Quelle est la part de la valeur de refuge dans le prix d’un bien immobilier ?

Certains cherchent à calculer la part de la célèbre valeur refuge dans le prix d’un bien immobilier. Ils cherchent à estimer celle-ci en € par un calcul pour déterminer en-dessous de quelle prix un bien immobilier ne pourrait pas descendre même en cas de crise immobilière importante ou de krach immobilier. Mais ceux qui essaient de faire cela posent-ils bien leurs équations, ou font-ils au contraire quelques erreurs de raisonnement. Et d’ailleurs, effectuer un tel calcul est-il vraiment possible ?

Transcript de cette vidéo sur la valeur refuge en immobilier :

Bonjour à tous les lecteurs de mes livres ou du blog mes investissements. Aujourd’hui la question à laquelle on va répondre c’est quelle est la part de la valeur refuge dans le prix d’un bien immobilier.

Ce n’est pas vraiment une question, mais c’est plutôt une discussion que j’ai eue avec un lecteur qui s’appelle Yoan. Celui-ci avait lu un article sur un blog de gestion de patrimoine qui expliquait en gros que la valeur de l’immobilier était constituée du prix de construction ajusté d’une valeur de vétusté, et que le reste finalement c’était le foncier / le terrain. Cette 2nd partie étant là où l’on plus ou moins de spéculation. Et donc éventuellement, là où l’on avait un goodwill.

Relation entre prix immobiliers et coûts de construction.

Prix immobilier = Coût de construction * (1- Taux de Vétusté) + Goodwill*

*On fait l’hypothèse ici et dans leraisonnement ci-après que le Goodwill inclut le prix du terrain.

Alors même si ce site sur lequel il avait lu ça est plutôt un site qui fait en général preuve d’honnêteté intellectuelle, je ne suis pas forcément du tout d’accord avec le raisonnement qui aboutit à dire que la valeur refuge de l’immobilier est finalement représentée par la partie correspondant au prix de construction ajusté d’une valeur de vétusté. Alors, pourquoi ?

Goodwill ou badwill immobilier ?

Vous allez voir : aujourd’hui, je me trouve dans une petite commune de la Creuse Oise qui s’appelle Bénévent l’Abbaye. C’est une commune qui a eu ses heures de gloire, où il y une histoire, notamment il y avait un pharmacien qui avait inventé une petite liqueur au début du siècle, censée avoir plusieurs vertus thérapeutiques… Ils ont d’ailleurs aujourd’hui fait toute une exposition autour de cette histoire. Là, vous voyez peut être derrière moi ce qu’ils appellent une Scenovision faite autour de l’histoire de cette liqueur, avec par exemple la distillerie qui est reconstituée etc.  À l’échelle d’un petit village de la Creuse, d’un point de vue touristique, c’est d’ailleurs un truc sympathique à visiter si vous passez dans le coin.

Mais, justement quand on visite cette « Scenovision », au-delà de la pure mise en scène autour de l’histoire de cette liqueur, il y a dans les halls pas mal d’affiches autour de la vie de ce village de Bénévent l’Abbeye au début du siècle. Et on constate immédiatement que c’était beaucoup plus peuplé que maintenant.  C’est à dire que par exemple dans la rue où je marche en ce moment même,  les jours de marché, on a des photos avec une densité de population dans le rues qu’on n’imaginerait absolument pas aujourd’hui…

Donc dans une ville comme ça, est-ce que la valeur refuge de l’immobilier c’est le coût de construction ? Non, en fait c’est à dire qu’il y a ce qu’on appelle non pas un goodwill, mais un badwill, puisqu’à partir du moment où l’on ne construit plus parce qu’il n’y a plus d’intérêt à construire, la valeur du prix de construction ne peut pas correspondre à la valeur refuge de l’immobilier. Pour cette valeur du prix de construction à neuf, on est autour de 1400 euros du mètre carré, et on peut ajuster un peu de vétusté. Donc on a une valeur du coût de construction de l’ordre de 1400 euros du mètre carré pour un bien neuf, ajusté d’un peu de vétusté cela va donc donner autour de 1000 euros du mètre carré pour un bien ancien si on veut isoler la part liée au coût de construction. Or, Ça ne peut pas être une valeur refuge dans un petit village comme ça qui a eu son heure de gloire, mais où aujourd’hui on ne construit plus tout : vous avez donc un badwill.

Un Goodwill immobilier parfois légitimement supérieur à zéro.

Et inversement, si vous vous mettez à Paris, on sait qu’à Paris on construit plus non plus, mais là pour une raison différente : parce qu’il n’ y a plus de place, plus de foncier disponible.. Donc à Paris et le coût de construction ça va être le même qu’ailleurs peut être avec un petit surplus en raison du coût de la vie. Mais on sait que le goodwill est peut-être surévalué, mais il est  toutefois forcément supérieur à zéro. Donc votre valeur refuge à Paris, ça va être supérieur au coût de construction. Donc finalement assimiler la valeur refuge la part de valeur refuge dans un prix immobilier aux coûts de construction, ça peut uniquement être valable dans des zones où l’on construit encore…

En fait ça ne va même pas être valable dans le centre-ville une petite ville moyenne dynamique puisqu’on n’y construit pas non plus car il n’y a pas de foncier disponible… C’est vraiment valable seulement dans une zone périphérique cette théorie : la zone périphérique d’une ville plus ou moins grande où on construit encore, voilà où vous allez pouvoir assimiler la valeur refuge au coût de construction immobilier !

Attention à ne pas calculer cette valeur refuge immobilière par un raisonnement trop simpliste.

Par conséquent, si on veut calculer la part en € de Valeur refuge de l’immobilier, entendue comme le prix en dessous duquel un bien immobilier ne pourra pas baisser même en cas de crise importante, appliquer simplement l’équation du début de l’article quand le Goodwill = 0, et donc considérer que :

Valeur refuge immobilière = Coût de construction * (1-Taux de Vétusté)

… est un raisonnement trop simpliste !!!

Cela ne vous apportera donc pas grand-chose, car le goodwill  est parfois légitimement positif à certains endroits (il peut être surévalué, mais sa valeur est légitimement supérieure à zéro même en cas de crise)

On peut faire le parallèle avec la Bourse. Une entreprise comme Coca-Cola, si vous l’achetez au prix de ses capitaux propres c’est à dire avec un goodwill égal zéro, vous la paierez très peu chère. Certes, la marque Coca-Cola est peut-être moins populaire qu’avant avec les questions de santé, etc. Néanmoins, la marque Coca-Cola est quand même très populaire, et vaut plus que le pur coûts des capitaux propres de l’entreprise.

Valeur refuge et valeur d’usage de l’immobilier.

Donc, finalement assimiler la valeur refuge au prix du coût de construction ne va en général pas vous apporter grand-chose. Par contre on peut dire que la valeur refuge de l’immobilier, ça va résider dans sa valeur d’usage. C’est à dire que, contrairement à une entreprise en Bourse qui ferait qui ferait faillite (et donc le prix de l’action descendrait à zéro), à partir du moment où vous avez un logement décent qui convient pour loger des gens, il y a quand même cette valeur d’usage qui vaudra toujours quelque chose en toutes circonstances. C’est pour ça qu’on dit que l’immobilier peut être une valeur refuge. Par contre-valeur, estimer cette valeur refuge, faire des calculs scientifiques de cette valeur refuge, c’est impossible…

Valeur d’usage  immobilière >0 mais impossible à estimer précisément

Plutôt que d’entrer dans ce genre de concept, il vaut mieux vous concentrer sur vos investissements. Il y a toujours un risque de baisse du marché immobilier. Jusqu’où, à quel niveau, etc. ? On n’en sait rien. Le tout c’est d’être rationnel. Alors, après pour estimer si un goodwill est surévalué, on peut essayer de comparer des villes comparables. Vous comparez par exemple Bordeaux et Nantes, vous allez voir que les prix à Bordeaux sont plus élevés. Donc vous pouvez dire que le goodwill à Bordeaux est surévalué. D’un autre côté, je ne vais pas me faire des amis chez les Nantais, mais moi je veux bien passer un an à Bordeaux, je ne veux pas passer un an à Nantes, parce que si vous passez un an dans chacune des villes, rien qu’au niveau du climat il y en a une que vous allez préférer…. Je peux vous le garantir en tout cas si vous n’aimez pas trop la pluie comme moi, vous allez préférer Bordeaux c’est sûr. J’ai fait mes études à Nantes donc j’ai été un peu j’ai été un peu vacciné de son climat ;). Bref, encore une fois raté !

Conclusion

Donc finalement, il ne faut pas forcément se compliquer la vie avec ça. C’est parfois très bien de réfléchir à des concepts etc. Mais en l’occurrence, ce concept de décomposer le prix de l’immobilier en une part valeur refuge et une part Goodwill, c’est vraiment pas terrible. Déjà, quand on oublie qu’il peut y avoir aussi un badwill comme goodwill, on fait une première erreur de raisonnement. Et en plus pour moi, ça assez peu d’utilité, puisque finalement dire que le goodwill est censé s’aligner sur zéro en cas de forte correction du marché immobilier, c’est valable uniquement à un endroit (=quartier d’une ville) où l’on construit encore aujourd’hui. Donc, ni un endroit où on construit plus parce qu’il n’y a pas assez de dynamisme démographique, ni à un endroit où l’on ne construit plus parce qu’il n’y a plus de place.

Comme vous le voyez, je suis toujours dans la ville, c’est toujours loin d’être surpeuplé dans cette ville de Bénévent l’Abbaye. Et je vous dis à bientôt sur le blog si vous avez aimé cette vidéo n’oubliez pas de cliquer sur J’aime et de vous abonner à la chaîne si ce n’est pas déjà fait. A bientôt sur le blog salutations aux lecteurs de mes livres.

 

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