Off Market Immobilier : comment trouver des biens off-market ?

Immobilier off market

Trouver des biens immobiliers off market est une technique qui peut aider à naviguer dans le climat actuel de concurrence accrue à l’achat pour un investissement immobilier et de pénurie de biens.

 

Transcript :

Bonjour à tous les lecteurs du blog Mes investissements et de mes livres. Aujourd’hui, on va voir les techniques de recherches immobilières off market donc pour acheter des biens qui ne sont pas encore parus en annonces.

Les biens off-market en immobilier : mythe ou réalité ?

Ces techniques de recherche off market, mythe ou réalité ?

Bon, ça existe quand même. Et puis, il y a quand même pas mal de moyens de voir des biens avant qu’ils ne paraissent en annonces et de les sourcer comme ça. Et comme je l’expliquais dans ma dernière vidéo qui faisait l’état du marché immobilier du monde d’après, on est dans un marché immobilier qui est quand même assez concurrentiel à l’achat pour les investisseurs en ce moment.

Donc, ces techniques Off market peuvent être une bonne solution.

Qu’est-ce que le off-market ?

Dans un tel marché tendu, il y a deux techniques :

  • Il y a ce qui va être en annonce, où vous allez vraiment voir un potentiel encore inexploité, où il y a des travaux importants, etc. des reconfigurations que les autres n’ont pas vu et dont vous allez vous créer votre bonne affaire comme ça.
  • Et puis, sur des choses où il y a moins de travaux, des choses prêtes à louer, avec seulement des besoins de petit rafraichissement, etc. les recherches d’immobilier off market peuvent vous aider.

Alors quand on dit off market, c’est un grand mot qui parait comme ça… Il faut avoir un réseau, il faut avoir déjà 15 apparts, etc. Ce n’est pas ça en fait, le off Market.

Le off Market, ça peut recouvrir tout un panel de vérité et c’est celles qu’on va essayer de lister ici.

Comment sourcer des biens immobiliers off market ?

Alors, on va essayer de les lister par les méthodes, par les interlocuteurs, par le canal où vous pourriez sourcer ces biens off market.

Le Off-market par les agents immobiliers.

Alors on va commencer par celui qui, pour certains, est le plus évident. Et pour d’autres, qui estle moins évident…

C’est les agents immobiliers !

Selon que l’on a déjà des biens immobiliers locatifs ou pas.

Pour certains, ce n’est pas évident du tout. Parce que pour eux, un agent immobilier prend son bien, il le met en annonces et donc ce n’est pas du off market. Alors que dans la réalité, il y a des biens que les agents rentrent et qu’ils vendent avant même de les avoir mis en annonces…

Alors ? Comment faire pour justement pouvoir être alerté de ces biens avant qui se vendent avant d’être en  annonce.

Alors vous allez voir dans la vidéo, je fais une parenthèse, il y a des techniques qui vont marcher pour certains qui ont déjà un certain nombre de biens immobiliers, et qui ne fonctionneront pas pour ceux qui n’en ont pas encore. Mais il y a aussi des techniques qui vont marcher pour acquérir votre premier bien immobilier.

Finalement, il y a deux façons de faire avec les agents pour avoir potentiellement connaissance de ces biens off-market immobiliers avant les annonces :

Il y a la première technique qui va être de servir leurs intérêts à eux, c’est à dire que vous allez pouvoir, par exemple, leur promettre la gestion locative sur des biens que vous avez déjà et/ou sur le futur bien que vous achetez.

Vous allez pouvoir potentiellement leur ramener des Mandats de vente. Ça, c’est un exemple. En ce moment, c’est leur problème de rentrer des mandats de vente. Ce n’est pas de trouver des acheteurs. Donc vous avez connaissance dans votre entourage de quelqu’un qui vend un bien dont vous vous n’êtes pas intéressé pour acheter, ce n’est pas du tout du locatif, etc. Par exemple c’est sa maison et il veut la vendre par agence : vous pouvez essayer de lui recommander l’agent pour ramener un mandat de vente à l’agent avec qui vous avez entretenu des relations,

Une autre piste quand vous entretenez déjà des relations avec un agent qui vous a déjà trouvé un bien voilà  Moi, je sais, c’est quelque chose que je fais quand il vient, par exemple, signer chez le notaire, j’ai une boîte de chocolats pour le remercier. Voilà un paquet de spécialités locales. Des choses comme ça, c’est un peu les petits trucs que vous pouvez avoir quand vous êtes déjà un peu dans le business.

Un exemple personnel récent.

Sur les agents, il y a aussi quelque chose, en fait. D’ailleurs, c’est comme ça que j’ai acheté mon dernier bien pour donner une anecdote personnelle. C’est finalement de les appeler pour un bien dont vous savez qu’il ne vous intéresse pas vraiment ou qu’il est déjà parti. Moi, j’avais repéré une annonce d’un bien et j’avais noté que je savais qu’il ne m’intéressait pas ou qu’à moitié. Puis j’ai vu que l’annonce avait disparue. Une semaine après, je savais très bien que ce bien là en fait, il avait été vendu puisqu’il était un prix intéressant, etc.  Mais j’ai quand même appelé l’agent pour lui dire “J’ai vu votre bien, est ce que vous l’avez toujours? “.

Alors ça fait déjà mieux que dire “je cherche n’importe quoi, un T2 dans tel quartier, etc”.

Parce que là, vous êtes vraiment sur un bien précis qui n’est pas loin de ce qui pourrait vous intéresser. Et c’est là qu’il m’a dit :

— Bah oui, je l’ai vendu.

— Oui, je sais qu’en ce moment, vous ne cherchez pas trop d’acheteurs. Ce n’est pas le problème actuel. Bon, moi, j’étais intéressé, mais si vous en avez d’autres…

—Bah oui, il y en a un que j’ai d’ailleurs. Je l’ai rentré, mais je ne l’ai pas encore mis en annonces, a-t-il répondu.

— À quel prix ? ai-je demandé

— x k€.

— Oui, c’est un prix qui me va. Donc écoutez, moi, je suis intéressé. Si je peux le visiter en premier, celui-là… Ce sera sans négo. Le prix me convient, et je vois très bien où c’est situé, etc.

Et c’est comme ça que j’ai visité le bien en premier et que j’ai pu acheter le bien. Du coup, il n’a jamais été en annonces.

Et cette anecdote est récente. C’était il y a deux ou trois mois. C’est quand même des choses auxquelles il faut penser. Si vous raisonnez juste, “annonce, annonce, annonce”… vous avez une vision partielle.

Les annonces : encore des coups à faire ?

Certes, en ce moment, on peut encore  trouver des trucs en annonces. Je connais dans mes relations investisseurs, des gens qui ont trouvé  des trucs en achetant en annonces récemment.

Par contre, ils n’ont pas traîné le truc. L’annonce était là depuis le matin, ils ont appelé à midi. Donc ça veut dire qu’il faut y aller tous les jours sur le boncoin.

Se rappeler au bon souvenir des agents.

Et puis après, il y a la technique un peu moins précise de se rappeler au bon souvenir des agents, de se déplacer et d’entrer dans les agences. C’est comme ça que, par hasard, ils vont avoir rentré un truc qu’ils vont vous proposer et qu’ils n’ont pas encore mis en annonces. Ça demande du temps.

Ça demande de l’investissement personnel, mais il n’y a pas de miracle. Comme partout, il n’y a pas de raccourci en investissement immobilier locatif. Bon ca c’était le gros pavé agent…

 

Les interlocuteurs du off market en dehors des agents immobiliers.

Après, il y a deux autres façons donc après il y a se construire un réseau auprès de toutes les personnes qui pourraient nous ramener des biens off market en immobilier.

Le notaire ? En général, non…

Alors, j’ai vu dans d’autres vidéos, j’ai regardé ce que les gens disaient sur le off Market. Souvent, ils parlent des notaires. Votre notaire ? Potentiellement, il vous aime bien. Déjà, il faut déjà être un investisseur pour avoir un intérêt. Parce que vous venez signer avec lui de temps en temps. Vous avez déjà été plusieurs fois, vous allez vous dire “bon bah, je suis un bon client de mon notaire. Il pourrait me trouver des biens, surtout s’il n’a pas de service, en plus de vente, des biens qui viennent d’héritage, etc.”

Sauf qu’en fait, les notaires en pratique, ils sont déjà démarchés par les agents immobiliers, les agents indépendants. Donc souvent, ces partenariats ils les ont… C’est à dire que l’agent immobilier va lui dire bon amenez moi des biens que vous mettez en mandat et en échange, j’insisterai quand les clients n’ont pas de notaire pour venir faire signer chez vous.

Et donc vous, même si vous avez pris 3 apparts avec ce notaire là, vous n’allez pas voir le même poids. Donc ce n’est pas une piste pour moi qui  donne grand-chose, je ne pense pas. Je ne connais pas grand monde qui a fait grand-chose en off market avec cette piste-là

Les interlocuteurs qui interviennent avant une vente.

Après le deuxième type d’interlocuteurs, ce sont tous ceux qui interviennent avant une vente. Potentiellement les artisans, quand ils passent un coup de peinture, etc. Les gens veulent reconfigurer. Que ce soit un peu plus sympa, on va dire sur les photos pour la vente, les diagnostiqueurs, les gens comme ça.

Des artisans. Vous en avez forcément dans vos relations… Vous en avez si vous en avez fait bosser parce que vous êtes déjà investisseur. Donc, vous pouvez leur promettre de leur confier les travaux, de ne pas chercher à négocier, etc. De faire les travaux au bon prix, payer quelque chose avec lui s’il vous amène un bien.

Mais même si vous n’avez jamais investi, des artisans on en connait tous. Nos parents en ont fait bosser, etc. Ou vous en avez fait bosser. On en connait à certains endroits. En tout cas, alors c’est peut-être pas si vous habitez à Paris, mais dans votre région natale, par exemple, vos parents ont sûrement fait bosser des artisans, mais vous pouvez quand même avoir des relations comme ça pour essayer de trouver des biens par les artisans, alors il faut les récompenser en donnant des travaux derrière, etc.

C’est du gagnant gagnant, comme dans beaucoup de choses dans l’investissement et dans l’entrepreneuriat.

Des personnes hors immobilier peuvent aussi vous emmener vers des biens off market !

Après le troisième pavé : Les autres.

Les autres personnes, ce sont les personnes, en fait, qui ne sont pas dans l’immobilier.

C’est en fait que vous prêchiez un peu à tout va. Enfin pas à tout va, mais vous voyez ce que je veux dire : Faites savoir que vous êtes un investisseur immobilier !

Vous n’êtes pas obligé de dire que vous avez 15 appart, etc. Moi, j’ai pas mal de connaissances d’amis qui savent que je suis un investisseur immobilier qui s’amusent à regarder des vidéos YouTube qui pensent que j’ai deux ou trois appartements, pas que j’en ai le patrimoine que j’ai.

En fait ça peut servir parce que quand ils entendent parler de vente, etc. Vous pouvez être informé.

Un autre exemple personnel de bien acheté off-market dans ce dernier contexte.

Moi, je vais vous donner un exemple personnel. Je n’en parlais pas encore dans le livre L’investissement Immobilier Locatif Intelligent ou 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent puisque je ne l’avais pas encore acheté celui-là à l’époque…

J’avais une amie qui était locataire dans un immeuble que j’aimais bien. L’immeuble était assez récent et  était une fin de défisc en fait. En gros, un immeuble qui avait 10 ans à peu près, avec pas mal d’intention de vente des propriétaires actuels car en fin de période de défisc.

Et un jour, cette amie a reçu une lettre de son propriétaire. Comme quoi il était vendeur de son appartement, donc il  l’informait qu’il allait y avoir des visites, etc. Il n’avait pas mis fin au contrat de bail ce n’étais pas un congé pour vente. On était au milieu du bail, donc il vendait avec locataire en place.

Mais ceci dit, cette amie ne connaissait pas forcément les lois immobilières, etc. Elle avait peur en gros que son appartement soit vendu et qu’elle soit mise dehors, que ce soit quelqu’un qui l’achète pour l’occuper, doc qu’elle doive quitter l’appartement soit maintenant ou en fin de bail.

Et le premier truc, elle m’en a parlé pour me dire que ça a l’embêtait, etc. Et je lui ai dit E”coute, ce que tu peux dire, c’est qu’on ne sait pas encore s’il a mis une agence ou pas, mais tu peux lui dire que tu connais quelqu’un qui investit sur l’immobiliers ici et lui donner mes coordonnées. On discute ensemble et puis on voit si un truc à faire. Et là, le gars m’a appelé. Il était intéressé, etc. Je lui ai dit: ” Ecoutez, bon, faut qu’on se mette d’accord sur le prix. Mais bon, il y en a déjà d’autres qui se sont vendus dans la résidence. Et puis, on peut partager les frais d’agence plutôt que vous, vous, le métier en agence. Alors ils étaient à distance, j’étais à 600 bornes de chez lui, comme souvent, et on s’est mis d’accord.

Et en plus, j’ai eu un prix assez intéressant parce que oui, il a fait des simulations sur du meilleur agent, etc. Mais le truc n’était pas précis. C’est un peu le meilleur bâtiment de la rue, etc. Donc ça m’a permis d’avoir un bien off market avant qu’il soit en annonce. Et ça, c’est juste parce que j’ai des relations comme ça qui savent que  je suis investisseur immobilier..

Donc ça ne vous dire pas qu’il faut vous “la péter” type “J’ai  tant de trucs, etc”. Ou faire des batailles de chiffres à deux balles…

Je suis plutôt assez discret sur ça avec mes relations dans mes clubs de sport, dans mes trucs. Alors il y a ceux qui sont tombés sur des bouquins qui le savent. Mais voilà, d’ailleurs, je n’étale pas mon patrimoine, mais il n’y a pas besoin de ça. En fait, il suffit de faire  savoir que vous avez un intérêt là-dedans.

Vous pouvez vous donner quelques conseils, des fois à certains qui ont un appart dont ils ont hérité ou qu’ils ont acheté mais gèrent à l’ancienne. Des gens pour qui ce n’est pas leur truc d’investir dans l’immobilier.

Quand ils entendront parler d’un truc, ils vont potentiellement vous le dire. C’est du travail de long terme, mais ça finit par payer au bout d’un moment. Et ce sera une source intéressante de off  market immobilier.

Dans le même esprit que ce que je viens de dire, d’ailleurs, ça a aussi marché un coup pour moi, pourtant quand on entend ça on pense que c’est une connerie, quoi. Si quand il y a un immeuble qui vous intéresse comme ça, surtout quand une fin défisc, vous savez que ça va se revendre, etc. C’est mettre les petits papiers dans les boîtes aux lettres. Vous pouvez un peu jouer sur la peur en disant si votre propriétaire vous informe, moi, je suis intéressé pour racheter. Mais ne vous inquiétez pas, ce n’est pas mon intention de reprendre l’appartement. Je continuerai à vous le louer etc. Sans chercher à augmenter le loyer. Enfin, vous mettez des arguments, pouvez mettre petite récompense, etc. si vous m’informez et qu’ après a se concrétise, c’est à vous de voir. Mais c’est des choses qui se font.

Les AG de copropriété et le Off market immobilier.

Alors après, le troisième gros pave on a fait les agents, on a fait les autres interlocuteurs potentiels qui peuvent vous ramener des bien off market. Troisième gros pavé ça va être les AG de copropriété. Configurations non covid : AG Copropriété, il faut toujours y aller : c’est chiant parce qu’il y a papi, mamie, Y’a machin qui va enculer les mouches en gros.

Sauf que si vous pouvez y aller, moi, j’en ai trouvé des biens aux ajouts de copropriété aussi en off market. Surtout si vous êtes jeune, vous êtes dans les derniers à avoir acheté. des petits papis, des mamies qui disent moi, ça m’embête. J’ai plus  le temps de m’en occuper, etc. Il me faut du cash, mais voilà, là, vous en trouverez des biens off market.

C’est un peu plus dur pendant le covid parce que les syndics; ils en profitent un peu. Ils les font en vote par correspondance, c’est à dire qu’il n’y a pas de débat. Y’a juste un papier, et il faut voter par correspondance. C’est même plus des Visio. Alors les syndics en profitent un peu parce que ça leur fait moins de gestion. Et puis, comme ça, il n’y a pas de débat, il ne risque pas de se faire virer, etc.

Ceci dit, même là-dessus, ils font des conneries. Par exemple, je vais vous donner un exemple. Moi, j’ai reçu plusieurs fois sur plusieurs AG de copro de vote par correspondance, des convocations aux AG, etc. Et enn fait la liste des copropriétaires, au lieu de l’avoir mise en copie cachée, elle était complètement affichée… En termes de protection des données, c’est une faute professionnelle. Votre mail n’est pas censé être connu de tout le monde, de tous les autres copropriétaires, etc.

Mais à partir du moment où ils font une connerie, ça ne vous empêche pas si vous avez envie d’écrire à la liste Mail, puisqu’après tout, ils vous l’on donnée. Ils ont fait une connerie. Alors vous, vous  la mettez bien en copie cachée pour dire “voilà, je suis un investisseur. Si vous etes vendeur de votre bien dans cet immeuble, ça m’intéresse”. Bon, ce sont des choses qui peuvent s’envisager et j’ai de dire que vous soyez copropriétaires…

Ou non… . Imaginez que vous ayez un ami  et vous savez qu’ il a un investissement locatif, mais ne veut pas en faire d’autres, vous pouvez très bien lui poser la question.

Tes AG a ça se passe comment? Souvent, ça va l’agacer, si c’est un vote par correspondance, parce qu’il n’y voit rien qu’il ne peut rien dire. Mais au fait, quand ils envointe, les mails là ils le font correctement parce que moi, j’ai entendu qu’ils mettaient toute la liste.

La technique off market immobilière que vous inventez.

Bref, il y a des trucs un peu comme ça et ça va me faire le déboucher sur ma conclusion sur ce marché off market immobilier. J’ai donné quelques exemples, mais en fait, le meilleur moyen de sourcer des biens off market, ça va être celui que vous inventez un peu vous mêmes .

J’ai donné un exemple dernièrement. Je n’ai pas utilisé le dernier moi mais c’est un truc atypique. Le dernier, par exemple, on ne va pas vous vous l’enseigner dans telle formation. Et finalement, quand vous arrivez à trouver des petites failles comme ça, tout en restant dans une certaine éthique, après, à vous de la fixer. C’est là où vous avez plus de chance parce que non seulement vous n’allez pas être dans les annonces, où il y a toute la concurrence, mais en plus, vous n’allez pas être dans une technique off market ou d’autres qui font comme vous.

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Mon actualité.

Mon actualité, c’est la sortie du livre L’Allocateur Rebelle (voir ci-dessous). C’est la lecture estivale idéale pour votre été puisque c’est un roman, finalement une fiction, mais qui va vous donner des leçons de mindset d’investissements à la fois de mindset d’investisseurs, de principes d’entrepreneuriat et d’investisseur-entrepreneur.

En fait, c’est l’histoire d’un jeune homme qui rencontre un mentor, ce mentor étant inspiré de Warren Buffett. En fait, on apprend tout en se défendant parce que c’est une sorte de roman à suspense avec des personnages, etc. Donc pour lire à la plage ou au bord d’une piscine , lecture idéale pour cet été. Et puis là, j’ai eu un commentaire récemment qui me fait bien plaisir ou un lecteur m’a mis “c’est le livre qu’un jour vous voudrez offrir à vos enfants pour leurs 18 ans ou pour leurs diplômes d’études supérieures ou pour une occasion spéciale.

Donc, je vous laisse le découvrir ce livre parmi mes publications :

Les livres sur l’investissement immobilier locatif :


Autres livres de Julien Delagrandanne :

 



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