Quand arbitrer un bien Immobilier ?
Quand arbitrer un bien immobilier ? Quand vendre un bien immobilier ? Lequel de mes biens immobiliers locatifs vendre en premier ?
Ces questions des arbitrages immobiliers locatifs sont complexes. Quand dois-je revendre, comment dois-je hiérarchiser les biens à vendre en 1er ?
Nous nous penchons ici sur les facteurs de décision et d’analyse des arbitrages immobiliers.
Tout ce qu’il faut savoir sur quand et comment arbitrer un bien immobilier est à découvrir dans la vidéo ci-dessous :
Nous vous recommandons fortement de visionner préférentiellement la vidéo ci-dessus, car elle seule contient l’intégralité des éléments de l’analyse et tous les exemples illustratifs utilisés. Néanmoins, pour les plus pressés, une transcription résumée est disponible à titre subsidiaire ci-dessous.
Transcript résumé :
Quand Arbitrer un Bien Immobilier : Une Question Clé pour les Investisseurs
« Quand arbitrer un bien immobilier ? » Voilà un sujet brûlant pour beaucoup. C’est en effet l’une des questions que me posent le plus les investisseurs quand ils avancent dans leur parcours.
Et d’ailleurs, même si vous en êtes au tout début de votre parcours d’investisseur immobilier, il peut être intéressant de savoir dès aujourd’hui comment il faudra réagir lorsque cette question arrivera sur la table.
Donc, en regardant cette vidéo, vous devriez aussi acquérir certains types de façon de raisonner des investisseurs plus avancés.
Quand Commencer à Arbitrer des Biens Locatifs ?
Quand commencer à arbitrer des biens locatifs, c’est-à-dire en vendre certains pour en acheter d’autres à la place ?
Pour moi, il y a vraiment trois notions, trois angles sous lesquels il faut analyser cette question de l’arbitrage des biens immobiliers locatifs. Et c’est ce que nous allons voir dans cette vidéo.
Les Trois Angles d’Analyse
Alors, quels sont ces trois angles sous lesquels analyser la question de l’arbitrage du patrimoine immobilier locatif ?
1.Le Premier Angle : Le Rendement Locatif sur le Cash Piégé
Prenons un exemple simple. Vous avez un bien qui a une valeur de marché de 200 000 €, un loyer de 900 € par mois, et vous n’avez plus du tout de crédit sur ce bien. Le rendement locatif brut sur le cash piégé dans ce bien, ça va pas être directement 900 x 12 sur 200 000, la valeur du bien, parce qu’il faut tenir compte de l’impôt sur la plus-value à la revente.
Vous avez potentiellement acheté ce bien moins que les 200 000 € de sa valeur actuelle.
Imaginons donc que vous ayez à payer en impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux 20 000 € d’impôt sur la plus-value.
Donc, ça, ça veut dire que ce que vous allez récupérer si vous vendez le bien en net, ce sont les 200 000 de valorisation du bien moins les 20 000 € d’impôt sur la plus-value.
Donc, le rendement locatif brut sur le cash piégé dans le bien, c’est les 900 x 12 de loyer au numérateur divisé par, au dénominateur, 180 000, soit les 200 000 € de valorisation moins les 20 000 € d’impôt sur la plus-value, ce qui fait 6 % de rendement locatif brut.
La vidéo détaille les cas plus complexes, où il reste de la dette sur les biens, et les décisions qu’ils impliquent sur les arbitrages de biens immobiliers.
2. Le Deuxième Angle : Le Coût d’Opportunité
Prenons un exemple : vous avez un bien qui vaut 100 000 € en valeur de marché, on va dire net, y compris impôt sur l’éventuelle plus-value, et il vous reste encore 50 000 € de crédit dans ce bien. Donc, vous avez 50 000 € de cash piégé dans ce bien. Alors, qu’est-ce que c’est le coût d’opportunité ?
Si vous vendez ce bien, vous pouvez potentiellement vous priver d’une éventuelle plus-value à la revente qui continue à s’améliorer, si par exemple, c’est un bien qui est dans un quartier en cours de gentrification.
La vidéo détaille les autres coûts d’opportunité, et comment comparer le potentiel sur un bien encore en portefeuille avec le potentiel sur un nouveau bien grâce au calcul de leurs TRI respectifs, ce qui peut être effectué avec les outils de simulation immobilière.
3. Le Troisième Angle : Les Objectifs Personnels
Ça, c’est propre à chacun. Pourquoi vous faites de l’immobilier locatif ?
Finalement, il y a deux grandes solutions : est-ce que c’est premièrement, accumuler le maximum de patrimoine sans forcément s’arrêter à un moment donné (par exemple pour transmettre à vos enfants) ? Si c’est ça, finalement, vous allez avoir accès au crédit entre 25 et 55 ans à peu près, grosso modo. Donc, le but, ça va être de lever un maximum de dette pour acquérir le maximum de patrimoine immobilier locatif.
Cela implique une stratégie différente sur vos arbitrages que si vous voulez devenir rentier au plis tôt, puis le pied à 40 ans par exemple si vous estimez avoir un patrimoine déjà suffisant, et vivre pleinement votre liberté financière.
Conclusion : Une Réflexion Stratégique sur l’Arbitrage Immobilier
Voilà un peu cette question de quand arbitrer un bien immobilier, quand commencer à arbitrer un bien immobilier, ou encore lequel de mes biens immobiliers je dois arbitrer en premier.
C’est une question complexe, mais si vous l’analysez sous ces trois angles – le rendement locatif brut sur le cash piégé dans un bien, le coût d’opportunité, et vos buts personnels – cela devrait éclaircir votre vision et mettre vos idées en ordre.
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