De Fausses Croyances En Immobilier : Des Anciens Aux Nouveaux Mythes.
Plusieurs fausses croyances en immobilier sont très répandues sur Youtube. J’avais déjà fait il y a quelques années une vidéo dénonçant les 7 + gros mensonges sur l’investissement immobilier.
Mais depuis le marché (taux d’emprunt…) et la réglementation (HCSF…) ont évolué, et les mythes et autres fausses croyances de l’immobilier avec !
Une mise à jour contemporaine est donc tout à fait pertinente.
La vidéo ci-dessus donne l’intégralité des éléments et de nombreux exemples illustratifs, tandis que le texte ci-dessous se contente d’un résumé non-exhaustif des leçons du livre. Si vous avez suffisamment de temps devant vous, nous vous encourageons à visionner préférentiellement la vidéo.
Neuf Fausses Croyances sur l’Immobilier qui Vous coûtent cher : Décryptage pour investisseurs
L’immobilier attire de nombreux investisseurs en quête d’indépendance financière. Cependant, le secteur est aussi marqué par des idées reçues qui peuvent induire en erreur, aussi bien les débutants que les investisseurs chevronnés. Dans cet article, nous explorons en détail neuf idées reçues sur l’immobilier et déconstruisons ces croyances pour vous aider à éviter des erreurs coûteuses et maximiser vos chances de succès.
1. La résidence principale : un passif ou un actif ?
L’une des fausses croyances en immobilier les plus répandues est que posséder sa résidence principale est un mauvais choix financier, car elle est considérée comme un passif, selon la définition popularisée par Robert Kiyosaki. Mais cette vision simplifiée ne prend pas en compte plusieurs aspects essentiels.
Pourquoi c’est une idée reçue ?
D’un point de vue comptable, une résidence principale est bel et bien un actif, car elle contribue à votre patrimoine. À chaque mensualité de prêt remboursée, vous augmentez votre capital immobilier. De plus, contrairement à un loyer qui augmente avec l’inflation, les mensualités d’un crédit immobilier sont fixes, voire renégociables en cas de baisse des taux. Ainsi, à long terme, un propriétaire bénéficie d’une charge qui diminue en proportion de ses revenus.
Une stratégie adaptée à chaque situation
Cela dit, acheter une résidence principale n’est pas pertinent dans toutes les situations. Dans les zones où les prix d’achat sont élevés et les loyers raisonnables, louer peut être une meilleure option. À l’inverse, dans des zones où l’achat est plus abordable, être propriétaire offre une meilleure sécurité financière.
2. Fausse Croyance Immobilier N°2 : Le cash-flow positif : le Graal de l’immobilier ?
Le cash-flow positif est souvent vu comme un impératif dans l’immobilier locatif. Pourtant, cette quête peut amener à des choix risqués ou peu rentables à long terme.
Pourquoi le cash-flow positif n’est pas toujours prioritaire
Le cash-flow correspond à la différence entre vos revenus locatifs et vos charges (crédit, impôts, entretien, etc.). Si ce chiffre est positif, vous générez un surplus mensuel. Cependant, se focaliser uniquement sur ce critère peut vous pousser à investir dans des zones peu attractives, avec un risque accru de vacances locatives.
Une vision à long terme
L’immobilier locatif repose sur trois piliers :
- Le remboursement du capital : Chaque mensualité de prêt augmente votre patrimoine net.
- L’éventuelle plus-value : Si le bien prend de la valeur, vous capitalisez sur la revente.
- Le cash-flow : Un bonus, mais pas toujours garanti.
3. L’achat-revente, une méthode rapide pour s’enrichir ?
Le concept d’achat-revente séduit de nombreux investisseurs, notamment dans un contexte où les normes de prêt se durcissent et les taux augmentent. Mais est-ce vraiment une solution miracle ?
Une stratégie complexe et risquée
L’achat-revente, ou flip immobilier, implique de rénover un bien pour le revendre rapidement avec une plus-value. Cependant, cette pratique nécessite une expertise pointue en gestion de travaux, en fiscalité et en analyse de marché. De plus, les bénéfices sont soumis à la taxation et des erreurs d’évaluation des coûts peuvent transformer une opération en fiasco.
La clé du succès : la préparation
Le succès dans l’achat-revente repose sur trois éléments :
- Une évaluation réaliste des coûts (travaux, frais de notaire, taxes).
- Une gestion efficace des délais pour éviter les surcoûts financiers.
- Une bonne connaissance du marché local.
4. Devenir rentier en 18 mois : mythe ou réalité ?
L’idée de devenir rentier rapidement grâce à l’immobilier est souvent mise en avant par des influenceurs ou des vendeurs de formations. Mais cette promesse est-elle réaliste ?
La réalité derrière les promesses
En pratique, bâtir un patrimoine immobilier prend du temps. L’indépendance financière ne se construit pas en 18 mois, mais sur plusieurs années, voire décennies. Les stratégies dites « instantanées », comme l’achat-revente ou la location courte durée, peuvent être lucratives, mais elles demandent un fort investissement personnel et comportent des risques.
5. Les logements atypiques et la location courte durée : des trésors cachés ?
Les investissements dans des biens atypiques (love rooms, lofts) ou en location courte durée promettent des rendements élevés. Mais derrière cette façade se cachent des défis souvent sous-estimés.
Des marges réduites par des coûts élevés
Les charges d’exploitation, comme le ménage, l’entretien et la gestion, sont beaucoup plus importantes pour ce type d’investissement. Et si vous le faites vous mêmes, il faut valoriser votre temps passé, sinon vous aurez une vision totalement biaisée de la rentabilité de votre investissement.
Par ailleurs, la réglementation évolue rapidement dans ce domaine, avec des restrictions croissantes imposées par les municipalités.
Une rentabilité à analyser avec soin
Pour que ce type d’investissement soit rentable, il est crucial de bien évaluer les charges, les risques et le temps nécessaire pour la gestion. Sans cela, les marges peuvent rapidement fondre.
6. Les taux d’intérêt élevés rendent l’immobilier locatif obsolète ?
Depuis la hausse des taux d’intérêt, beaucoup d’investisseurs hésitent à se lancer. Pourtant, cette perception mérite d’être nuancée.
Cette fausse croyance en immobilier là est différente des précédentes n’en est pas une qui vous fait faire n’importe quoi, mais plutôt une prise comme excuse pour ne pas avancer.
Une situation loin d’être alarmante
Les taux actuels, bien que plus élevés qu’en 2021, restent historiquement normaux. De plus, l’inflation joue en faveur des emprunteurs, car elle réduit la valeur réelle de la dette.
Enfin, le crédit immobilier en France offre des avantages uniques : des taux fixes sur longue durée et des options de renégociation avec une pénalité négligeable en cas de baisse des taux.
Cette spécificité française ne se retrouve dans nul autre pays au monde. Pour une fois que l’on est avantagé en France, autant en profiter !
Une opportunité à saisir
Investir dans l’immobilier reste pertinent, même avec des taux plus élevés. Ce qui compte, c’est de bien choisir ses biens et d’optimiser la gestion de son patrimoine.
7. Fausse Croyance en Immobilier N°7 : Tout le monde peut devenir marchand de biens
De nombreux investisseurs envisagent de se lancer dans le métier de marchand de biens. Mais cette activité est-elle vraiment accessible à tous ?
Une activité exigeante
Être marchand de biens nécessite une capacité financière solide, une expertise en négociation et une maîtrise des contraintes administratives. Les banques sont particulièrement strictes avec ces profils, demandant des garanties importantes.
Une étape pour les investisseurs aguerris
Avant de se lancer dans ce métier, il est recommandé d’acquérir une solide expérience dans l’investissement locatif et la rénovation.
8. Le seuil des 35 % de taux d’endettement bloque tout ?
Les normes HCSF (35 % de taux d’endettement maximum) freinent certains investisseurs. Mais cela ne signifie pas qu’il est impossible d’obtenir un crédit.
Contourner les restrictions
Les banques disposent de marges de dérogation pour les bons profils.
Et aujourd’hui, pour être considéré comme un bin profil par sa banque, il ne suffit pas de bien gagner sa vie ou d’avoir du patrimoine net comme il y a quelques années : il faut être malin, et potentiellement masquer des choses… Exemples dans la vidéo.
Par ailleurs, investir via une société (SCI, SAS) ou dans des biens commerciaux permet de contourner ces restrictions et de continuer à investir.
9. Le régime LMP est-il vraiment moins avantageux que le LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est souvent perçu comme moins attractif que le LMNP. Mais cela dépend de votre stratégie.
Les atouts du LMP
Le LMP offre des avantages comme l’exonération des plus-values à long terme et la prise en compte des cotisations pour la retraite. Ces bénéfices sont particulièrement intéressants pour ceux qui souhaitent vivre de leurs revenus immobiliers.
Conclusion : L’immobilier, une aventure à maîtriser
L’immobilier est une voie passionnante pour bâtir un patrimoine, mais il est essentiel de ne pas se laisser piéger par des idées reçues. En comprenant les réalités et en adaptant vos stratégies, vous pourrez investir de manière éclairée et durable. Si vous souhaitez approfondir ces sujets, découvrez nos ressources gratuites ou nos livres spécialisés en description de cet article.
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