Rentabilité locative immobilière, calcul et analyse

La rentabilité locative d’un investissement immobilier s’analyse d’abord par le calcul du rendement locatif net. Ce calcul étant complexe, un simulateur en ligne capable de traiter les différents régimes fiscaux de l’immobilier locatif le facilitera. Nous vous expliquons toutefois aussi le calcul manuel si vous voulez créer votre propre fichier excel. Une fois le résultat obtenu, il faudra le pondérer par l’analyse de la zone d’investissement et l’estimation du prix de biens comparables.

 

1. Le calcul de la rentabilité locative automatique

Pour ma part, sur cette partie, le site que j’utilise le plus est le simulateur de calcul Rendement Locatif.

En effet, le rendement immobilier brut est une chose, mais le rendement net net (sous-entendu net de charges, travaux vanance locative etc. d’une part, et net des impôts qui sont applicables à votre situation fiscale d’autre part) est une autre chose qu’il faut calculer précisément. Avant de découvrir ce site, j’utilisais des fichiers Excel pour calculer mon TRI, ma VAN, et mes cash-flows nets et analyser ou comparer les projets. Mais la multiplicité des régimes d’imposition possibles (meublé LMNP, Régime réel de déficit foncier, Borloo intermédiaire etc.) rend très vite votre fichier Excel complexe et trop peu malléable pour optimiser, comparer, et adapter le régime le plus adapté. Et si vous voulez générez de la richesse par du rendement entrepreneurial, vous êtes vite obligé d’utiliser ces régimes spécifiques.

Avec le site Rendement Locatif, tous ces régimes sont présents nativement dans le moteur de l’outil de calcul. Et j’arrive ainsi à obtenir facilement 2 données essentielles pour moi pour analyser la rentabilité locative d’un projet d’investissement immobilier (ou en comparer 2 entre eux) : mes TRI et cash-flow nets d’impôts sur la durée. D’autant plus que l’ensemble des données sont paramétrables, par exemple en estimant une fréquence de vacance locative (D’ailleurs, je ne mets en général pas la même sur un studio que sur un T3.)

Le site dispose d’une version gratuite et d’une version premium. Si on peut faire déjà pas mal de choses avec l’outil rendement locatif en version gratuite, il devient difficile de se passer de la version premium de ce simulateur de calcul de rentabilité locative  une fois qu’on y a goûté.

Voyez ainsi cet exemple de rapport pdf fourni par la version premium du site sur un T1 que j’ai visité la semaine dernière : Exemple de rapport rendement locatif. De plus, un autre lien permet d’éditer directement le dossier bancaire : en me présentant à la banque avec ces éléments, le conseiller m’a même dit que la présentation de mon dossier était plus sérieuse que ce que font la plupart des entreprises pour leurs demandes d’emprunt – sans bien sûr parler des particuliers. Après tout, en montrant qu’on sait ce que l’on fait, cela aidera peut-être à améliorer un peu la négociation du taux…

La page 9 du rapport de rentabilité locative est particulièrement intéressante. En effet, sont ici détaillés les calculs de cash-flows en prenant en compte toutes les charges, et tous les aspects fiscaux. Et avec les amortissements spécifiques au régime meublé LMNP choisi ici, ce n’est pas le plus trivial à faire « à la main ».

En résumé, les 2 principaux atouts de l’outil sont à mon sens :

  • La prise en compte de tous les régimes fiscaux de l’investissement immobilier : du Pinel, au Borloo intermédiaire, et passant par le déficit foncier ou la location en meublée, et ce malgré la complexité des calculs des amortissements ou autres reports de déficit.
  • Une visibilité année par année sous forme de tableaux compréhensibles des flux financiers. Un excellent moyen de vérifier que l’on a des cash-flow positifs et de voir si on subit en effet ciseau fiscal à un moment donné

D’autant que comparativement aux montants en jeu pour un investissement immobilier, le tarif de la version premium reste très raisonnable :
rentabilite locative

 De plus, elle donne en bonus des analyses e marché immobilier par ville (sur celles disponibles dans la base de données).
Si vous voulez tester l’outil pour calculer la rentabilité locative de votre propre investissement immobilier, vous pouvez utiliser le module intégré du simulateur ci-dessous (qui correspond à la version gratuite) :

2. Le calcul manuel de la rentabilité locative 

A défaut de vouloir utiliser un tel outil, reprenons une façon manuelle de calculer le rendement locatif net à l’aide d’un exemple :

M.Dupont achète un appartement  à Bordeaux qu’il loue 8000 € par an charges comprises, dont 500 € de charges

2.1 Calcul de l’investissement initial.

Prix : 100 000 € + Frais d’agence : 6000 € + Frais de notaire : 7000 € + Travaux : 10000 € = 123000 €

2.2 Calcul de la rentabilité locative brute.

Loyer hors charge = (8000-500) / Investissement initial soir 123 000 € = 6,1%

2.3 Calcul de la rentabilité locative nette de charges.

Charges :

  • Taxe foncière : 600 €
  • Charges non récupérables : 400 €
  • Travaux effectuées dans l’année (peinture) : 700 €
  • Assurance appartement : 100 €

Soit un total de charges de 1800 €. La rentabilité nette de charges correspond qu quotient des loyers nets de charges par l’investissement initial, soit ici (7500 -1800)/ 123000= 5,4%

2.4 Calcul de la rentabilité locative nette-nette, soit nette d’impôts et de prélèvement sociaux.

Reprenons l’exemple de M.Dupont et précisons que celui-ci est imposé avec un taux marginal de 30%. Il a payé 1500 € d’intérêts cette année-là sur l’emprunt contracté.

Base imposable = 7500 – 1800 – 1500 = 4200 €.

La taux de prélèvement sociaux est de 15.5%. Si on évite l’erreur d’oublier les 5,1% de CSG déductible, il devient 15.5%-0.3%*5.1% = 13.76 %. Les prélèvements sociaux à payer sont donc de 13.76%*4200 = 578 €

L’impôts sur le revenu est de 30%*4200 = 1260 €

On a donc une rendement locatif net-net de 7500 – 1800 – 578 – 1260 = 3862 / 123000 = 3,1%

2.5 Limites du calcul manuel de rendement locatif.

  • Les intérêts d’emprunts évoluent chaque année.
  • Vous pouvez vous trouver à la frontière de tranches marginales d’imposition, et avoir un taux d’imposition différent entre les années.
  • Les cashs-flow dégagés et de la trésorerie générée sont sûrement des éléments encore plus importants que la pure rentabilité locative, et nous ne l’avons pas calculé ci-dessus.
  • La calcul ci-dessus est une version simple, sans prise en compte de dispositifs fiscaux spécifiques.

D’où l’intérêt d’utiliser des outils de calcul de rentabilité automatiques comme celui présenté au point 1…

3. Tempérer le calcul du rendement locatif par la connaissance de la ville d’investissement

Mais quand on effectue un investissement locatif, le calcul de sa rentabilité n’est pas tout. A ce calcul quantitatif, Il faut en effet en quelque sorte ajouter une analyse qualitative en déterminant les perspectives de la zone d’investissement, et être capable d’estimer le prix de biens comparables.

Il est évident que votre rendement immobilier calculé a de bonnes chances d’être supérieur dans une ville de provinces qu’à Paris. Il faut donc tempérer les chiffres bruts que vous trouvez par la connaissance de la zone d’investissement.

Pour un investissement locatif, l’idéal est bien sûr toujours d’investir dans une ville proche de chez vous dont vous connaissez de l’intérieur les dynamiques économiques et démographiques. Ceci étant dit, que vous investissiez près de chez vous ou plus loin, plusieurs sites peuvent être d’une aide précieuse pour l’analyse qualitative. Voici donc cette liste de sites utiles en investissement immobilier :

  • Cet Outil interactif « Geoclip » qui dresse un véritable portrait d’un territoire (population et évolution, logement, catégories socio-professionnels, taux de chômage etc.). Cliquez sur la commune puis sur l’onglet Rapports/Portrait de territoire. Il y a également cet outil datafrance pour analyser quantitaivement la rentabilite locative qui fait plus ou moins la même chose, avec une interface différente
  • Le site de l’Insee : notamment les chiffres-clés des rubriques « Population », « revenus-Salaires » et « Travail-emploi », ou directement par le lien http://www.insee.fr/fr/methodes/nomencl … region.asp
  • Le site Clameur : il se pose comme observatoire des loyers et tendances sur le marché privé immobilier dans chaque zone géographique.
  • Le service Patrim des impôts peut vous fournir une liste des ventes immobilières intervenues sur la période et le périmètre géographique que vous voulez avec leur prix réel (donc celui après négociation et non celui que vous voyez dans l’annonce des agences). Ce n’est pas le but premier de ce site (qui est l’estimation d’un bien pour donation, succession, ISF ou encore contrôle fiscal), et le nombre de recherches par trimestre est limité (actuellement à 50) pour éviter une utilisation « professionnelle » du service. Mais cela reste un outil puissant qui devrait suffire à combler les désirs d’un investisseur particulier dans l’immobilier locatif ! En effet, quoi de mieux que de pouvoir estimer le prix de bien comparables pour vérifier que l’on ne paye pas trop cher son investissement .
  • Le baromètre de prix des notaires, ou le site meilleursagents permettent également d’estimer un prix moyen par quartier.
  • L’indicateur de tension du marché locatif par type d’appartement ou maison sur une ville donnée.
  • Le site http://www.tourdefrance-immobilier.fr permet de départager 2 villes pour trouver la meilleure des 2 selon 20 critères entrant en jeu dans l’investissement locatif.
  • Pour visiter l’environnement du bien à distance, InstantStreetView vous donne instantanément la Google Street Viex d’une adresse données , et Geoportatil une vue aérienne très précise. De quoi visiter en un clic et à distance l’extérieur du bien convoité  de face et du haut !
  • Le site http://www.oalley.fr/ vous permet de visualiser sur une carte les villes atteignables en voiture de votre domicile en temps inférieur à un critère que vous choisissez (exemple 1h30) : il peut être utile pour affiner les villes que vous considérez comme faisant partie de votre zone de chalandise pour vos investissements immobilier, ou encore pour arbitrer entre ceux que vous pourrez gérer en direct et ceux que vous devrez confier à une agence.

4. Connaissance de l’historique d’une annonce en vue d’un investissement locatif

Enfin, pour estimer votre pouvoir de négociation, il peut être intéressant de savoir si le bien immobilier vous vous convoitez est en vente depuis longtemps ou non, s’il a déjà subi des baisses des prix etc. En effet, si vous arrivez à faire baisser le prix du bien dans lequel vous souhaitez investir, celui étant le facteur au dénominateur lorsqu’il s’agit d’en calculer la rentabilité, son rapport locatif en sera logiquement augmenté, et votre investissement sera plus rentable.

Pour connaître cela (car il est toujours utile d’avoir un coup d’avance sur le vendeur…), le site Castorus sera votre allié : il se présente sous la forme d’une extension Chrome ou Firefox qui retrace l’historique d’une annonce parue sur les grands sites immobiliers.

5. Vérification des justificatifs fournis par un locataire.

Enfin, une fois la rentabilité de votre investissement locatif validée, à la fois sur les critères quantitatifs et qualitatifs exposés ci-dessus, il ne s’agirait pas de tout remettre en cause par un mauvais choix de locataire.

En effet, la fourniture de faux documents (fiche de paie trafiquées etc.) est, parait-il, à la mode chez les candidats locataires. Un début de parade existe cependant pour les propriétaires bailleurs. grâce au site https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/ qui constitue un moyen de vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition fourni.

 

 

Rentabilité locative immobilière, calcul et analyse
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8 thoughts on “Rentabilité locative immobilière, calcul et analyse

  1. Mathieu

    Merci pour ces sites. ça va bien m’aider à affiner mes recherches : je suis en train de franchir le pas pour mon 1er (je l’espère d’une longue série) investissement immobilier.

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  2. Pierre
    Merci de partager ce genre d’information, ça m’est très utile pour la mise sur pied de mes projets.
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  3. Laurent
    Je ne connaissais pas le site Geoclip, il est très bien fait.
    Et moi qui ramait pour rajouter les régimes fiscaux un par un sur un tableur Excel que j’avais commencé à construire, je crois que je vais utiliser l’outil rendement locatif, au moins en version gratuite dans un 1er temps
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  4. Alexis
    Excellent article ! Merci pour ces sites !

    Une petite question : sur votre PDF exemple du site rendementlocatif.com, pourquoi l’imposition BIC et la CSG n’apparaissent qu’à la 13e année et non pas bien avant ?

    Merci beaucoup pour votre réponse,
    Un jeune, futur investisseur.

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  5. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur
    Bonjour Alexis,

    C’est grâce au régime loueur en meublé non professionnel LMNP, où les frais de notaires passent en charges reportables, et qui permet d’amortir le bien.

    Vous voyez le détail dans la colonne Bénéfice/Déficit Foncier des pages 9 et 10 (avec les commentaires en dessous en italiques lorsqu’il y a déduction de charges reportées en sus).

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  6. Alexia

    Bonjour,

    Merci pour l’article!! En plus, votre blog est d’une très grande qualité , tout y est bien expliqué de façon limpide.

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  7. SP

    Vraiment bon à savoir. Merci pour le partage. Je vais les recommander à mes amis qui se sont aussi lancés dans l’immobilier !

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