en face du déficit foncier accumulé. S’ils ne veulent pas replonger dans l’immobilier locatif, une alternative est l’achat d’usufruit de parts de SCPI dimensionné exprès pour éponger ce déficit. L’achat d’usufruit de SCPI n’est en général jamais intéressant pour un investisseur individuel imposable (il l’est plutôt pour une société à l’IS), mais dans ce cas précis il peut être intéressant jusqu’à concurrence d’éponger le déficit foncier accumulé.

Le livre pour apprendre l’investissement en bourse : 

Le livre pour apprendre l’investissement immobilier locatif : 

Les formations vidéos pour apprendre l’investissement immobilier locatif : 

 

Plus riche de ses moins-values boursières ? Ou + riche de ses mauvais investissements immobiliers ? Sérieusement ?
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