Comment gérer les travaux en immobilier locatif ?
Le cas du non-bricoleur et des travaux en investissement immobilier locatif.
Les travaux en immobilier locatifs sont à la fois source de rendement… Mais aussi de soucis, surtout pour le Pierre-Richard du marteau, celui qui n’est pas bricoleur. Comment appréhender sans avoir peur les travaux en immobilier locatif pour ce type de profils ? Découvrez tout cela dans la vidéo ci-dessous.
Transcript :
Bonjour à tous les lecteurs du blog mes investissements ou de mes livres. Alors aujourd’hui, je vais traiter une question qui revient assez souvent : comment gérer / comment faire les travaux quand on se lance dans l’immobilier locatif et que l’on n’est pas bricoleur.
Déléguer les travaux immobiliers locatifs ? Oui quand on a le budget…
D’abord, je vais tout de suite évacuer la réponse un peu facile et cousue de fil blanc du type “vous n’êtes pas bricoleur, déléguez les travaux et puis ce sera plus simple”
Certes, c’est ce que certains font, comme d’ailleurs moi–même aujourd’hui. Je délègue en effet avec les travaux parce que j’ai déjà un certain patrimoine et que je suis prêt à payer un petit peu plus et que ça fait gagner du temps. Et donc la plupart des investisseurs immobiliers expérimentés délèguent les travaux…
Ceci dit, cette question, elle me vient plutôt de débutants qui sont en train de ficeler leur business plan. De calculer la rentabilité de leur premiers investissement qui ne sont pas hyper rassurés. Ainsi, ils veulent être au mieux sur la rentabilité et pour cela ne pas faire trop de dépenses excessives.
En gros, ils auraient plutôt envie d’optimiser leur rentabilité en économisant sur les coûts de la délégation des travaux et en gérant eux-mêmes quelques petits travaux. Par contre, ils disent “moi je ne suis pas bricoleur donc je vais être embêté, ce n’est pas trop pour moi les travaux”.
Quand le budget est juste, faire les travaux en immobilier locatif soi-même sans être bricoleur.
Alors pour leur répondre je vais déjà premièrement les rassurer en leur disant que moi d’une part je ne suis pas du tout bricoleur et je ne l’étais pas au départ et qu’au départ effectivement je ne déléguais pas mes petit travaux comme maintenant et j’en réalisais moi-même.
Alors je vais pour vous rassurer je vais vous citer deux exemples.
Les travaux simples.
- Il y a effectivement travaux et travaux. Il y a déjà des travaux assez simple : c’est à dire que même si vous n’êtes pas bricoleur, par exemple de la peinture, c’est quelque chose que vous pouvez faire.
Il n’y a pas besoin d’être bricoleur, vous ferez peut-être un peu le père richard en en faisant tomber ici et là et il faudra nettoyer parce que vous aurez mal protégé… Mais c’est quelque chose de réalisable donc voilà il n’y a pas non plus des choses infranchissables. Il y a des choses comme ça qui sont, même quand on n’est pas bricoleur, relativement facile à réaliser
Les travaux plus complexes.
- Alors effectivement s’il y a des gros travaux où il faut carrément “péter” la salle de bain pour complètement la changer, ça si vous n’êtes pas bricoleur vous n’allez pas le faire vous même et il faudra le déléguer.
Par contre, je vais reprendre un exemple qui revient assez souvent : la cuisine aménagée. Vous savez que souvent quand vous achetez un appartement où il n’y a pas de cuisine aménagée notamment en province et que vous aménager la cuisine, ça va faire un vrai plus à la location.
Vous allez non seulement louer plus facilement votre bien, mais vous allez aussi pouvoir le louer un peu plus cher. Quand on dit louer facilement c’est à dire que vous allez encore pouvoir plus sélectionner les profils, puisque vous aurez plus de demandes. Aujourd’hui moi je vois dans ma ville, entre proposer un bien avec cuisine équipée et proposer un bien sans cuisine équipée, j’ai plus de choix sur un bien où il ya une cuisine équipée.
Mais effectivement cuisine équipée quand on n’est pas bricoleur et moi c’est toujours le réflexe que j’ai or où je délègue les travaux c’est le fameux plan de travail et sa découpe : moi si je commence à prendre la scie circulaire il y a deux solutions la première et la moins grave, c’est que je vais tout “sanpouiller” et ça va être dégueulasse… La deuxième qui est plus embêtante, c’est que je vais finir avec un bout de doigt en moins…
Le non-bricoleur doit être pragmatique.
Donc moi, ça ne me va pas. Mais ceci étant dit, il faut être pragmatique : c’est à dire que moi j’ai une solution quand c’est comme ça. Même si ça va être peut-être un petit peu moins bon, vous pouvez très bien sans être bricoleur faire une cuisine équipée et sans découpes.
Exemple de travaux de cuisine équipée aménagée par un non-bricoleur sur un investissement immobilier locatif.
Alors déjà pour l’électroménager, vous prenez un frigo et vous prenez une cuisinière comme ça vous n’avez pas forcément de découpe… Alors attention petit point de vigilance : comme vous n’allez pas faire le truc du coup nickel avec le plan de travail découpé parfaitement dans les angles etc ,je vous conseille justement de prendre plutôt de l’électro ménager un peu de design parce que du coup ça va compenser ! Alors la cuisinière vous prenez pas la plus moche, et le frigo maintenant on fait des beaux frigo design un peu vintage et avec des couleurs. Vous vous prenez ça en combiné réfrigérateur congélateur donc.
Pour l’aménagement de la cuisine équipée sans bricolage, si vous ne mettez que de l’électroménager, ça ne va pas suffire. Normalement, dans les cuisines en équipe et il y a un évie,r donc ça vous et touchez pas
Et il existe maintenant des meubles qui sont assez sympa pour faire plan de travail. Alors moi ce que je peux avoir pris dans ces cas là quand je commençais l’investissement immobilier, ce sont des meubles à monter donc type Ikea… Et encore c’était pas chez ikea mais type ikea qui faisaient. îlot central. En fait donc vous avez un petit meuble qui fait à peu près voilà 1m10 * 1m10 sur le plan de travail avec un petit pied en dessous.
C’est ce genre de ce type de meuble. Suivant la place que vous avez, alors soit c’est une cuisine vraiment séparés et puis vous pouvez le mettre au milieu, soit sinon même si c’est appelé entre guillemets “îlot central”, vous le colleé contre un mur et puis vous avez tout le tour qui fait à la fois petites tables d’appoint à la fois îlot central etc.
Les biens d’investissement locatif avec travaux sont les plus intéressants, mais le débutant se trouve toujours des excuses pour ne pas les acheter.
Donc voilà je voulais vous citer ces deux exemples parce que finalement par rapport à quelqu’un qui se dit “moi, les travaux je sais pas les faire, je ne connais pas d’artisans, je ne vais pas en trouver, il y a du délai, etc. Enfin on a toutes les excuses pour dire “les travaux moi je sais que c’est intéressant en investissement mais moi je ne peux pas parce que je suis pas bricoleur”.
Je ne peux pas les faire tout seul, j’ai aucun contact d’artisans, quand j’en contacte on m’annonce des délai de six mois et c’est là où j’ai pas les les les moyens financiers pour assurer la rentabilité de déléguer. Alors c’est des choses que quand on est expérimenté je le conçois effectivement, c’est un discours qu’on n’a plus. Mais sur le premier investissement, c’est un discours qu’on peut avoir …
Conclusion sur les travaux en immobilier locatif pour ne non-bricoleur.
J’ai envie de dire il faut avoir l’intelligence du pas bricoleur. En gros on se dit “je ne suis pas bricoleur. La logique pour faire une cuisine aménagée c’est la découpe du plan de travail, etc. Mais en gros si la porte des ‘chiottes’ est fermée, je passe par la fenêtre. Donc moi, je ne vais pas faire comme ça, je vais m’acheter mon électroménager et puis je vais prendre un petit meuble plan de travail îlot central à monter au tournevis ou à la visseuse.
Donc il faut avoir de ce genre d’idée : être créatif et pragmatique mais il faut pas que ça vous arrête
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Un bon moyen de commencer est aussi de se renseigner, grâce à des magasines comme système D, par exemple.
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