Le crowdfunding immobilier : principes, avantages et risques

Le crowdfunding immobilier est l’un des placements tendance du moment. Rendements élevés dans un contexte de taux bas constituent en effet la recette de son succès et la source de popularité de cette manière nouvelle d’épargner et d’investir. Essayons de décrypter les enjeux du crowdfunding immobilier en analysant les avantages et les risques de ce placement.

 

Le crowdfunding immobilier : un moyen pour les promoteurs de lever des liquidités pour leurs programmes immobiliers.

Avant tout, le crowdfunding immobilier n’est pas un investissement immobilier, mais plutôt une façon plus ou moins risquée de placer et rémunérer ses liquidités.

Les investissements en crowdfunding immobilier servent généralement à financer la construction d’un ensemble immobilier par un promoteur. Quand un promoteur lance un programme, il doit acheter un terrain et construire un immeuble dessus. Pour financer cela, il n’utilise pas ses fonds propres à 100%, mais fait un lever sur ceux-ci. Un schéma de financement type pourrait être le suivant :

  • 25% financés sur ses fonds propres
  • 40 % de vente en l’état futur d’achèvement.
  • 35% de dette bancaire.

Afin de monopoliser un peu moins de fonds propres et de pouvoir mener plusieurs programmes en parallèle, les promoteurs peuvent faire appel au crowdfunding immobilier pour modifier le schéma ci-dessus par exemple ainsi :

  • 15% financés sur ses fonds propres
  • 15% financés par crowdfunding immobilier
  • 40 % de vente en l’état futur d’achèvement.
  • 30% de dette bancaire.

Les avantages vus de l’épargnant.

Les avantages vus de l’épargnant sont :

  • D’une part, le rendement, souvent assez élevé (proche de 10%).
  • Une période de placement / blocage assez courte (exemple : 18 à 24 mois, le temps que le programme se vende, se construise).
  • La possibilité de placer des sommes relativement faibles.

Les risques vus de l’épargnant.

Les risques vus de l’épargnant sont que le promoteur ne soit pas en capacité de rembourser : faillite du promoteur ou échec du programme notamment (en général, un programme qui ne se vend pas ou ne vas pas jusqu’au bout annule l’obligation de remboursement du promoteur même sans faillite de ce dernier)

  • D’une part, le rendement, souvent assez élevé (proche de 10%)
  • Une période de placement / blocage assez courte (exemple : 18 à 24 mois, le temps que le programme se vende, se construise).
  • La possibilité de placer des sommes relativement faibles.

Fiscalité du crowdfunding immobilier.

La fiscalité des placements en crowdfunding immobilier pour l’investisseur est celle des valeurs mobilières et donc de la flat-tax à 30%.

Accès au marché du crowdfunding immobilier.

Les investissements se font via des plateformes de crowdfunding comme Homunity, etc.

L’AMF, après des premières années troubles, a créé et mis en place un statut précis : le CIP (conseil en investissement participatif) qui encadre la pratique de cette activité (ce qui, bien sûr, ne garantit pas pour autant qu’il n’y aura pas d’incident de remboursement sur les projets que vous financerez participativement).

Conclusion.

Même si dans Construisez et gérez votre patrimoine avec succès – Guide pour s’enrichir lentement.mais sûrement !, j’expliquais dans un chapitre entier que le rendement n’est PAS systématiquement proportionnel au risque, le crowdfunding immobilier est un peu l’exception qui confirme la règle.

En effet, concernant le crowdfunding immobilier :

  • Si le rendement est plus élevé que le livret A, c’est qu’il correspond à un risque de non-remboursement.
  • Ce rendement sera d’autant plus élevé d’un programme faisant appel au crowdfunding immobilier à l’autre que le programme est moins avancé (exemple : terrain juste acheté sans aucun lot vendu vs. une partie des lots prévendue).

Il a donc un peu des inconvénients que l’on identifiait déjà dans les autres formes de crowdfunding et financements participatifs hors immobilier. Néanmoins, cela peut être une piste pour essayer redynamiser le rendement de vos liquidités et votre épargne si et seulement si :

  • Vous ne placez qu’une partie minime de votre trésorerie en crowdfunding immobilier.
  • Vous diversifiez vos investissements en crowdfunding immobilier sur plusieurs programmes.

Le crowdfunding immobilier : principes, avantages et risques
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4 thoughts on “Le crowdfunding immobilier : principes, avantages et risques

  1. Stéphane

    Bonjour
    Je pense que vous avez fait une erreur de copier/coller dans « les risques vus de l’épargnant »

    Je suis surpris de voir qu’un remboursement n’est pas obligatoire si l’opération ne va pas à terme ? Je vois mal un promoteur arrêter de construire sauf pour des raisons de trésorerie et de mise en RJ (l’exemple le plus célèbre est la mauvaise affaire Terlat, via ANAXAGO et WISEED).

    https://www.francetransactions.com/actus/immobilier/marche-immo/crowdfunding-immobilier-premiere-faillite-majeure-en-france-7-projets.html

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Je pense que ça dépend de comment est désignée l’opération de crowdfunding. Est-ce la structure juridique promoteur qui emprunte (auquel cas je vous rejoins) ou l’opération est-elle liée à un programme particulier avec des obligations liées uniquement à ce programme (auquel le cas que j’évoque doit pouvoir exister).
      Bref, lire minutieusement les mentions contractuelles, comme toujours dans des placements qui tendent un peu vers l’exotisme…

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  2. l'gevingey

    De l’exotisme… Si vous me permettez une vision plus globale : ça sent le fond de tiroir.
    Quand on en est à chercher des méthodes de financement, des moyens de crédit ou autre, je trouve que ça « sent pas bon » et qu’il faut franchement songer à planquer des cartouches plutôt qu’à les gaspiller par peur de perdre en rendement.
    Enfin bon, je ne vais pas faire mon prophète de la fin des temps et vais plutôt faire mes devoirs : il doit bien y avoir là les occasions d’investir dans la valeur, non? situations spé, actifs non reconnus, etc (^^)

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