Les 7 plus gros mensonges de l’investissement immobilier

Les mensonges de l’immobilier locatif.

L’immobilier donne lieu à quelques mensonges… Bonjour à tous les lecteurs du blog Mes investissements ou de mes livres. Alors aujourd’hui, on va voir quels sont les sept plus gros mensonges dans l’investissement immobilier. Je dois dire que pour faire  l’écho de ces mensonges, je me suis inspiré des slogans, des pubs pour l’investissement immobilier que vous voyez dans les vidéos YouTube  justement, notamment des pubs pour des formations dans l’investissement immobilier.

Donc, à partir de quelques accroches de ces pubs, on va essayer de démonter les sept plus gros mensonges de l’investissement immobilier.

Transcript :

Mensonge de l’investissement immobilier n°1 : “Sans rien faire”

Alors, l’un des plus gros mensonges et le premier, ça va être le fameux “s’énrichir sans rien faire” avec l’investissement immobilier.

Alors, ce “sans rien faire”,  il est faux pour principalement deux raisons :

  • Une première petite : dire que vous touchez 3000 euros de loyer par mois, par exemple, ça prend certes moins de temps au moment où vous les touchez que d’aller travailler un ou deux mois, selon le salaire que vous gagnez pour les toucher. Mais d’abord, ça ne prend pas zero temps. Même si vous déléguez le plus possible de choses comme la gestion, vous aurez quand même des choses à arbitrer par rapport à la gestion, par rapport à des travaux à faire ou pas faire. Vous aurez des choses pour les déclarations fiscales et comptables, même si vous avez un comptable, il y a des pièces à passer et des pièces à scanner, des pièces à récupérer. Il va y avoir des problèmes de gestion locative à arbitrer, des choses comme ça, des problèmes de votre patrimoine à arbitrer aussi avec les choses qui bougent, les réglementations qui changent, ces choses-là à suivre, donc ça ne prend pas zéro temps, même quand vous êtes au stade de l’indépendance financière atteinte. Donc c’est le premier petit élément pour lequel le sans rien faire est faux.
  • Le second élément qui est prépondérant par rapport à ce que je viens à citer, le “sans rien faire dans l’investissement immobilier”, c’est que certes, une fois que vous avez atteint ce stade d’indépendance financière, un peu comme moi, vous avez plus de temps libre grâce à vos investissements immobiliers que vous en aviez quand vous étiez salarié. Par contre, ce temps libre ne sort pas de nulle part, ce temps, c’est du temps que vous aviez investi à un moment donné de votre vie, et que vous récupérez peut être avec des intérêts, puisque vous l’aviez investi il y a quelques années ce temps.

Mais c’est bien du temps vous avez investi à un moment donné. Moi, quand j’ai commencé l’investissement immobilier et quand j’ai j’ai constitué mon patrimoine actuel que j’ai encore aujourd’hui, eh bien finalement, je cherchais les biens en sus de mon travail, j’ai optimisé, je faisais ou je faisais faire les travaux en sus de mon travail. Mais même quand on fait faire, ça nécessite un certain suivi. Je me documentais et j’apprenais pour les optimisations fiscales, les choses à savoir, etc. En sus de mon travail.

Donc, en fait, ça vous fait quasiment un second boulot en sus de votre travail classique… Et évidemment, je ne vais pas vous cacher que si vous regardez la télé, ne serait-ce que 3 heures par jour, ce qui faire une vingtaine d’heures par semaine… Et la vingtaine d’heures par semaine pour regarder la télé, ça ne va pas vous laisser assez de temps pour gérer, en plus du reste ,de votre boulot, de vos contraintes personnelles, familiales… Si vous gaspillez ces heures, vous n’aurez alors pas assez de temps pour construire votre patrimoine immobilier qui, à un moment donné, va peut-être vous donner une indépendance financière.

Donc ce “sans rien faire”, c’est le premier des sept mensonges de l’immobilier, mais c’est sûrement un des plus gros mensonges sur l’investissement immobilier et sur les pubs qu’on vous fait dessus, puisque c’est du temps, en fait, que vous avez de libre à un moment donné, quand vous avez atteint l’indépendance financière, ce temps ne sort pas de nulle part. Vous le récupérez avec quelques intérêts le temps que vous avez investi à un moment donné dans vos investissements immobiliers.

Mensonge de l’investissement immobilier n°2 : Le mythe du cash-flow et de la rapidité.

Le second mensonge de l’investissement immobilier, c’est le mythe du cash-flow et de la rapidité. Le fameux “2500 euros de cash-flow en un an !” que certains vous vendent…

Alors, tous les gens sérieux dans l’investissement immobilier vont vous dire que “rentier en un an”, ce n’est pas possible.

Si vous cherchez une indépendance financière et vous vous fixez cet objectif ultime, visez  10 ans pour que ça commence vraiment à peser.

Moi, j’ai l’exemple d’un jeune investisseur qui a voulu croire au miracle, justement, et cherchait à faire 2500 euros de cash-flow en un seul projet en un an dès le départ. Résultat, il a pris un truc énorme avec beaucoup de travaux déjà par rapport au prix du bien et surtout par rapport à ses capacités financières, par rapport aux imprévus qu’il pouvait rencontrer, etc. Résultat en deux ans et demi après, il a été obligé de revendre le projet avec les travaux entamés, mais non terminés, à un prix forcément pas terrible et là a désormais tout abandonné.

Donc voilà, il y a quand même quelques leçons à tirer. Il ne faut pas croire à ce genre de miracle…

Mais il y a quand même un revers de la médaille positif à ce mensonge n°2. Parce que l’aspect positif, justement, de ce mensonge de l’immobilier, c’est qu’on focalise tellement sur le cash-flow qu’on en oublie (et que beaucoup de ces investisseurs, formateurs, etc. oublient…) la partie remboursement du capital.

Moi, combien de lecteurs je vois sur mon groupe Facebook ( où pourtant s’ils sont sur le groupe, c’est qu’ils ont lu mon livre qui est un peu moins dans ce genre de délire…) où je vois quelqu’un qui présente un projet à Cashflow neutre et qu’on lui répond si c’est Cashflow égal zéro, c’est que ce n’est pas rentable…

Moi, j’ai envie de dire si vous avez un projet à Cashflow zéro sans apport, eh bien amenez le moi, si ce n’est pas dans un quartier difficile, je saute dessus, !

Pourquoi ? Parce que même si vous faites 0 euros de tréso à l’instant T (le tout, c’est de ne pas être négatif. Vous n’êtes pas négatif donc ce projet ne va pas vous coûter au fur et à mesure), si vous l’avez bien dimensionné, vous avez pris en compte les travaux d’amélioration, etc.

Au fur et à mesure d’entretiens, ce projet vous fait 0 euro de tréso. Ce n’est pas négatif, ce n’est pas positif. Ce n’est pas ça qui à l’instant T va vous faire vivre du cash-flow. Par contre, prenons un petit projet à 90.000 euros. Vous empruntez sur 20 ans. Même si vous êtes à cash-flow neutre, cash-flow 0, vous allez rembourser à peu près 400 euros par mois de capital. Ça veut dire qu’au bout de 20 ans, vous aurez obtenu ce bien à 90.000 euros gratuitement entre guillemets, puisque si c’est cash-flow 0, certes vous n’avez obtenu pas de cash-flow au cours des 20 ans. Mais vous avez aussi pas fait d’effort d’épargne mensuel pendant ce temps là.

Si vous multipliez ensuite ça par un certain nombre de biens ,au bout de 20 ans,ça vous fait un certain patrimoine. Alors il y en a qui vont me dire bien évidemment 20 ans c’est trop…. Mais après, au bout de 10 ans aussi, vous pouvez en revendre la moitié. Et puis, avec ce que vous avez sorti de la vente, rembourser les emprunts qui vous restaient sur l’autre moitié. ..

Donc au bout de 10 ans, vous pouvez vous retrouver avec un patrimoine immobilier où il n’y a plus d’emprunt dessus ! Donc voilà, il y a le revers de la médaille de ce fameux tout cash-flow, toute rapidité. Revers de la médaille plutôt positif pour le coup.

Les mensonges de l’investissement immobilier, le n°3 : “Investir sans argent.”

Troisième mensonge de l’investissement immobilier qu’on retrouve sur ces fameuses pubs YouTube, c’est le “Investir sans argent”.

On transforme le “sans apport” ou “avec le moins d’apport possible” qui peut avoir un certain intérêt puisque ça augmente l’effet de levier et ça vous fait plus profiter de taux d’intérêt d’emprunt qui sont actuellement bas, par un “sans argent”.

Bien évidemment, cette dernière formulation attire plus de foules si vous voulez vendre de la formation, des choses comme ça. “Sans argent”, ça fait rêver !

Mais le sans argent n’est pas vraiment vrai, en fait…

Déjà, quand vous commencez à investir dans l’immobilier, le banquier ne va pas suivre. Si jamais, par miracle, il vous suit, vous n’allez pas avoir la trésorerie pour faire face aux imprévus, et vous risquez de rentrer dans la galère plutôt que dans l’enrichissement.

Par rapport à ça, il me revient en tête l’exemple d’un jeune lecteur qui avait lu mon livre L’investissement immobilier locatif intelligent, il y a à peu près trois ans et demi, quasiment à sa sortie. A l’époque, il n’était pas encore devenu bestseller et du coup, je pouvais plus répondre à tout le monde car j’avais de moins nombreuses sollicitations. Et du coup, j’ai suivi un peu son histoire à l’époque où il m’avait posé des questions. En fait, ce lecteur gagnait le SMIC + Epsylon. Il avait le bac. Je lui ai dit grosso modo : “en fait ton meilleur investissement dans l’immobilier, ce n’est pas de te lancer tout de suite… Continue à apprendre, etc. mais surtout essaye d’abord de te former un peu plus dans ta profession pour essayer de gagner un peu plus dans ton job et de partir d’un peu plus haut que ton SMIC + epsilon, ce sera + efficace de que de te lancer dans l’immobilier en 1er lieu.

Et depuis, il a fait un bac +2 en alternance. Et puis, il a fait un premier investissement immobilier, donc un studio trop grand qu’il a transformé en T2, qu’il a mis en location. Et voilà, comme ça, en fait, il n’a pas investi sans argent. Il s’est fait un salaire un peu plus élevé, il s’est fait un petit peu d’épargne en même temps. Et puis il est parti. Mais le “sans argent” mis à toutes les sauces, c’est un peu trop pour faire rêver.

 

Mensonge de l’investissement immobilier n°4 : “L’immobilier, aujourd’hui c’est trop tard !”

Dans le quatrième mensonge l’investissement immobilier. Je vais reparler de ce fameux lecteur sur son deuxième projet. Ça me donne un très bon exemple.

Donc avant de révéler notre quatrième mensonge de l’investissement immobilier…

On a vu qu’il s’avère que quelqu’un qui n’a pas d’argent et qui gagne qui gagne un SMIC, il a plutôt intérêt à se former… Mais pas se former dans l’immobilier au début… Mais se former dans son métier, pour essayer de prendre un diplôme qui va lui permettre d’avoir un meilleur salaire plutôt que d’investir 1000 euros qui est toute son épargne dans une formation dont il pourra rien faire en pratique. ça, il faut le dire, même si ça n’arrange pas certains formateurs, qui appâtent ce genre de cible.

Alors, le quatrième mensonge de l’immobilier que j’ai entendu un peu sur les pubs YouTube, celui-là est un peu plus subtil, C’est l’immobilier aujourd’hui c’est trop tard.

Alors, ce qui est vrai, c’est que c’est plus difficile qu’à une certaine époque : il y a eu une époque bénie où il y avait un gros delta entre le rendement des biens et les taux d’intérêt entre 2015 et 2018. Aujourd’hui, c’est un peu plus difficile. Le marché a un peu plus de concurrence, les rendements baissent et les prix ont un peu augmenté.

Mais ce n’est pas devenu  impossible de faire des choses intéressantes en immobilier ! Et donc dire que l’immobilier c’est trop tard est bien un nouveau mensonge…

Je reprends mon exemple de ce fameux jeune lecteur, pour son deuxième projet. Il a acheté une maison qu’il a transformée en coloc. Et au lieu de l’exploiter, parce qu’il se disait à 20 ans, la coloc a fait un risque etc. dans la ville de province où il était, il l’a revendu  récemment en vendant un rendement en fait, c’est à dire que il a vendu le projet rentabilité 8 -8,5 -9% avec la coloc installée, etc. qui marchait bien au moment où il la vend en tout cas…J’ai envie de dire,

D’un point de vue pure valeur du bien immobilier, il a revendu un pigeon parce que si on enlève le coté colocation, elle ne vaut pas le prix qu’il a revendu sa maison. Mais comme aujourd’hui, on a des investisseurs, des Parisiens qui achètent cash, sans emprunt, qui sont tout content de trouver du 4% à la place de leur assurance vie à 1%, un projet comme ça, ficelé à 8 ou 9%, il y a des gens qui sont prêts à le racheter clés en main en fait, même s’ils surpayent le bâti en lui même.

Donc c’est une façon de gagner de l’argent par ce qu’on appelle dans mon livre du rendement entrepreneurial… Ce lecteur est un peu sortir des sentiers battus, mais ça veut dire que voilà, en étant inventif, il y a encore des choses intéressantes à faire. Il y a encore des gens qui arrivent à faire des choses intéressantes.

Les mensonges de l’immobilier, le n°5, le “Fake it until make it”, ou feindre d’avoir réussi avant de l’avoir réellement fait pour mieux vendre…

Le cinquième mensonge de l’investissement immobilier, c’est le fameux “Fake it until you make it”.

C’est-à-dire en gros, on feint les choses, comme disent les Américains avant de les avoir fait.

Alors, il y a deux cas :

  • D’une part, les formateurs qui étaient les premiers sur le marché se sont vraiment bien enrichis avec leurs formations. Ils possèdent vraiment la Lamborghini, et les biens immobiliers. Le petit doute qu’on peut avoir, c’est qu’ils ont acheté une partie de leurs biens immobiliers voire la majorité partie de leurs biens immobiliers après avoir lancé leur activité de formation immobilière. En gros, ce n’est pas que leurs investissements immobiliers qui leur ont rapporté ce qu’ils montrent…
  • Et puis d’autre part, il y a  un peu de tous les nouveaux formateurs, puisque c’est une sorte de pyramide de Ponzi cette histoire…Donc, il y a ceux qui sont en haut de la pyramide, puis il y a ceux qui sont arrivés beaucoup plus tard. Et eux, c’est plutôt “on va louer la Ferrari pour un jour. On va louer la maison avec piscine et tout pour un jour. Et puis faire croire à la vie de rêve pour essayer de lancer notre formation”.

Mais en pratique, ils mentent un peu sur ce qu’ils ont. C’est pour ça que dans mes livres, comme les rares formations que je référence sur le blog, moi, je suis plutôt dans le Make it until you teach it, c’est à dire faites-le avant de l’enseigner et seules les formations de ce type sont référencées sur mon blog (parce qu’il y a des lecteurs qui m’ont demandé et qui apprennent mieux comme ça, qui ont besoin de vidéos pour apprendre les vidéos structurées). En plus de mes 5 livres d’investissement et d’entrepreneuriat, ce sont des formations faites par des gens qui ont vraiment fait leur patrimoine immobilier sur 10 à 15 ans avant de se lancer dans la formation.

Mensonge de l’investissement immobilier n°6 : “c’est facile et il n’y a que ça”

Alors, le sixième mensonge dans l’investissement immobilier, c’est en gros le “c’est facile et il n’y a que ça” . C’est la seule vérité.

Alors : Non, ce n’est pas facile. Puisqu’on l’a déjà un peu dit, il y a de la concurrence et finalement, il y en a de plus en plus puisqu’on entend parler d’un investissement immobilier quand il y a une phase vraiment intéressante, ça a amené des gens dessus. C’est une sorte d’entrepreneuriat, c’est à dire qu’il faut s’adapter en permanence.

Ça ne va pas être non plus pour tout le monde. Tout le monde n’a pas la personnalité et le mental pour réussir finalement, dans l’investissement immobilier, il faut savoir être proactif. Il faut savoir avoir une vision, un peu d’entrepreneur. Donc, ce n’est pas pour tout le monde. Ce n’est pas si facile que ça.

Et puis, le fait qu’il n’y a que ça. Alors moi, je suis peut-être l’exemple un peu extrême à puisqu’entre l’immobilier, la Bourse, l’entrepreneuriat en side-business, j’ai vraiment utilisé les 3 piliers avec des proportions non négligeables pour tout

Or, pour les gens qui ont les moyens, un peu d’épargne, ce n’est pas inintéressant de faire comme moi diversifier en dehors de l’immobilier. C’est toujours un peu mieux. C’est bien d’avoir une spécialité, si on est mieux, si on sent plus à l’aise là-dedans, mais ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier peut avoir un intérêt.

On avait donc 2 mensonges de l’immobilier pour le prix d’un seul dans ce numéro 6 : ce n’est pas facile, et il n’a pas que l’immobilier comme possibilité dans la vie (même si l’immobilier a bien sûr certains atouts indéniables comme investissement).

Dernier de nos Mensonges de l’investissement immobilier, et n°7 : Les plus-values énormes sur l’achat-revente qui ne disent pas tout.

Et enfin, le septième mensonge de l’investissement immobilier… A

lors là, on est plus sur l’achat revente. C’est des plus-values énormes sur l’achat revente.

Alors, je ne  dis pas forcément qu’elles sont fausses ces plus-values qu’on vous affiche quand on vous montre un bien affiché à 130 000 euros revendu 260 000 donc qui a doublé avec 130.000 euros de plus-value faite en 3 ou 4 ans. Je ne dis pas forcément que c’est faux, voire moins.

Par contre, il y a quelque chose qui est toujours occulté. C’est le facteur chance, qu’il y a eu un facteur chance et des facteurs extérieurs qui ont joué en plus du but initial. Par exemple, le marché de la ville qui a explosé en même temps où le marché de la ville, plus le marché global dans son ensemble, a monté à ce moment-là, ce sont des choses qui sont occultées…

On a l’impression que cette plus-value n’est du qu’au talent de l’investisseur. Non, il y a eu autre chose pour qu’elle soit d’un tel montant. Si c’est vrai, il y a aussi un facteur chance dedans. Finalement, si vous expliquez ça aux gens, c’est pour leur dire entre guillemets le message sous-entendu “vous pouvez faire pareil, si vous aussi vous y mettez”.

Sauf que si vous voulez le faire de façon honnête, il faudrait afficher uniquement la part de plus-value qui est reproductible. Pas celle qui est due au contexte local éphémère, à un côté chance, à un contexte historique, etc.

On voit par exemple dans les opérations de marchands de biens, par exemple, qui achètent des grandes maisons de ville, puis les divisent en plusieurs appartements, puis  qui revendent à la découpe des appartements à l’unité. Ils visent une marge de 20 à 25%. Par contre, ils ont des contraintes pour revendre assez vite, etc. Donc vous, finalement, en tant qu’amateur par rapport à ces professionnels, si vous visez de faire plus de 20 ou 25 pourcents de plus-value, c’est qu’il y a un truc de différent quelque part. C’est soit parce qu’il y a eu un coup de chance avec le marché qui a monté et vous avez attendu plus de 4 ou 5 ans. Soit vous avez fait des travaux de telle importance où l’opération prend plus de temps que prendrait un marchand de biens les travaux qui se sont étendus sur 3 ans. Des choses comme ça, mais il y a quelque chose de différent. Et le fait de le vendre comme ça, comme le miracle, pof, j’achète mon truc 120 000, je fais fois 2  : 240.000 et 120.000 dans la poche. J’oublie de parler d’impôts sur la plus-value, etc. C’est un peu malhonnête…

Donc voilà pour cette vidéo sur les 7 mensonges de l’investissement immobilier un peu inspiré de quelques accroches que j’avais entendues dans des pulicités YouTube.

 

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Les livres sur l’investissement immobilier locatif :


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