Copropriété : documents à étudier avant d’acheter un bien immobilier

Copropriété et achat immobilier.

 

Listons les documents liées à la copropriété qu’il faut récupérer lors d’un achat immobilier. Et surtout, nous allons étudier comment analyser ces documents de copropriété pour que votre investissement immobilier soit serein.

Les procès verbaux d’assemblée générale de copropriété.

Le premier document a récupéré va être le PV d’AG de copropriété. Vous pouvez le demander sur les 3 dernières années.

Étudiez d’abord les travaux votés.

Travaux votés en copropriété : qui paye, vendeur ou acheteur ?

La règle générale est que celui qui était propriétaire au moment du vote des travaux est celui qui les paye. Ce qui veut dire que si des travaux ont été votés aux précédentes assemblées générales de copropriété, ce sera au vendeur de les payer.

Mais n’allons pas si vite, car c’est quand on oublie les cas particuliers d’une règle générale que l’on peut avoir des mauvaises surprises. Il y a en effet 2 cas spécifiques sur lesquels il est pertinent de s’arrêter ici.

  • 1. Les travaux qui ont été votés, mais dont l’appel est sur plusieurs exercices.

Exemple : travaux votés en 2021, et appelés par tiers dont un tiers en 2022 et un dernier tiers en 2023.

Cela peut être une pratique des syndics de copropriété pour des travaux importants comme un ravalement de façade, et ce, afin de ne pas appeler les copropriétaires d’un montant trop élevé d’un seul coup.

En 2022 et 2023, vous ne serez plus que le seul copropriétaire connu par le syndic de copropriété. Si rien n’a été prévu au compromis puis à l’acte authentique, les travaux votés avant l’achat immobilier mais non encore appelés seront dus par l’acheteur. Cela peut donc rentrer dans une négociation avec le vendeur (d’où encore une fois l’importance de vous être fait accompagné par votre propre notaire qui pourra être un allié éventuel)

  • 2. Les travaux votés à l’assemblée générale ayant eu lieu entre la date de signature du compromis et la date de signature de l’acte authentique.

Concernant ceux-ci, il y a deux cas :

    • Soit le vendeur vous a informé par lettre recommandé A/R 10 jours avant l’A.G de la tenue de celle-ci. Vous pourrez donc vous y présenter et faire entendre votre voix. Que vous choisissiez d’être présent ou non, les travaux votés à cette assemblée générale de copropriété seront à votre charge en tant qu’acheteur.
    • Soir le vendeur n’a pas effectué la démarche ci-dessus. Les travaux votés à l’A.G concernée seront alors imputables au vendeur.

Le 2nd niveau de lecture des P.V d’assemblée générale de copropriété.

En ce second niveau de lecture, vous allez essayer de ressentir “l’ambiance” de la copropriété. Les questions à vous poser sont alors les suivantes.

  • Y-a-t-il consensus sur les décisions votées ou passent-elles systématiquement ric-rac ?
  • S’il y a consensus, est-il intelligent :
    • Les travaux qui maintiennent la valeur de copropriété sont -ils votés ? J’entends par ici des dépenses de travaux que l’on pourrait considérer comme de l’achat d’actifs.
    • Les travaux superflus sont-ils rejetés ? J’entends par là les travaux qui ne donnent aucune valeur à votre bien immobilier, ou ne participent pas au maintien de la valeur de celui-ci. On pourrait considérer ces dépenses de travaux de copropriété comme de l’achat de passifs.
  • Le président du conseil syndical est-il actif dans les débats ou avez-vous l’impression que c’est juste un homme de paille qui a été désigné car personne ne voulait s’y coller ?
  • S’il est actif, va-t-il dans le sens qui sera celui de vos intérêts ? Si ce n’est pas le cas, et que ça fait 15 ans qu’il emmène derrière lui les copropriétaires, ce sera difficile de faire opérer un virage à 180° une fois que vous serez présent à l’AG après votre achat immobilier.
  • Les travaux qui ont été refusés. Ont-ils été refusés à une faible majorité ? Notez-vous la présence de mentions précisant que ces travaux seront remis à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale de copropriété ? Si oui, c’est une épée de Damoclès au-dessus de votre tête en termes de futures dépenses.
  • La rubrique questions diverses est à lire absolument. C’est là que les copropriétaires qui n’osent pas s’exprimer avant vont le faire. Et s’il y a des problèmes dans la copropriété, des sinistres techniques non signalés jusque-là, des problèmes liés aux occupants ou à la fréquentation, c’est là que vous allez pouvoir être au courant.

Le carnet d’entretien de l’immeuble : un document de copropriété avec un intérêt secondaire.

Ce document va vous montrer comment est entretenu l’immeuble en général, par exemple :

  • Si les ascenseurs ont été mis aux normes.
  • S’il y a des travaux récurrents effectués tous les 2 ans alors qu’une réparation devrait tenir 10 ans, ce qui permet d’identifier un désordre technique anormal dans la copropriété, et d’analyser sa gravité ou non.

Le règlement de copropriété : pas grand chose d’intéressant pour l’achat, mais à récupérer pour plus tard.

Le dernier élément lié à la copropriété, en sus des éléments obligatoires comme les états datés, que vous pouvez obtenir au moment de votre achat immobilier, c’est le règlement de copropriété.

En dehors d’une exploitation spécifique comme la location courte durée, où vous serez attentif à certaines clauses, le règlement de copropriété n’a que peu d’intérêt au moment de l’achat. En effet, il est rarement remis à jour, et date souvent de la construction de la copropriété ou de plusieurs décennies : il ne vous apprendra donc rien sur d’éventuels problèmes contemporains dans la copropriété.

Par contre, gardez-le précieusement et faites-le signer à vos locataires comme annexe au bail lorsque vous mettre le bien en location. Si à un moment donné, votre locataire ne respecte pas le règlement de copropriété (tapage nocturne, poubelles dans le couloir), le syndic de copropriété remontera jusqu’à vous. Vous aurez a minima alors ce document signé comme moyen de pression sur votre locataire.

 

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