Marché immobilier 2021 : état, concurrence, etc.

Immobilier 2021 : marché, concurrence, et constats du monde d’après.

 

L’immobilier en 2021, c’est l’immobilier d’après. Voyons ce qui a changé que ce soit pour l’achat d’un bien immobilier en vue d’un investissement locatif, ou pour la mise en location d’un appartement que vous posséderiez déjà.

 

 

Transcript :

Achat immobilier en 2021.

D’abord, on commence par l’achat immobilier en 2021 :

Concurrence à l’achat immobilier en 2021, une concurrence accrue : esquisse des raisons.

Il y a un certain nombre de villes, notamment des villes moyennes, comme les villes où j’avais un peu l’habitude d’investir,  des villes de 100, 200, 300 mille habitants où clairement par rapport à il y a deux ans la concurrence à l’achat s’est nettement intensifiée.

La raison dominante : la baisse des taux du crédit, mais surtout des placements…

Le phénomène à priori dominant quand on recherche des raisons à ça, c’est la baisse des taux. Par exemple, je vois dans ma région, on a sur du locatif des investisseurs parisiens entre guillemets, qu’on ne voyait pas il y a encore deux ans.

Je le sais pour en avoir discuté un peu avec des gens intéressés, des agents immobiliers, etc. Donc en plus c’est des gens qui, parfois, achètent un peu vite fait sans même visiter. Ils ont un rendement de 4 ou 5%. On leur propose un bien, ils achètent à distance, ils ne visitent pas. Et puis l’affaire est pliée.

Donc pour en avoir discuté un peu avec un agent, notre sentiment, c’est qu’en fait la raison première à cela est la baisse des taux. Mais je ne parle pas ici seulement de la baisse des taux des crédits, mais également baisse des taux des rémunérations des placements et notamment des fonds euros sur les assurance-vie.

Tant que l’on avait encore du 2% de rendement de placement sur le fonds euros des assurances vie, psychologiquement, ça passait pour des gens qui ont un peu d’argent de côté. Maintenant, depuis environ un an, un an et demi, on est passé à des rémunérations de fonds  euros à 1 virgule quelque chose pourcent par an.

Résultat : on a atteint un peu le seuil psychologique et ces gens-là qui jusque-là n’investissaient pas dans l’immobilier, se disent “Bah voilà, moi, pour prendre du 4% dans l’immobilier par rapport à mes 1% dans l’assurance vie, autant que je place mon argent là” et du coup ils achètent cash

Ce sont des gens qui, par rapport aux investisseurs traditionnels comme nous à crédit, n’étaient pas là en face avant et forcément, ça renforce la concurrence et ça va compliquer l’achat. Je pense c’est la raison dominante.

Les autres raisons à la concurrence accrue sur le marché immobilier en 2021.

On peut voir d’autres petites raisons, peut-être plus secondaires à ce phénomène de nouvelles personnes intéressées par l’achat immobilier 2021 et qui font de la concurrence.

Cela va être, d’une part, le fait que l’on a eu un confinement, du coup on avait beaucoup moins d’activités extérieures et finalement, les gens ont eu le temps de réfléchir, de faire des projets et de tirer des plans sur la comète, y compris des gens qui ne sont pas très proactifs d’habitude.

Et puis, d’autre part, il y a le côté  peur, crainte  pour l’avenir.  Or, le terme valeur refuge a toujours été associé à l immobilier, et donc cela emmène encore plus de gens sur le marché immobilier en 2021.

Alors, le fait qu’il y ait plus de concurrence à l’achat, qu’est-ce que ça veut dire ?

Cela veut dire qu’il faut aller plus vite pour pouvoir acheter des biens. Quand on a un bien qui a un prix intéressant, on n’a plus le temps de prendre son temps, de négocier, etc. Sinon, on va se le faire piquer. Quand il apparaît en annonce il faut aller le chercher. Et j’ai envie de dire, il faut même de plus en plus essayer de trouver les biens avant qu’ils arrivent en annonce sur LeBonCoin. Parce que LeBonCoin c’est là où tout le monde va. Si vous vous arrivez avant l’annonce sur Leboncoin, déjà, vous aurez éliminé une grosse partie de la concurrence.

Je vais d’ailleurs faire une vidéo qui va paraitre d’ici une grosse semaine sur les techniques de recherche off market immobilier. Donc, si ce n’est pas le cas, abonnez-vous à la chaîne. Et puis, activer la petite cloche des notifications comme ça, vous n’oublierez pas de la visionner quand elle sortira. La vidéo sur le off-market immobilier sur le blog.

Le troisième truc qu’on peut voir un peu dans ce marché à l’achat immobilier du monde d’après c’est que les biens qui ont des terrasses et des balcons, partent comme des petits pains. Même quand c’est vendu avec locataire en place. Donc finalement, même quand ce n’est pas pour occuper, ça attire plus. Et il y a un peu de surenchère. Un petit peu plus de concurrence aussi sur ces biens-là.

Le marché immobilier 2021 à l’achat a-t-il de quoi faire déprimer les investisseurs ?

Alors, est ce qu’il faut justement perdre le moral dans ce contexte-là ?

J’ai envie de dire non. On peut encore arriver à acheter. On retrouve encore quelques opportunités dans les annonces de marché, où comme je le dit vous pouvez essayer d’arriver en premier,. Et il y a quelques techniques pour passer avant les annonces. On en parlera dans la prochaine vidéo.

Et puis, il y a aussi le fait qu’il faut insister, c’est un peu. C’est un peu la théorie du ketchup. Moi, j’aime bien ma théorie du ketchup. Quand vous avez le ketchup, vous tapez sur la bouteille, etc. Il n’y a rien qui sort. Il n’y a rien qui sort. Soit vous arrêtez, puis vous n’aurez pas de ketchup quand il n’y en a plus beaucoup au fond, soit si vous continuez à taper il y a tout qui va tomber d’un coup.

Moi, comme vous le savez, j’ai pris mon indépendance financière avec mes investissements. Ceci dit, je ne me cache pas que je n’ai pas mis 6 mois pour le faire comme vous le vantent certains gourous de l’immobilier.  On est plus proche dans l’ordre de grandeur des 10 ans ou un peu plus,

Mon exemple personnel sur la nécessité d’insister pour arriver à faire un achat immobilier en 2021.

Et donc pour vous donner un exemple avec une anecdote personnelle, récemment dans ma dernière année de salariat , je finissais au 1er mai. Je savais que j’avais mon dernier salaire en avril et je m’étais dit ‘’on va faire un dernier investissement immobilier à crédit. Tant que tu sais que tu rentres dans les cases et tu es 100% sûr de pouvoir encore emprunter avec le CDI qui va bien,  bref qu’il ne faut pas rentrer dans d’autres cases moins parfaites vu des banques comme celles de l’ investisseur-entrepreneur indépendant, etc.’’

Et donc, j’ai commencé à chercher au 1er novembre en me disant  ‘’ il faut que j’ai trouvé mon bien, mon dernier, que j’achète comme ça, au 1er mai”. Si on avait été en 2017 ou 2018, l’affaire aurait été pliée à Noël.

Or, là je peux vous dire quand j’ai trouvé ce bien là : je l’ai trouvé le 16 mars. J’avais mon “cut “au 1^er mai, je commençais à ne plus y croire qu’à moitié. Et pourtant, , j’ai un peu d’expérience, etc.

J’aurais très bien pu me dire fin février ‘’bon beh voilà, le marché est trop difficile, il est catastrophique en ce moment donc j’arrête’’

Non, donc il faut insister un peu plus. Quand il y a des gens qui me disent qui ont cherché un mois et demi et qui n’ont pas trouvé de bien. Ben voilà, ce n’est pas dramatique, il faut savoir insister un peu.

Une situation qui va durer ?

Deuxième chose, c’est que cette situation-là on ne sait pas combien de temps elle va durer. Elle dure depuis une petite année, mais potentiellement, elle pourrait s’arrêter. On pourrait revenir à un peu moins de concurrence. Il suffit que les taux remontent un tout petit peu, par exemple, pour qu’on ait déjà un peu moins la cause première.

Puis si on  s’en sort du COVID etc. est-ce que finalemen, on n’aura pas tous ces gens qui ont tiré leurs plans sur la comète quand ils auront acheté un appart, etc. qui vont s’apercevoir que ce n’est peut-être pas ce qu’ils ont fait, si miraculeux que ça une fois qu’ils auront les chiffres en place.

Est ce qu’ils ne vont pas alors… ne plus être sur le marché ?

Tout ça on ne peut pas le savoir. Donc, ça ne veut pas dire qu’il faut arrêter et désespérer de faire son achat immobilier quand on veut devenir investisseur immobilier.

 

Mise en location d’immobilier en 2021

Donc ça, c’était pour l’achat. Maintenant, parlons der ce marché immobilier du monde d’après sur l’aspect location.

Donc quand on est bailleur, qu’est-ce que moi j’ai pu constater qui était un peu différent sur la demande locative ?

Les extérieurs s’arrachent.

Alors, je vais tout de suite évacuer effectivement la partie balcon et terrasse. Moi, je sais que j’ai un certain nombre de biens qui avaient un extérieur parce que j’ai diversifié les régimes fiscaux, le meublé, etc. J’ai diversifié le plus ancien et récent, et donc dans  le récent, notamment, j’avais acheté des sorties de défisc sur des bâtiments qui avaient 10, 15 ans et donc là, il y a des terrasses, des grands balcons, etc. Ceux-là, clairement, quand je remets en location, ils s’arrachent. Il n’y a aucun problème. Ça s’arrache beaucoup plus qu’avant. Alors, ils partaient déjà sans problème, mais encore plus. C’est un peu le même phénomène qu’à l’achat, les gens ont un petit peu peur qu’on soit reconfiné à un moment donné, ils veulent leur extérieur.

Un marché du meublé avec plus d’offres dans certaines villes.

Le deuxième petit truc que j’ai constaté sur mes mises en location, il y en a d’autres qui l’ont constaté. J’ai lu quelques articles dessus. C’est sur le marché du meublé.

Sur le marché du meublé on sent que les locataires ont plus le choix qu’avant. Alors, ce qui s’est passé clairement, c’est qu’il y a des gens qui louaient sur Airbnb qui ont repassé leurs biens meublés sur le marché de la location longue durée.

Moi, je fais de la location longue durée et du coup, il y a un afflux de biens sur le marché par rapport à la demande et les locataires ont plus le choix. Donc, les meublés partent un petit peu moins vite. Alors moi, j’ai des meublés, plutôt sympa, etc. Mais voilà, quand ils partaient à la première visite, il y a deux ans, il m’en faut en 2021 plutôt 3 ou 4…

Ce n’est pas pour ça que j’ai de la vacance locative. Mais on sent que les gens en ont vu d’autres, qu’ ils en ont d’autres à voir. Alors que les années précédentes à 2021, parfois le mien était le seul dispo sur le marché quand je les mettais en location.  J’exagère un peu mais vous voyez, ce que je veux dire.

Donc il y a un peu ça, donc surement conjoncturel parce que les gens attendent peut être de voir si on n’a que l’été d’ouvert, si après ça refout le bordel ou si on va pouvoir revenir en tourisme normal à un moment donné. Dans ce dernier cas, je pense que ces biens-là repasseront sur AirBnB.

Les leçons pour l’avenir et les investissements immobiliers post-2021.

Ceci dit, ça donne quand même une leçon pour l’avenir parce que moi, j’aime bien raisonner à long terme.

Quand j’achète un bien, je regarde ce qui peut se passer dans 10, dans 20 ans. C’est d’ailleurs pour ça que je n’ai pas mis trop de paquet sur la colocation comme je l’ai déjà expliqué, de peur qu’au bout d’un moment, il y en ait trop et que certaines villes étudiantes petites comme Poitiers où j’ai investi n’absorbent pas le marché.

Et donc je dis ça, ça peut préfigurer effectivement, peut-être des choses dans 10 ou 15 ans. Il faut qu’on se pose des questions puisque finalement, il y a dix ans, on avait beaucoup de papys qui étaient bailleurs, qui ne faisaient jamais de travaux dans leurs biens, etc. Donc, vous, quand vous mettiez un coup de peinture dans votre bien, vous aviez le bien le plus beau de la rue !

Aujourd’hui, dans le marché immobilier 2021, on a de plus en plus d’investisseurs qui sont formés. Il y a des moyens de se former quasi gratuitement avec les livres comme L’investissement Immobilier Locatif Intelligent ou 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent, et donc de se former à moindre prix et à moindre coût puisque pour le prix d’un livre,

Donc il y a de plus en plus de gens qui sont formés à l’immobilier et donc qui font des choses, qui retapent les apparts, qui donnent en location des appartements qui font envie. Donc dans 10 a,ns qu’en sera-t-il des biens mise en location concurrents ?

Alors là, on est en baby-boom étudiant donc il n’y a pas mal de locations étudiantes etc. Grâce à la courbe des naissances, on sait que la demande étudiante va se calmer vers 2026, donc ça va se tasser normalement.

Quand on aura un peu sorti tous ces papys du marché qui ne faisaient pas de travaux dans leurs biens et qu’il y aura plus de biens prémium à prix correct finalement, on a quand même intérêt à avoir un patrimoine d’une certaine qualité. Pas acheter n’importe quoi, ne pas acheter n’importe où, pas acheter des taudis, etc.

Donc, un peu loin de la stratégie, par exemple, que certains préconisent 100% immeubles de rapport à tout va parce que voilà, c’est mon bon sens paysan creusois. Je n’aime pas mettre tous mes œufs dans le même panier, donc ça a été ma stratégie immobilière de diversifier à la fois fiscalement sur les types de biens, sur les villes, etc. Donc, être vigilant quand on achète, penser à avoir un patrimoine de qualité, c’est comme ça qu’on dort le mieux sur ses deux oreilles.

Mes meublés longue durés à partir du moment où c’étaient des meublés de qualité, même s’il y en a un peu plus de concurrents, que les gens aient un peu plus le choix, ils sont partis quand même sans trop de problèmes. J’ai juste senti que les locataires qui venaient le visiter avaient un peu plus de choix qu’avant.

Les relocations étudiantes mois dépendantes de la date du bac et plus des résultats de parcours sup.

Dernier petit truc dans le marché immobilier du monde d’après que j’ai constaté, c’est sur la date des relocations étudiantes. Alors avant, on avait vraiment le 20 juin. C’était au 20 juin que ça commençait à visiter parce qu’il attendait les écrits du bac. Pas forcément les résultats, une fois qu’ils avaient passé les écrits, certains étaient sereins sur le fait qu’ils avaient réussi, etc.

Et puis, ils ne voulaient pas trop s’embêter avec les recherches de location avant. Alors cette année, on a eu du contrôle continu. C’est vraiment les résultats de  parcours sup qui ont donné le top départ . Je crois que c’était aux alentours du 6 juin qui a fait le top départ des locations étudiantes et des sollicitations.

Moi je sais que j’avais un bien qui était libre fin juin :  je l’ai mis en annonce fin mai, ça ne partait pas. Et puis, dès le 6 juin, c’est parti à fond sur les demandes. D’ailleurs, c’est intéressant de voir quand vous faites parfois quelques tests sur des locations. Vous vous dites là, j’ai beaucoup de demandes, là je n’en ai pas trop, de relativiser aussi un peu par rapport à la période. On sait très bien qu’il y a des périodes creuses le mois de novembre, le mois de mai, puis des périodes où ça bouge beaucoup, comme en juillet, comme en septembre, comme un peu en janvier, etc.

Et donc, maintenant qu’il n’y a plus toutes les matières et une partie de contrôle continu au bac, les prochaines années peut-être qu’on aura aussi une petite avancée sur la saison où les étudiants en recherche leurs locations. Alors, quand on gère en direct, ce n’est pas inintéressant d’avoir ça en tête parce que moi qui a pas mal de logements étudiants, c’est peut-être 40  de mon patrimoine, le mois de juin clairement c’est un mois où je choisis de ne pas partir en vacances loin parce que je sais que si je gère en direct, je vais gérer ça en pratique.

Conclusion.

Rien n’est immuable, et l’investisseur immobilier étant un entrepreneur, il doit s’adapter en permanence. Les périodes plus ou moins favorables s’alternent. Les caractéristiques du marché 2021 sont sur certains aspects différentes de celles d’hier et elles seront probablement différentes de celles de demain sur d’autres.

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