Le semi Off-Market en Immobilier.
Le off-market en immobilier est objet de fantasmes et semble inaccessible à certains. Mais désormais apparaît un segment de semi off-market immobilier, plus accessible au débutant, et qui permet également de trouver les biens les plus intéressants avant les autres.
La situation antérieure pour rechercher et trouver un bien immobilier.
Jusque-là, nous avions 2 façons de rechercher des biens immobiliers pour les investisseurs :
- D’une part, nous avions la recherche classique sur les sites qui rassemblent les annonces : leboncoin et se loger.
L’avantage est la facilité. Dans un monde où même les rencontres amoureuses se font sur des applis, cela semble forcément à la plupart des gens la méthode naturelle pour rechercher un bien immobilier.
L’inconvénient est que les biens les + intéressants ont parfois été vendus avant même de passer par la phase d’annonce, et n’apparaissent donc jamais sur le bon coin…
- D’autre part, nous avions la recherche “immobilier off-market”.
On pense d’emblée intuitivement à l’investisseur expérimenté qui a déjà un réseau établi.
Mais pas uniquement : je listais aussi en effet dans mon livre L’investissement Immobilier Locatif Intelligent un certain nombre d’astuces pour accéder aux opportunités off-market qui sont parfaitement accessibles à un débutant ou primo-investisseur.
Néanmoins, je constate que les primos-investisseurs ont souvent une sorte blocage psychologique pour forcer la porte de ce marché parallèle, de ce off-market immobilier.
La nouvelle donne des recherches immobilière : l’apparition de segment “semi off-market”.
Tout part d’une situation de marché.
Ainsi, je voulais vous relater un nouveau phénomène qui apparaît depuis quelques mois. Je pense qu’il est intéressant pour les investisseurs immobiliers, débutants comme expérimentés, d’en avoir conscience, afin d’avoir le maximum d’agilité dans leur recherche de biens.
Cette nouveauté, c’est l’apparition d’une nouvelle frange de marché, que j’appellerais le “semi off-market”.
Il trouve sa source dans la politique tarifaire des sites de mise en ligne d’annonces qui ont fortement augmenté leurs prix. Vous l’avez peut-être constaté si vous avez récemment utilisé les options payantes du boncoin (remontée d’annonce, mise en avant, etc.)
Eh bien sachez que pour les professionnels, c’est pareil mais en bien pire !
Les agences immobilières ont ainsi vu le prix des packs d’annonces sur leboncoin ou se loger être multiplié par 2 voire 3 au cours de ces dernières années, avec une accélération sensible sur ces derniers mois.
Mettez en face de ça la situation actuelle des agences immobilières.
Le nombre de transaction baissant, elles rentrent moins de commissions que l’an dernier…
Ajoutez à cela une concurrence de plus en plus protéiforme face à des réseaux de mandataires qui ont fleuri, et vous comprendrez aisément que les agences traditionnelles ont besoin de quelque peu serrer la vis dans leur coûts de fonctionnement.
… Qui crée une nouvelle méthode de travail chez les agences immobilières.
Or, c’est pour cette raison que se crée désormais cette nouvelle phase de “semi off-market” lorsqu’un bien est mis en vente. Voici comment cela se passe chronologiquement aujourd’hui :
1. L’agence regarde si le bien peut être vendu sans annonce (Off-market)
2. L’agence met le bien en annonce, mais uniquement sur son propre site (Semi Off-market)
3. L’agence met le bien en annonce sur les sites habituels (leboncoin / se loger) si les étapes 1 et 2 n’ont pas donné lieu à vente.
Cette phase n°2 de semi off-market dure entre une semaine et quinze jours. Généralement pas plus, car il faut aussi ménager le vendeur qui a confié son mandat à l’agence, et qui comprend difficilement pourquoi son bien ne se retrouve pas illico en annonce sur les sites grand public…
C’est dans cette phase 2, qui dure autour d’une petite dizaine de jours, que se crée ainsi une nouvelle forme d’opportunité pour l’investisseur malin.
Comment l’investisseur immobilier peut profiter de cette nouvelle phase de semi off-market pour trouver des biens avant tout le monde ?
Il faut donc pour en profiter arriver à voir les annonces quand elles sont sur le site des agences mais n’ont pas encore rejoint leboncoin et seloger… Et ce, afin de griller la politesse aux autres investisseurs scrutant les annonces uniquement là-bas (et qui constituent la masse majoritaire).
Pour cela, 2 méthodes :
– La méthode manuelle : aller fréquemment et régulièrement voir le site de toutes les agences de votre ville une par une, plutôt que de vous contenter de scruter et placer des alertes sur leboncoin et se loger.
– La méthode automatique : utiliser un outil comme Lybox qui vous permet de synchroniser vos recherches en un seul endroit, l’outil allant lui chercher les annonces sur tous les sites (généralistes comme ceux de chaque réseau d’agences) selon vos paramètres affinés de recherche.
À noter que si vous vous inscrivez à Lybox via ce lien et le code DELAGRANDANNE20 (même en prenant juste l’extension navigateur gratuite lors de l’inscription), vous bénéficierez ensuite de 20% de réduction à vie sur tous les abonnements Lybox que vous seriez amené à souscrire par la suite.
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