SCPI de rendement vs. Achat immobilier en direct, & risques spécifiques.

Une SCPI de rendement est par définition une SCPI dont le but premier est de servir un loyer le plus élevé possible. Investir dans une SCPI de rendement est une façon d’effectuer un investissement immobilier. Mais si le placement papier en SCPI présente des avantages par rapport à un achat d’appartement en direct, il y a aussi des inconvénients et risque souvent oublier.

 

Cet article s’attarde uniquement sur les SCPI de rendement, étant entendu que son auteur considère que les SCPI fiscales ne présentent pas d’intérêt (à l’exception peut-être, et néanmoins sous réserve, de celles de déficit foncier). Par définition, une SCPI de rendement est une SCPI dont le but premier est de servir un loyer, le plus élevé possible, à l’investisseur.

Le rendement des bonnes SCPI en murs de magasins comme Immorente, ou en bureaux comme PFO2, avoisine les 5%. De plus, contrairement au rendement souvent calculé pour un bien immobilier détenu en direct (où Rendement brut=Loyer annuel  / Prix d’achat), le rendement des SCPI susmentionné est un rendement net de charges (il n’est néanmoins pas net de fiscalité). Ainsi, par comparaison avec un investissement en direct dans un bien locatif résidentiel, l’achat de SCPI peut sembler tentant. On a donc noté que le rendement instantané est à l’avantage des SCPI par rapport au rendement moyen* de l’immobilier détenu en direct.

* Bien sûr ce rendement dépend du lieu, du type de bien, et un investisseur entreprenant qui investit du temps pour chercher des biens spécifiques, ou vise des biens avec travaux etc., pourra bien sûr faire mieux que cette moyenne grâce à cet apport de rendement entrepreneurial , surtout s’il a bien compris les principes expliqués dans Immobilier locatif : les cash-flows positifs.

La problématique n’est néanmoins pas si simple, et il faut l’analyser sous d’autres angles.

1. Domaines où les SCPI ont l’avantage sur l’Immobilier d’habitation :

a) Le rendement instantané (5% net environ) est meilleur que le rendement moyen de l’immobilier d’habitation détenu en direct. Il faut en effet le comparer à un rendement qui serait net de charges (frais d’entretien etc.), et net de frais de gestion (vu que vous n’avez aucun travail de gestion des biens à faire avec une SCPI, pour comparer des pommes avec des pommes il faut en effet comparer ce rendement à celui d’un appartement dont vous auriez entièrement délégué la gestion à une agence immobilière).

b) Avantages liés à la possibilité d’investir avec une somme limitée :

– Possibilité d’investir, y compris à crédit, sur des sommes plus modestes.

–  Le parc immobilier est diversifié sur plusieurs biens = pas de risque spécifique à un bien/emplacement donné.

2. Réserves liées à ces avantages des SCPI

a/ Le rendement spot d’une SCPI n’est pas le seul critère à étudier pour juger de sa qualité. On peut y ajouter a minima :

– Le ratio résultat net / prix d’achat par part, et son évolution dans le temps. Cela montre un peu mieux d’où provient le rendement de la SCPI. Est-il gonflé actuellement par du report à nouveau, est-il tenable sur les prochaines années ? La qualité du parc (cf. ci après) doit néanmoins être mise en perspective de cet indicateur.

Le taux d’occupation financier de la SCPI. Il s’agit du rapport entre les loyers facturés, et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués. Un taux inférieur à 90%, ou une dégradation sensible et continue de ce taux au cours des derniers trimestres/années doit vous alerter fortement.

La qualité du parc. Entre des actifs prime dans le quartier central des affaires parisien, ou un bureau en banlieue d’une petite ville de province, il est logique que le rendement attendu ne soit pas le même. Attention à ce qu’un rendement élevé ne soit pas lié à un portefeuille intégralement composé d’actifs de seconde zone.

Le report à nouveau : c’est le bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisé pour faire face aux aléas de la conjoncture. Son alimentation fait un peu vase communicant avec le taux distribué affiché dans le rendement instantané. Une SCPI qui affiche 5% de rendement avec un montant significatif de report à nouveau en stock sera probablement préférable à une qui affiche 5,20% mais ne possède aucun report à nouveau : la première sera en effet capable de piocher dans ce report à nouveau pour faire face à d’éventuels aléas de conjoncture.

– Les provisions pour grosses réparations. Comme le report à nouveau, ces sommes appartiennent aux associés qui détiennent la SCPI. Mais elles ne sont quant à elles pas destinées à leur être distribuées à terme. Elles sont plutôt là pour couvrir d’importants travaux de mises aux normes. Par exemple, les entreprises (et leur politique qualité/environnement) sont de plus en plus aux normes énergétiques et aux empreintes et consommations énergétiques des locaux qu’elles louent pour leurs bureaux. Or, la politique de la SCPI peut être plus ou moins prudente en la matière.

Le niveau des loyers à la relocation : dans les rapports trimestriels de gestion, la SCPI signale sur les les biens qui ont été reloués le différentiel entre les nouveaux loyers contractualisés et les anciens loyers pratiqués. S’ils baissent systématiquement, c’est que le rendement spot actuel aura du mal à assurer sa pérennité…

La décote/surcôte sur ANR. L’actif net réévalué est la valeur du patrimoine. Si on accepte par hypothèse les valeurs d’expertise, le prix de la part peut néanmoins légèrement décoter ou surcôter : par exemple, une SCPI à capital variable qui veut limiter les apports (car elle n’a pas d’endroit où investir de nouveau cash) pourrait choisir de monter un peu son prix de part pour freiner ceux-ci. Ceci dit, on n’est pas obligé de considérer comme science exacte les valeurs d’expertise données pour l’ANR, mais là l’analyse se complexifie…

 – L’intégrité et les bonnes pratiques de la Société de gestion (=gérée dans l’intérêt des associés), et le TRI sur une durée longue. . Exemple : une Société avec un prix de part de 1000 € et un rendement de 4%, qui déprécierait la valeur de sa part à hauteur de 650 €, afficherait l’année d’après un rendement instantané a priori enviable de 6,15%. Mais le TRI mesuré sur la période traduirait quant à lui cette destruction de valeur pour l’Associé…

D’où provient le rendement : sur certaines SCPI (y compris des SCPI historiquement bien gérées comme Immorente de Sofidy), une partie du rendement annuel distribué ces dernières années ne provient pas de l’encaissement de loyers mais de la réalisation de plus-values. Il faut alors se poser la question de la pérennité de ces plus-values : seront-elles là dans quelques années ? Sont-elles dues à la hausse du marché immobilier depuis 2000 ou à une stratégie spécifique de la SCPI (ex : acheter des biens décotés car vendus avec un bail au loyer inférieur au prix de marché) ? A un peu des 2 ? etc. Et adapter ainsi dans notre analyse notre projection de futur rendement.

SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable : une SCPI à capital fixe peut maîtriser l’afflux de capitaux puisqu’elle décide du montant annuel de l’augmentation de capital (encore faut-il qu’elle soit bien gérée et vise en priorité l’intérêt des associés plutôt que la maximisation des commissions de gestion). Pour une SCPI à capital variable, c’est beaucoup plus compliqué. Or, un afflux de capitaux important dans un marché immobilier peu attrayant (obligeant à investir la collecte à des rendements trop faibles ou dans des immeubles inadéquats) peut contribuer à dégrader la qualité globale de la SCPI.

Le TRI historique de la SCPI sur 10 ou 15 ans. Avantage : cela donne un bon aperçu de la qualité de la gestion de la SCPI dans la durée, de sa capacité à générer des plus-values sur son patrimoine etc. Inconvénient : la situation actuelle peut-être plus dégradée que la situation historique, et sur les SCPI à capital variable le TRI historique peut avoir été artificiellement gonflé par des augmentation de parts de la Société de gestion conduisant à une surcote sur ANR.

Tous ces éléments sont facilement identifiables en lisant les reporting trimestriels ou annuels des SCPI que vous auriez présélectionnées, et dans lesquelles vous envisageriez d’investir.

b) Une fiscalité un peu moins avantageuse que pour des biens détenus en direct : impossibilité d’optimiser grâce au régime LMNP, impossibilité de déclarer des revenus de SCPI en micro-foncier si on ne possède pas un bien détenu en direct en sus des SCPI  etc.
La fiscalité du régime classique de location en nu, difficile à éviter avec les SCPI, commence en effet à faire « un peu mal » à partir d’un taux marginal d’imposition de 30%.

3. Potentiels risques spécifiques liés aux SCPI.

a) Un risque en cas de remontée des taux + important que pour l’immobilier d’habitation ?

En cas de remontée des taux, le prix d’une SCPI pourrait s’ajuster à la baisse. En effet, une SCPI est un produit qui fournit une sorte de rendement perpétuel (actuellement autour de 5% du prix), plus ou moins indexé sur l’inflation.

On trouve actuellement cela intéressant, car on le juge comparativement à des produits dits « sans risque », comme le PEL ou les fonds euros, qui rapportent quant à eux 2 à 3%. Cependant, quand on investit dans des SCPI, on investit sur le long terme (logique immobilière + frais d’entrée à amortir). Or, si les  PEL et fonds euros autres venaient dans quelques années à servir à nouveau 5% ou plus, le prix des SCPI pourra s’ajuster à la baisse afin que des acheteurs soient prêts à les acquérir (celles-ci affichent ainsi un rendement compétitif, rémunérant le risque, de l’ordre de 7% ou 8% par exemple).

On peut imaginer que l’immobilier d’habitation est également sensible à une remontée des taux. La hausse des prix des années 2000-2010 est d’ailleurs fortement corrélée à une baisse quasi-continue et importante du taux des crédits. Néanmoins, leur coté « bien d’usage » pourrait atténuer ce phénomène : d’ailleurs la hausse des taux à la fin des années 1970 n’avait pas tant que ça fait reculer les prix de l’immobilier résidentiel.

Les SCPI murs de magasins ou bureaux resteront quant à elles des produits uniquement achetés pour leur rendement…

b) Le risque de changement structurel

C’est une interrogation qui revient souvent concernant les SCPI de rendement.

Concernant les murs de magasins, aura-t-on toujours de surface de vente physiques aussi étendues avec l’augmentation importante des achats qui sont effectués via Internet ?

Concernant les bureaux, le télétravail va-t-il se développer ? Les entreprises, de plus en plus soucieuses de leurs coûts vont-elles chercher à optimiser l’espace de travail en proposant des bureaux partagés ? Et in fine utiliser le temps passé par ses collaborateurs en réunions, déplacements, congés, pour réduire le nombre de bureaux nécessaires ?
Pour aller dans ce sens, une étude a en effet récemment étudié le taux d’occupation des bureaux individuels en Ile de France et montré qu’il ne dépassait pas 60%…

Conclusion sur les avantages et inconvénients des SCPI de rendement.

La décision d’investir en SCPI ou non n’est donc pas si triviale. A chacun de se faire une idée au vu des éléments ci-dessus.

Pour ma part, j’en possède un peu (60% Immorente, 20% PFO2, 20% Efimmo), mais seulement à hauteur de 5% de mon patrimoine net. Elles sont donc là à titre de diversification uniquement, et également car elles m’ont permis d’y associer un crédit long souscrit à taux historiquement bas. J’étais donc autant intéressé par la vente à découvert d’une obligation à taux fixe* , que par l’achat d’immobilier d’entreprise dans cette opération. Je n’envisage pas à ce jour d’y investir une part plus significative de mon patrimoine.

* D’un point de vue historique long, les obligations sont en effet actuellement l’actif le plus cher. Pour plus de détails sur la comparaison entre la souscription d’un crédit et la vente à découvert d’une obligation, voir Construisez et gérez votre patrimoine avec succès.

SCPI de rendement vs. Achat immobilier en direct, & risques spécifiques.
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10 thoughts on “SCPI de rendement vs. Achat immobilier en direct, & risques spécifiques.

  1. Eric
    Bonjour
    concernant le microfoncier pour les SCPI, est ce possible si l’on est propriétaire de son propre logement mais que l’on ne possède pas de bien physique locatif ?
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  2. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur
    Non, le micro-foncier n’est possible que si vous avez un bien physique mis en location en sus des SCPI.

    Ceci dit, le micro-foncier est rarement intéressant pour des SCPI seules. En effet, sur 10 000 € SCPI qui vont vous verser 5% de rendement net, vous aurez qqch comme Revenus bruts : 800 €, charges : 300 €, Revenus nets : 500 € sur le document fiscal que va vous adresser la SCPI.
    Or, en micro-foncier, les revenus à déclarer sont les revenus bruts (et non les revenus nets, comme beaucoup le croient à tort…) sur lesquels vous appliquez ensuite 30% d’abattement. Donc cela veut dire que le régime réel est la plupart du temps autant voire plus favorable que le micro-foncier même si vous n’avez pas utilisé de crédit pour votre achat de SCPI.

    A fortiori quand on ajoute que l’investissement en direct en SCPI est surtout intéressant à crédit. Sauf Taux marginal d’imposition nul ou très faible, pour un achat comptant de SCPI il vaut en effet mieux en général l’envisager dans un contrat d’assurance-vie ou en nue-propriété.

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  3. Jean-François
    Enfin un article mesuré sur les SCPI. D’habitude, c’est tout blanc ( ça c’est chez les gens qui veulent en vendre après souvent…) ou tout noir.
    Je trouve que vous identifiez bien à la fois l’intérêt des SCPI et leurs incertitudes !
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  4. Albin

    Article intéressant ! Comme pour tout investissement, le maitre mot est la diversification et mutualisation des risques. Faire un investissement en SCPI est positif dans un patrimoine. Ne faire que ca, n’est assurément pas une bonne idée !

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  5. Sébastien
    Cet article va me faire un bon point de départ pour étudier qqs SCPI qui m’intéressent. Merci pour la liste de critères à investiguer. J’ai l’impression que celles proposées par les banques ne sont pas les meilleures, non ?
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  6. Aleyna

    Jusqu’à présent, je n’ai jamais vu d’article aussi complet que celui-ci sur la SCPI de rendement! Il aborde beaucoup de points intéressants dont j’ignorais l’existence (je suis encore novice :)). Je te remercie pour cette découverte !

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  7. Aleyna

    Tu es une personne perspicace et réfléchie : c’est ce qu’il faut d’ailleurs ! Beaucoup de gens se fient trop à ce genre de prédictions ! Je ne sais pas si tu as remarqué, mais c’est toujours le moment d’investir selon les professionnels de l’immobilier. Ça laisse à réfléchir !

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Il faut en effet toujours se demander quel est l’intérêt de son interlocuteur pour avoir un esprit critique face à son discours. A-t-il un incentive à dire ce qu’il dit ?
      Le tout en veillant à ne pas tomber dans l’excès inverse. Je croise souvent des gens qui ont en permanence peur de se faire arnaquer. Résultat : à l’arrivée ils ne font plus rien et n’agissent jamais.
      Un difficile jeu d’équilibriste en somme 😉

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