Que penser des taux ultra-bas pour l’immobilier locatif ?

Que penser des taux ultra bas (pour l’immobilier locatif) ?

(Transcript de la vidéo)

Aujourd’hui ,on va essayer de faire une petite vidéo, je vais essayer de la finir avant que l’orage ne me tombe sur le nez. Et on va reprendre un peu les questions des lecteurs du livre l’Investissement Immobilier Locatif Intelligent  ou du livre 77 Exercices Pratiques pour L’Investisseur Immobilier Intelligent. Celle du jour est :

Julien, qu’est ce que tu penses des taux ultra bas avec des taux qui maintenant sur 20 ans approchent les 1,0 % ?

Je vais essayer de répondre en plusieurs points sur les taux ultra bas. C’est vrai qu’on est sur 20 ans , on approche le 1,0% : ça dépend des profils comme d’habitude, mais on n’est pas loin de ça. Alors, déjà effectivement c’est historiquement très bas d’une part, et c’est également plus bas que ce que ce devrait être logiquement d’un point de vue économique par rapport à la situation actuelle de l’économie.

Des taux aussi bas sont-ils logique d’un point de vue économique ?

En fait, les taux longs normalement doivent théoriquement correspondre grosso modo à « inflation + croissance ». Donc ,en fait le taux à 1% sur 20 ans, ça voudrait dire qu’on prévoit une inflation + croissance qui est à 1% pendant les 20 prochaines années. Si on regarde aujourd’hui, on a à peu près 1,3 – 1,4 d’inflation et on a également 1,3 – 1,4 de croissance. Logiquement donc, on devrait avoir un taux qui soit entre 2,6% et 2,8% et pas à 1,0 %.

Alors pourquoi ils sont si bas ? C’est dû aux fameuses politiques non-conventionnelles des banques centrales, ce qu’on appelle le quantitative easing. Cela revient en  à racheter des obligations issues des états ,et sans entrer dans le détail c’est un peu comme à la fameuse époque de la planche à billets sauf que là on imprime de façon électronique de la monnaie pour maintenir artificiellement ces taux bas.

Donc première conclusion, ces taux d’emprunts auxquels les banques vous prêtent pour faire un crédit immobilier sont plus bas qu’ils devraient être d’un point de vue économique, et ce sensiblement : on est 1% contre 2,6 à 2,8 % en logique économique. Donc première conclusion, il vaut mieux être du côté emprunteur que du côté prêteur. Si les taux sont trop bas par rapport à ce qu’ils devraient être, c’est qu’il y a le prêteur qui se fait avoir et l’emprunteur qui bénéficie d’une opportunité.

Les conséquences sociales et sociétales des taux bas : des effets pervers.

Deuxième aspect des choses, on va le faire un peu sur l’aspect philosophique social et sociétal. Les taux bas, ça peut être pas mal quand ils sont raisonnables autour de 2 ou 3%. C’était le cas il y a quelques années, mais quand on arrive à 1,0 % et qu’ils sont maintenus artificiellement bas, en fait ça un peu des politiques publiques qui sont contre productives. C’est à dire que si les pouvoirs publics font ça, c’est pour essayer de repousser le plus loin possible la prochaine crise. On se dit que s’il y a une crise, il va y avoir les entreprises les plus fragiles qui vont fondre les plombs, ça va mettre des personnes au chômage, puis ça va être défavorable. Alors certes ça se tient. Sauf que si on ne faisait pas ça ,il y aurait effectivement une crise. D’un point de vue individuel, il y aurait des personnes qui seraient au chômage mais après il y aurait un rebond au delà de la crise. Et se on aurait assaini l’économie en fait avec les entreprises les plus fragiles qui auraient été mises en dépôt de bilan et des créations de nouvelles entreprises plus favorables on aurait pu finalement réembaucher ces gens qui avaient été mises au chômage. Le problème avec ce qu’on fait c’est qu’on évite effectivement ça. Mais non seulement la prochaine fois que ça va péter ça sera une crise plus sévère et on a beaucoup d’effets pervers.

Par exemple, on voit que ces taux ultra bas font aussi monter les prix immobiliers :  ils ont commencé par faire monter les prix dans les grandes villes. Là on est tellement bas, qu’on commence à toucher les villes moyennes avec un effet de basculement en fait. En gros plus les taux sont bas, plus les prix de l’immobilier montent. Et l’effet pervers, c’est que finalement les gens les agents de maîtrise etc. qui avait pas de problème il y a encore 20 ans pour acheter leur résidence principale, deviennent de fait exclus de l’accès à la propriété immobilière de leur résidence principale.

Donc en fait ,on veut régler un problème social et on en crée un autre qui est peut être plus important et qui concerne plus de gens. C’est exactement le même principe d’effets pervers que les politiques de protection du locataire. Vous le vivez en tant qu’investisseur immobilier : on sait qu’en France, le locataire est hyper protégé. S’il vient à ne pas payer votre loyer ou à dégrader votre bien, vous en avez pour 18 mois à potentiellement arriver à l’expulser. À l’inverse, dans un pays anglo-saxon comme le Canada, si on ne paye pas son loyer  au bout d’un mois, le locataire est dehors. Alors on pense que c’est très bien que effectivement, ça évite de mettre des enfants à la rue en hiver etc. Avec les problèmes de trêve hivernale etc.. Mais la contrepartie, c’est qu’il y a des personnes qui n’arrivent plus à avoir accès au logement locatif en France. Vous êtes au Canada, vous êtes certes dehors au bout d’un mois si vous ne payez pas, mais si vous êtes intérimaire, vous avez votre logement sans problème, car on sait que si vous ne payez pas, on vous mettra dehors. Alors qu’en France, les propriétaires-bailleurs prennent ceinture bretelles, et parapluie. Il faut le fameux CDI, si vous avez un CDD ou en intérim ce n’est pas évident. Il vous faut une caution. Et parfois ça ne suffit même pas. Mais s’ils font ça, c’est parce qu’ils savent que la politique publique ne les protège que trop peu en cas de mauvais locataire.

Donc, voilà au niveau social et sociétal,ces taux ultra bas  peuvent avoir des effets pervers .

Investissement immobilier et taux bas : grandes villes vs. villes moyennes.

Alors, maintenant on va revenir un peu de façon un peu plus zoomer sur votre cas et votre intérêt personnel d’investisseur immobilier. On a dit que c’était favorable d’emprunter puisque les taux sont plus bas qu’ils ne devraient être d’un pur point de vue économique. Alors, après le problème c’est que ces taux sont valables pour un emprunt immobilier, donc en face il faut impérativement y mettre un achat immobilier. Et si vous dégradez finalement l’opportunité du taux bas par un mauvais achat immobilier, vous allez perdre le bénéfice.

On a vu que dans les grandes villes comme Paris, Lyon etc, finalement les prix ont monté au fur et à mesure de la baisse des taux. C’est à dire que, en quelque sorte, ce que vous gagnez au niveau de la baisse des taux, vous le perdez au niveau du prix d’achat immobilier.. Voire s’il y a eu un effet boule de neige et que ça s’est amplifié, vous perdez même plus. Donc, ce n’est pas forcément ici que vous allez profiter des taux ultra bas.

Là où ça peut être intéressant de profiter de ces taux ultra bas, c’est dans les villes moyennes. Vous avez un rendement qui était assez stable et un prix assez stable ces 10-15 dernières années. Et finalement, alors que vous aviez des taux à 3 ou 4% il y a 7-8 ans, ils ont progressivement baissé a 2%  puis maintenant à 1%, ce qui fait votre delta entre votre rendement locatif et votre taux d’emprunt augmente, donc vous arrivez à avoir du cash-flow comme ça. Donc c’est a priori, c’est là qu’il faut en profiter. Alors c’était intéressant sur les taux bas quand on en avait encore 2% ou 2,5% i il y a deux ans. Là, le fait qu’on arrive à quelque chose d’aussi bas que 1%, on commence vraiment à avoir un afflux d’investisseurs immobiliers sur le locatif et une concurrence qui s’intensifie. Ce qui fait que même dans ces villes moyennes, on commence à avoir une petite hausse des prix.

Finalement, un pincement du delta. C’est à dire qu’avant on était par exemple à 8% de rendement et a  2,5% de taux, on est allé à 2% et hop ça augmentait le delta. Mais maintenant, la baisse des taux est telle qu’elle ne se fait plus à rendement constant, y compris dans les villes moyenne : en même temps, le prix immobilier augmente et donc le rendement du bien baisse. On arrive à dans notre exemple 7%-1% et  on se retrouve un peu au même endroit.

Le risque de trop s’enflammer avec les taux bas.

Donc, ce que je veux dire c’est que il reste de l’intérêt à profiter de ces taux bas, mais il faut aussi être conscient que cette opportunité, c’est aussi un risque. C’est à dire qu’il faut essayer de ne pas trop s’emballer. Je sais par exemple en allant voir la banque quand je leur demandais il y a trois quatre ans jusqu’à quel montant d’encours je pouvais emprunter, elle allait me donner un certain chiffre. Aujourd’hui, elle m’en donne 1 qui est beaucoup plus haut… En gros si vous avez une situation correcte en CDI avec un salaire dans les tranches moyennes +, ils vont vous prêter assez facilement.

Et le risque finalement avec ces taux bas c’est de se dire « Malheureusement il y a de la concurrence je me fais voler des biens etc. » et du coup de vouloir absolument faire quelque chose et de relâcher vos critères.

Alors c’est un peu comme ça, ces taux bas :  vous faites  votre formule du cash flow positif vous mettez 0, 10 , 20% d’apport. Si vous faites la formule de cash flow positif, plus le rendement est bas, plus vous avez besoin d’un petit peu moins de rendement pour avoir un cash flow positif, donc vous pouvez payer un peu plus cher. Certes, ce n’est pas impossible, et potentiellement vous pouvez être amené à payer un peu plus cher parce que vous savez que vous avez ce taux qui est plus bas. Mais, il faut que ça reste dans une certaine mesure : dans une ville moyenne, il ne faut pas s’enflammer à payer n’importe quoi.

On a des villes des villes de 100 ou 200 mille habitants dans lesquelles j’investis où on avait – je force le trait exprès – une stabilité séculaire des prix immobiliers depuis 10 – 15 ans avec les taux d’emprunt qui baissaient en même temps, donc on avait des opportunités qui se créaient d’un coup. Puis, on a eu des taux hyper bas qui ont franchi à la baisse  la barrière de 1,5%, et là les prix immobiliers commencent à monter. Qu’est ce qui va se passer quand les taux vont remonter ? Est ce que les prix immobiliers vont revenir à leur niveau d’avant ?

Mon auto- question magique pour raison garder.

Moi, j’ai une petite astuce que je vous donne dans ce genre de ville quand j’ai un bien en vue pour savoir si j’y vais ou si je n’y vais pas et je dois m’arrêter. Je me dis :

« À ce  ce prix là du bien, si tu l’achetais cash, est-ce que ça te choquerait ? »

Alors, voilà si ça me choque pas plus que ça, j’y vais. Alor,s je ne dis pas que j’ai le cash, mais je fais comme si je devais acheter ce bien cash dans cette ville là que je connais. Je me dis « voilà, un T2 dans telle ville – je dis n’importe quoi – à 100.000 euros, est ce que ça paraît beaucoup trop cher par rapport à l’historique? Ou est ce que ça paraît un peu plus cher qu’il y a un ou deux ans, mais raisonnable et donc j’y vais parce ? Ou est-ce que ça paraît complètement aberrant et donc c’est la petite alerte, le frein qui doit m’arrêter au dernier moment ?

Alors je suis encore une fois peut être un peu parti dans tous les sens, mais c’était pour répondre à la question du lecteur. Voilà grosso modo ce que je pense des taux très bas. C’est à la fois une opportunité, parce qu’ils sont artificiellement bas. Mais, il faut quand même veiller sur l’achat immobilier qu’on met en face à ne pas faire n’importe quoi, et à partir un peu en tilt comme un joueur de poker qui se dirait  » Attention, les taux sont actuellement hyper bas, il faut absolument que je fasse quelque chose et vite et avant que ça change ».

Voilà si vous avez aimé cette vidéo vous pouvez cliquer sur le petit pouce bleu. N’hésitez pas à vous abonner à la chaîne. Pour ceux qui me connaissent pas donc je signale mon livre l’Investissement Immobilier Locatif Intelligent, le best-seller qui bientôt va atteindre les 1000 commentaires sur Amazon. Et sa suite 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent, qui consiste en des exercices pratiques Où je vous pose des problématiques concrètes sur l’immobilier et j’essaie de vous apporter une réponse qui évidemment peut être subjective avec ma vision des choses. Avec un petit concept où vous pouvez essayer de faire un concours d’avoir votre note. Je vous laisse découvrir tout ça et je vous dis à bientôt pour une nouvelle vidéo.


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