Comment faire financer les meubles par la banque en LMNP ?

Financer les meubles en LMNP : les possibilités pour les inclure dans le crédit.

Faire financier les meubles par la banque en location meublée LMNP n’est pas trivial. En effet, la plupart des banques financent le prix du bien, les travaux, et parfois les frais de notaire. Cependant, la plupart des banques ne veulent pas inclure les meubles, qui sont un passage obligé lorsque vous vous placez en régime LMNP, dans le crédit. Existe-t-il des astuces pour que ces meubles soient inclus dans le crédit immobilier ?

 

La solution artisanale (et peu éthique) pour financer les meubles.

Certains investisseurs font la publicité de la technique consistant à acheter volontairement trop de matériel pour les travaux (exemple : des pots de peinture, des radiateurs en trop, etc.), se faire faire une facture à ce moment là, puis à les rapporter au magasin et se faire rembourser. Certains magasins (Leroy Merlin, sites de vente en ligne) incluent en effet cette facilité dans leurs conditions générales de vente.

Ils utilisent ensuite les factures de travaux ainsi gonflées pour les présenter à la banque. Par cette “combine”, la banque débloque un crédit à hauteur des travaux surestimés, et comme ils n’ont en réalité pas besoin de l’intégralité de cette somme pour leurs travaux, le reste est utilisé pour acheter des meubles.

Cette méthode a néanmoins quelques inconvénients :

  • Pour faire 2000 à 3000 € de meubles, il faut se faire rembourser quand même pas mal de pot de peintures, ou radiateurs… Bref, c’est chronophage, et c’est pour cela que je qualifie cette méthode d’artisanale pour financer les meubles en LMNP.
  • Les magasins physiques de bricolage commencent à en avoir un peu marre, à cause de la fréquence de ces abus d’investisseurs qui augmentent. En principe, quand certaines personnes abusent trop d’un truc, les règles changent, et tout le monde en pâtit (ceux qui avaient abusé comme les autres). Or, certains magasins commencent justement à envisager de supprimer la faculté automatique de remboursement qu’ils proposaient aux clients.
  • Si vous le pratiquez avec un magasin internet, vous aurez les frais de port à votre charge.
  • C’est moyennement éthique…

La solution industrielle pour financer les meubles en LMNP : les services d’aménagement.

Inclure le mobilier dans le prêt immobilier.

La solution industrielle pour inclure vos meubles dans le crédit consiste à faire appel à un service d’aménagement. En gros, c’est un service d’achat de meubles en lignes qui va vous facturer une prestation d’aménagement. Aucune référence au site de vente de meubles (c’est une Société avec un nom neutre qui facture) ou à des meubles est présente sur la facture. Sous-entendu, les services d’aménagement facturés sont assimilables à des travaux, et la banque les considérera en général comme tels.

Vous pouvez y commander des packages de meubles standardisés, et adaptés à chaque taille d’appartement, avec une thématique à choisir (Scandinave, Vintage, Industriel, Exotique, etc.). Mais si vous voulez y passer un peu de temps, il est également possible de choisir les meubles un par un, et se se réaliser son package personnel.

Faire financer les meubles par la banque proprement.

Cette solution me semble cumuler de nombreux avantages :

  • Gain de temps : une seule livraison et commande. Alors qu’acheter un meuble à Ikea, un autre à Alinea, le canapé à Conforma  va nécssiter d’aller les choisir dans chacun de ces magasins, et de se rendre disponible pour une livraison par magasin.
  • Les pack standardisés vous font indirectement profiter de services de home-staging standardisés car ils ont été conçus  en collaboration avec une décoratrice d’intérieur.
  • Le prix est compétitif (achat en masse).
  • Cela me semble plus éthique qu’embêter le personnel des magasins de bricolage, même s’il faut reconnaître que la banque est quand même un peu feintée…

Exemple de service d’aménagement permettant d’inclure les meubles dans le crédit / Partenariat.

Meubles  Easy Mobilier & Avis.

La société Easy Mobilier propose un tel service en proposant différents pack de meubles pour un appartement, avec des styles variés : vintage, industriel, modern design, ethnique, etc.

Je l’ai personnellement testé sur une (petite) commande pour voir ce que cela donnait, et j’ai été satisfait de la prestation fournie.

Côté partenariat, les prix d’EasyMobilier étant optimisés, il n’y a pas de possibilité de cashback ou remise avec ce site (si vous arrivez sur ce lien via une ancienne vidéo Youtube qui le mentionnait, ce n’est donc plus d’actualité aujourd’hui).

Néanmoins, si vous passez par le lien ci-dessous, le blog touchera une petite commission et pourra ainsi reverser 1% du montant HT de votre commande à une association, comme il le fait pour les parrainages caritatifs sur les courtiers en placements financiers, boursiers, et assurance-vie.

Voir le site EasyMobilier pour découvrir leur package de meubles et éventuellement commander.

 

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17 thoughts on “Comment faire financer les meubles par la banque en LMNP ?

  1. Julien

    Bonjour,
    Je n’ai pas vu sur le site les objets suivants: TV, aspirateur, lave-linge et sèche linge…
    Comment réussir à les inclure dans le financement ?

    Répondre
    1. Julien Delagrandanne Poster auteur

      Le prestataire dont le parle (lien article) le propose accessoirement (menu Notre concept / Inclure l’électroménager) : ce n’est toutefois – contrairement à l’ameublement – pas leur coeur de métier et ils font juste office d’intermédiaire pour l’électroménager (sur un principe similaire).

      Répondre
  2. Thomas Malo

    Bonjour,
    Du coup j envisage de faire de la lmnp. Cependant j’ai parcouru divers sites comme celui ci sur les
    demarches de la lmnp je vois qu’il faut remplir un papier de déclaration de début d’activite. Cela veut il dire que je vais devoir monter une entreprise à part entière avec Kbis cotisations sociales etc… ?

    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Delagrandanne Poster auteur

      Il n’y a pas de cotisations sociales en LMNP à ce jour. Par contre, vous avez un SIRET, et il faut joindre un bilan simplifié à la déclaration de revenu

      Répondre
      1. John

        Bonjour,

        Nous sommes un couple voulant démarrer la LMNP.
        Je rebondis donc sur ce dernier commentaire pour vous demander une confirmation svp, le site des impôts n’étant pas à jour :
        1- les revenus locatifs à prendre en compte sont les loyers annuels hors charges ou charges comprises ? (ne pas dépasser le seuil de 23 000€ ou ne pas dépasser la somme des revenus de nos 2 salaires)
        2- devons-nous prendre nos 2 salaires avant impôts (prélèvement à la source) ? Pour info, on tombe bizarrement sur des commentaires affirmant qu’il ne faut pas dépasser non pas la somme des salaires mais 50% de cette somme si on veut rester LMNP…
        Merci mille fois pour votre réponse qui nous sera d’une grande aide

        Répondre
        1. Julien Delagrandanne Poster auteur

          Les commetaires impliquant le “50%” disent exactement la même chose que l’on peut dire de 2 façons différentes. Criteres pour rester LMNP et non LMP :
          – revenus LMNP < Autres revenus du foyers fiscal - revenus LMNP < 50% * Revenus totaux du foyer fiscal, cad 50%* (revenus LMNP + autres revenus) Les loyers c'est bien le CA de l'activité LMNP donc charges comprises. Les autres revenus, oui c'est hors effet du prélèvement à la source bien sûr

          Répondre
          1. John

            Merci beaucoup pour votre réponse qui confirme notre choix de faire notre 1er investissement en sci à l’is.
            En effet, le bien que nous allons acquérir apportera un cashflow positif de 400-500€, ce qui est déjà pas mal mais les charges de copropriété sont élevées et je trouve qu’il est dommage d’exploiter ce bien en LMNP (je suis le seul dans le couple qui compte quitter mon emploi rapidement pour me consacrer exclusivement à l’investissement immobilier).
            Je réserve donc le LMNP à un investissement de type immeuble de rapport (0€ de charges) en tâchant de respecter les critères LMNP.
            Seul bémol, notre couple deviendra LMP le jour où je quitterai mon emploi, à moins que vous ne voyiez une meilleure alternative avec votre oeil d’expert (revendre les biens LMNP à notre sci à l’is par exemple) ?
            Merci infiniment pour votre site et tout ce que vous faites, vraiment !

  3. John

    PS : je connaissais effectivement le site Easy Mobilier et il sera certainement beaucoup plus facile d’inclure les meubles dans le crédit immobilier grâce à de tels services !

    Répondre
  4. Dimitry

    Bonjour ,

    Est il possible d’avoir votre adresse mail
    Svp car je vais commander sur easy mobilier

    Cordialement,

    Répondre
    1. Julien Delagrandanne Poster auteur

      Bonjour Dimitry,

      Malheureusement le système de cash-back n’est plus valide. J’étais justement en train de modifier la fin de l’article en ce sens. Cela n’enlève pas les autres avantages évqués dans l’article du système proposé par EasyMobilier

      Répondre
  5. Brice

    Bonjour,

    L’ameublement augmente le montant total prêté par la banque et donc les intérêts ?
    Est-ce vraiment judicieux de payer des intérêts sur des meubles quand on a largement la somme de coté au départ ?
    (Sans parler du cash-flow mensuel qui prend un coup)

    Répondre
  6. louizos

    Bonjour,

    Si nous faisons appelle à une décoratrice d’intérieur, est ce qu’elle peut nous facturer les meubles et donc les passer sur la prêt de la banque ?

    Cordialement

    Répondre
    1. Julien Delagrandanne Poster auteur

      ça dépend du titre de la facture. “Ameublement” passerait à priori par exemple.
      Cela dépend également du statut de l’entreprise de la décoratrice. Exemple : si elle est autoentrepreneuse, et donc imposée sur son CA (d’habitude de prestation de conseil), elle rechignera à acheter vos meubles pour vous les revendre. Si elle est en SAS, ce n’est pas pareil.

      Répondre
  7. Henry

    J’ai lu votre article trop tard et ne sachant que faire j’ai présenté un devis de cuisine gonflé aux banques. Est-ce que j’ai moyen de rattraper ça une fois les fonds débloqués ou il vaut mieux que je corrige mon dossier en cours?

    Répondre
    1. Julien Delagrandanne Poster auteur

      Si la banque débloque sur la base du devis gonflé, ça revient au même. Si elle ne débloque que sur la facture, ça va être plus compliqué effectivement.
      (la pratique la plus courante étant ce dernier cas…)

      Répondre
  8. Sylvain

    Bonsoir Julien,
    j’ai acheté en juin 2020 votre livre L’Investissement Immobilier Locatif Intelligent, très intéressant; tout est passé en revue, accessible et concret. Un régal.
    Mon projet consiste à acheter en LMNP dans l’ancien (il ne s’agira pas d’une résidence de service); il est possible que j’assure moi-même la gestion. J’ai amorcé les recherches et l’étude du marché francilien (j’y habite). Je complète maintenant mes connaissances via votre blog (acquisition des meubles….).
    Ce qui me laisse en revanche songeur, ce sont les évolutions du système LMNP depuis la sortie de votre livre (d’ailleurs vous prenez la précaution d’indiquer que les lois font évoluer le contexte). Pourriez-vous préciser les points d’attention aujourd’hui par rapport à ce que vous mettiez en avant il y a quelques années ? Et les conséquences sur le fameux cash-flow ?
    D’avance, merci.
    Sylvain.

    Répondre
    1. Julien Delagrandanne Poster auteur

      Bonjour,
      Pas grand chose de nouveau sur le soleil depuis ce que j’écrivais dans mon livre 77 Exercices Pratiques pour L’investisseur Immobilier Intelligent (https://amzn.to/3fsvFoC) l’été dernier

      Le système LMNP a déjà subi un coup avec la suppression de la condition d”inscription au RCS pour passer LMP. On ne sait pas si ça ira plus loin.
      Pour un 1er bien, ça parait quand même dommage de se priver du système car rien n’est sûr sur les scenarii extremes : suppression du régime, ou si supprission u régime que ceux que celui-ci ne concernerait pas que les nouveaux biens et pas ceux commencés à amortir.
      Le + probable pour moi serait plutot une suppression de la 2nde condition (moitié des revenus) en gardant la seule limite de 23 k€.

      Donc a priori, ne pas se priver des avanatages du régime pour 1-2 biens au début, mais bien diversifier les régimes fiscaux quand on va + loin

      Répondre

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