Comment s’applique le déficit foncier avec l’année blanche créée par le prélèvement à la source ?

Les déficits fonciers des travaux effectués en 2018 seront-ils perdus à cause de l’instauration de l’année blanche fiscale ? Doit-on différer ou décaler les travaux dans ses biens locatifs à une année ultérieure pour que ces travaux soient déductibles des impôts? C’est le type de questions que se posent actuellement beaucoup d’investisseurs immobiliers. Et la réponse n’est pas si simple…

 

Principe de l’année blanche fiscale et du prélèvement à la source : rappel.

L’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est fixée au 01/01/2019. Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu a pour objet d’adapter le recouvrement de l’impôt au titre d’une année à la situation réelle de l’usager (revenus, événements de vie) au titre de cette même année, sans en modifier les règles de calcul. Il a pour objectif de supprimer le décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur ces revenus.

  • 1ère catégorie de revenus : Pour les revenus exclus du champ du prélèvements à la source comme les revenus mobiliers (plus-values mobilières et immobilières, intérêts, dividendes, etc.) et autres revenus dits exceptionnels, les modalités habituelles demeureront inchangées.
  • 2nde catégorie de revenus : Pour les revenus dits « récurrents » et entrant dans le champ du prélèvement à la source comme les salaires,  les contribuables auraient normalement dû en 2019 payer leurs impôts sur le revenu 2018. Pour éviter cette double imposition, un mécanisme  dit de crédit impôt modernisation du recouvrement (CIMR). Schématiquement, vous effectuerez votre déclaration sur les revenus 2018 comme d’habitude, et vous obtiendrez un crédit d’impôt correspondant au montant d’impôts que vous auriez normalement dû payer.

Là où les choses commencent à se compliquer, c’est que la loi prévoit d’assimiler les revenus fonciers à la 2nde catégorie  , celle des revenus récurrents concernés par le prélèvement à la source. (NDLA : on parle donc bien dans la suite de cet article des revenus issus de la location nue et non de la location meublée LMNP).

Traitement fiscal des revenus et déficit fonciers sur 2018.

  • Vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus fonciers positifs au titre de 2018.
  • La part de déficit imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € sera perdu puisque vous n’êtes pas imposé sur vos revenus au titre de 2018 par l’effet du CMIR  (sauf à avoir en sus des revenus exceptionnels de 1ère catégorie sur lesquels il pourrait éventuellement venir s’imputer).
  • La part de déficit imputable au delà des 10 700 € est reportable sur les années ultérieures.

Face à cette état de fait, par peur que les bailleurs décalent tous leurs travaux prévus en 2018, et ainsi de vider le carnet de commandes des entreprises et des artisans, le gouvernement a prévu un mécanisme compensatoire supplémentaire :

  • 50% des travaux effectués en 2018 seront déductibles des revenus fonciers 2019.

Traitement fiscal des travaux effectués en 2019.

Pour les travaux effectués en 2019, seulement 50% des leur montant sera déductible sur les revenus fonciers 2019.

Le montant des travaux pris en compte pour calculer le résultat foncier 2019 sera donc 50% des travaux effectués en 2019, auquel on ajoutera 50% du montant des travaux effectués en 2018, la logique sous-jacente étant de chercher à prendre en compte le montant moyen de travaux effectués par l’investisseur locatif sur les 2 années, 2018 et 2019.

Conclusion pour les petits travaux effectués en 2018 et 2019.

Si vous effectuez des petits travaux réguliers qui ne vous conduisent pas à dépasser le seuil de 10 700€ de déficit foncier imputable sur le revenu global :

  • Vous ne paierez pas d’impôt sur votre revenu 2018 (effet année blanche), et il n’y aura donc aucun effet d’une minoration des revenus fonciers sur l’impôt dû au titre de cette année-là.
  • Vous ne pourrez en pratique déduire de votre revenu foncier en 2019 que la moitié des travaux faits sur les années 2018 et 2019.
  • Dans tous les cas, vous êtes perdants à effectuer des travaux en 2018 ou en 2019 par rapport à une situation où vous décaleriez ces mêmes travaux en 2020. Si vous pouvez  reporter vos travaux à 2020, vous y avez donc intérêt.

Le biais sur les gros travaux effectués en 2018.

Si vous effectuez des gros travaux en 2018, il y a un biais. En effet, si vos travaux dépassent 2* (10 700 €+ montant des revenus fonciers), une fraction d’entre eux pourra être déduite à hauteur de 150%, faisant donc mieux qu’une année normale !

En effet, la part des travaux 2018 excédant les 10 700€ de déficit foncier sera déduite deux fois : une première fois à travers le report de déficits post-2018, et une seconde fois à hauteur de la déduction de 50%  de leur montant total, dans le calcul du revenu foncier pour 2019.

Exemple n°1 : Niveau d’équilibre

Pour quelqu’un qui aurait 2000 € de revenus fonciers annuels.

S’il effectue 2*(10700 + 2000 ) = 25 400 € de travaux en 2018, il vient :

  • Sur 2018 :
    • 2000 € de travaux annulent le bénéfice  foncier -> Perdus (mécanisme CMIR de l’année blanche)
    • 10700 € de déficit imputable sur le revenu global -> Perdus (mécanisme CMIR de l’année blanche) – NDLA : On suppose ici pas d’autres revenus exceptionnels exclus de l’année blanche
    • Reste 25 400 – 2000 – 10 700 = 12 700 € de déficit reportable.
  • Sur 2019 :
    • Il va déduire 50% de ses travaux 2018 et 50% de ces travaux 2019. Son revenu foncier 2019 sera donc 2000 – 50%*(25 400 + 0%) = -10 700.

Au final, on aura donc dans cet exemple n°1 en 2018 créé  12 700 € de déficit foncier reportable, et on aura annulé 12 700 € de revenus en 2019 (2000 € de revenus fonciers et 10 700 € imputables sur le revenu global). Or, 12 700 + 12 700 = 25 400 €, soit le montant des travaux. C’est la situation d’équilibre. Celle qui revient au même qu’avoir effectué 25 400 € de travaux une année normale non impactée par la mise en place du prélèvement à la source, comme 2017 ou 2020.

Exemple n°2 : Effet d’aubaine de l’année blanche

Restons sur quelqu’un qui a 2000 € de revenus fonciers annuels, mais imaginons cette fois-ci qu’il effectue 35 400 € travaux en 2018. Il vient alors :

  • Sur 2018 :
    • 2000 € de travaux annulent le bénéfice  foncier -> Perdus (mécanisme CMIR de l’année blanche)
    • 10700 € de déficit imputable sur le revenu global -> Perdus (mécanisme CMIR de l’année blanche) – NDLA : On suppose ici pas d’autres revenus exceptionnels exclus de l’année blanche.
    • Reste 35 400 – 2000 – 10 700 = 22 700 € de déficit reportable.
  • Sur 2019 :
    • Il va déduire 50% de ses travaux 2018 et 50% de ces travaux 2019. Son revenu foncier 2019 sera donc 2000 – 50%*(35 400 + 0%) = -15 700.

Au final, on aura donc dans cet exemple n°2 crée  22 700 € de déficit reportable en 2018, et on aura annulé 17 700 € de revenus en 2019 (2000 € de revenus fonciers,10 700 € imputables sur le revenu global, et 5000 € de déficit foncier reportable).

Au total, on aura déduit 22 700 € + 17 700 = 40 400 € de travaux, alors qu’on a effectué seulement 35 400 € ! La fraction au delà de 2* (10 700 + montant des revenus fonciers) est en fait déduite à 150%. Ici das l’exemple n°2, on avait 35 400  – 2* (10 700 + montant des revenus fonciers) = 35 400 – 25 400 = 10 000. Et 40 400 – 35 400 = 5000 € qui correspondent bien aux 50% de ces 10 000 € qui ont été déduits à 150%.

Il faut enfin être bien conscient que la possibilité de déduire à 150%, que vous trouvez ça et là sur certains sites à grand renfort de communication, ne concerne que la fraction qui dépasse le seuil de 2* (10 700 + montant des revenus fonciers). Dans notre exemple, ces 5000 € de dépassement du seuil sont bien déduits à 150%, mais si on rapporte en revanche à la totalité des travaux, on a 40 400 € de travaux déductibles pour 35 400 € de travaux réellement réalisés : le ratio/taux de déduction globale de ceux-ci pris dans leur ensemble est donc de « seulement » 40 400 / 35 400 =  114% et non 150 % !

Conclusion sur l’intérêt de reporter ses travaux pour optimiser des revenus fonciers en raison de l’année blanche fiscale et du prélèvement à la source.

  • Les petits travaux doivent être évités en 2018 et 2019, et idéalement reportés à 2020 pour que ces travaux soient déductibles des impôts fonciers à 100%.
  • Les travaux, gros ou petits, prévus sur 2019 doivent idéalement être reportés sur 2020 où ils seront déductibles des impôts à 100%.
  • Effectuer des gros travaux peut avoir un intérêt sur 2018, même supérieur à leur éventuel report sur 2020 si leur montant dépassé 2* (10 700 €+ montant des revenus fonciers), la fraction au-delà de ce montant (et seulement celle-là !) étant en pratique déduite à 150%. Si on s’engage dans cette brèche, il faudra néanmoins veiller à ce que ces travaux puissent être réalisés, facturés et payés en 2018 (et quand on est dans la vraie vie et pas sur une feuille de calcul Excel, attention aux délais non tenus et autres aléas…).

En espérant que cet article vous aura aidé à optimiser la date de vos travaux dans vos biens locatifs pour tenir compte de l’année blanche fiscale et du prélèvement à la source !

Disclaimer : l’auteur de cet article n’est pas fiscaliste et cet article vous est proposé à titre purement informatif.

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3 thoughts on “Comment s’applique le déficit foncier avec l’année blanche créée par le prélèvement à la source ?

  1. Nicolas

    Bonjour
    Merci pour ces précisions claires.
    J’ai une petite question concernant le LMNP : est ce qu’il y a un possible niveau d’équilibre ou effet d’aubaine en 2018 / 2019 ?
    J’imagine que dans le cas du LMNP 50% des travaux effectués en 2018 seront déductibles des revenus fonciers 2019 et idem en 2019 pour 2020 et qu’il faut mieux attendre 2020 pour réaliser des travaux. Je voudrais avoir votre avis sur le sujet.

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Non, les régimes meublés (LMNP, LMP) et SCI à l’IS ne sont pas concernés car il s’agit de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou de l’IS (impôt société).
      Ils ne sont donc pas concernés par le prélèvement à la source.

      Répondre

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