Critères pour réussir un investissement immobilier

Comment réussir son investissement immobilier ? Après des années de hausse, le sujet de l’investissement immobilier intéresse beaucoup d’investisseurs et fait débat. Beaucoup souhaiteraient acheter mais ont peur de faire une erreur, de payer trop cher, d’acheter en sommet de bulles, bref de ne pas réussir leur investissement immobilier. Et c’est compréhensible, car c’est quasiment le seul placement qui oblige à investir beaucoup d’argent une fois, sans pouvoir répartir ses achats dans le temps pour minimiser les risques de mauvais timing.

Au sujet des critères d’investissement immobilier, je lis 2 grandes tendances. D’une part, ceux partisans d’un seul critère : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. D’autre part, ceux qui présentent des listes à rallonge, du style « les 15 critères pour réussir son investissement immobilier »…

Pour ma part, il n’y a ni 1 ni 15 critères pour analyser l’opportunité d’un investissement immobilier. Il n’y en a que 2, mais ces 2 sont absolument nécessaires (et s’appliquent aussi bien à un investissement locatif qu’à une résidence principale):

1. L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement

Cette formule qui répète 3 fois le mot “emplacement” est souvent comprise comme une insistance sur l’importance de l’emplacement. C’est en partie vrai, mais pas seulement, car il y a aussi différentes façons d’appréhender l’emplacement.

1.1 Emplacement = la ville
Il faut acheter un bien dans une ville dans laquelle il y a une demande pour ce bien (à l’achat & la location). Oui, mais si c’est pour une résidence principale me direz-vous, je n’ai pas le choix de la ville ! C’est vrai, mais il y a des biens qui restent en équilibre offre-demande tendu, y compris dans des villes en décroissance démographique ou déconseillées pour des investissements locatifs en petite surface. Par exemple, dans des villes moyennes de province où le marché des appartements est peu porteur, celui des pavillons non mitoyens avec terrain reste souvent très porteur…Donc bien choisir son couple type de bien/ville en jouant sur l’un ou l’autre des 2 paramètres selon vos possibilités/objectifs.

1.2 Emplacement = le quartier
L’examen des critères de rentabilité ne doit pas vous conduire à profiter de prix plus bas dans des quartiers à mauvaise réputation ou dont la réputation se dégrade (même si vous pensez cette dégradation injuste ou temporaire ou exagérée). Vous le regretterez la plupart du temps, croyez-moi !

1.3 Emplacement = situation exacte dans le quartier.
Pour 2 appartements à la même adresse, ne pensez-vous pas que le 4e étage sur cour vaudra toujours nettement + cher que le rez-de-chaussée sur rue ?
Pour 2 pavillons dans un même lotissement, n’y-a-t-il pas la ligne droite de Longchamp entre un pavillon orienté Sud avec terrasse ayant vue sur un bosquet et un avec terrasse orientée nord et vue sur un ilot locatif de 2 étages ? De même, entre un pavillon mitoyen et non-mitoyen…

2. Le rendement (y compris pour une résidence principal)

L’idée ici est de mesurer le rendement locatif brut, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel hors charge auquel vous pouvez raisonnablement louer votre bien (auquel on peut rajouter le gain de défiscalisation dans le cas d’un investissement locatif défiscalisant) par son prix d’achat. Et j’insiste y compris si c’est une résidence principale, j’ai bien dit le loyer auquel vous pourriez raisonnablement louer le bien et pas auquel vous allez le louer !
Concernant les appartements en copropriété, il faut garder comme point de vigilance les charges qui ne doivent pas être excessives (ce qui me parait être le cas, si elles représentent + de 20% du loyer hors charges)

C’est ensuite que nous allons faire la différence entre résidence principale et investissement locatif sur le rendement locatif brut nécessaire. Les critères sont en effet + sévères pour un investissement locatif en raison des risque de vacance, de dégradation, et surtout d’une fiscalité beaucoup + défavorable puisque même avec un crédit vous finirez toujours un jour par être taxé sur les revenus encaissés

2.1 Cas d’une résidence principale
Il faut avoir rendement locatif brut > 6% pour un investissement comptant
OU (rendement locatif brut - Taux TEG crédit) > 2% pour un investissement avec une part majoritaire de crédit

2.2 Cas d’un investissement locatif
Il faut avoir rendement locatif brut > 8% pour un investissement comptant
OU (rendement locatif brut + rendement bonus défiscalisation éventuel - Taux TEG crédit) > 3,5% pour un investissement avec une part majoritaire de crédit

Ce système garantit une protection maximale contre les futurs aléas éventuels du marché de l’immobilier. Et ces critères peuvent être remplis quelle que soit l’époque… même actuellement avec des prix immobilier qui ont + que doublé lors de la dernière décennie !…certes en cherchant bien !

La preuve par l’exemple

Pour ma part, j’ai envisagé d’abord envisager d’acheter ma résidence principale dans la ville où je travaille actuellement….oui mais à emplacement correct je trouvais au maximum un rendement locatif brut de 4% (et même si mon banquier m’aime bien, il ne me prête pas à taux fixe de 2% TEG). J’ai ensuite envisagé l’investissement locatif, dans l’ancien puis en Scellier. Je pense qu’avec du temps, en nouant le contact sur le terrain (concierges…) pour traiter en direct propriétaire et rapidement ça aurait pu être jouable, mais seulement à ces conditions, et je n’ai pas toute cette disponibilité de temps…

Reste donc le Scellier qui permettait en 2010 d’augmenter le rendement locatif de 2.77% (25% sur 9 ans divisé par 9)…oui, mais les promoteurs des appartements en Scellier dans les villes à potentiel locatif gardent une partie de l’avantage fiscal pour eux, rémunèrent les intermédiaires de vente…et du coup vendent leur produit neuf à un prix trop élevé (supérieur parfois de + de 50% à l’équivalent ancien alors que légitiment on peut attendre 15 à 20% mais pas +), et on se retrouve alors avec un rendement locatif hors avantage fiscal de 3% maximum. Et 3+2.77=5.77% de rendement locatif brut - 3.5% = 2.27% comme taux fixe TEG de crédit nécessaire ce qui était aussi impossible.

Sauf que je me suis dit qu’on y était presque : la seule chose qui faisait capoter le critère était la marge surgonflée du promoteur. Comment faire pour payer un bien neuf à son vrai prix ? Réponse : le faire construire soi-même en étant son propre maître d’ouvrage. Du coup, j’ai choisi la ville de mes parents (ville moyenne de province en zone B2) en ciblant le bon couple emplacement/bien : un pavillon non mitoyen avec jardin (très forte demande locative pour ce type de biens ce qui n’est pas le cas pour les appartements dans la ville). J’ai acheté le terrain puis me suis présenté chez le constructeur comme quelqu’un qui faisait construire si c’était pour sa résidence principale.

Bilan des courses : un bien payé sans surcote avec un rendement locatif brut hors avantage fiscal de 4,9% soit 7.67% avantage fiscal compris. Et 7.67 - 3.5 TEG pour mon crédit= 4.17 >>3.5 !
Voilà un différentiel considérable qui permet un enrichissement, sécurise mon investissement en cas de dévissage du marché de l’immobilier, et qui lui donne potentiellement un effet de levier important en cas d’inflation !

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