Antifragilité d’un patrimoine immobilier important : le risque de black swan et l’exemple de Rouen.

Les évènements de Rouen (explosion de l’usine Lubrisol) rappellent qu’un patrimoine immobilier concentré en un même endroit n’est pas antifragile au sens de l’écrivain financier Nassim Taleb. Un évenènement improbable, ou cygne noir, peut avoir une portée aux conséquences considérables sur celui-ci.

 

Rappel de la théorie des cygnes noirs.

Si l’on ne croise et n’observe que des cygnes blancs, on aura vite fait de supposer par erreur que tous les cygnes sont blancs. C’est ce qu’ont longtemps cru les européens avant de faire la découverte de l’existence des cygnes noirs en Australie. En réalité, seule l’observation de tous les cygnes existants pourrait nous donner la confirmation que ceux-ci sont bien toujours blancs, ce qui serait trop chronophage.

N’en ayant jamais vu d’autre couleur, nous préférons alors faire la supposition hâtive qu’ils sont tous blancs, dans l’attente éventuelle (ensuite vite oubliée) de voir la théorie infirmée par l’observation d’un cygne d’une autre couleur. Ainsi construisons-nous des raisonnements à partir d’informations incomplètes, ce qui nous conduit à aboutir à des conclusions erronées.

Paradoxalement, plus nous voyons de cygnes blancs confirmant ainsi notre a-priori, plus nous risquons d’être surpris par l’apparition d’un « cygne noir » totalement imprévisible. Par conséquent, les prévisions du futur apparaissent comme une supercherie, et ne renforcent la portée de ces « cygnes noirs ».

Dans son livre, Taleb illustre son propos par l’exemple tiré d’une dinde  que l’on nourrit chaque jour de son existence dans le but de la manger à Noël. De son point de vue, la dinde se fait une idée de la vie qui se résume à « La vie est formidable : on va me nourrir tous les jours jusqu’à ma mort naturelle, sans que je n’ai à faire quelque effort pour me procurer cette nourriture, et cela ne changera jamais. » Chaque jour qui passe semble confirmer cette prévision, alors qu’en réalité elle la rapproche paradoxalement du « cygne noir » de son exécution quelques jours avant ce repas familial traditionnel.

Les 3 critères définis par Taleb pour considérer que nous sommes face à un cygne noir sont :

  1. L’événement est une surprise (pour l’observateur) ;
  2. L’événement a des conséquences majeures ;
  3. Après le premier exemple de cet événement, il est rationalisé a posteriori, comme s’il avait pu être attendu. Cette rationalisation rétrospective vient du fait que les informations qui auraient permis de prévoir l’événement étaient déjà présentes, mais pas prises en compte par les programmes d’atténuation du risque. La même chose est vraie pour la perception des individus.

Effet sur les prix immobiliers du cygne noir de l’explosion de l’usine Lubrisol de Rouen.

Suite à l’explosion récente de l’usine Lubrisol, on commence à voir apparaître des articles qui prévoient une baisse à court et moyen terme des prix de l’immobilier à Rouen, entre -10% et -15%. Voir par exemple cet article.

Que ce soit vrai ou pas, là n’est pas la question. Mais ce qui est certain, c’est qu’un cygne noir peut altérer significativement la valeur des biens immobiliers d’une ville donnée.

Si vous étiez investisseur immobilier japonais vivant à Tokyo, et que vous viviez de vos rentes immobilières sur un patrimoine immobilier de 2 millions d’€ situé à Fukushima, il est probable que le cygne noir de l’explosion de la centrale nucléaire ait subitement et de façon inattendue changé votre train de vie

Au-delà d’un certain montant de patrimoine immobilier, les choix ne doivent plus être seulement pilotés par le rendement et le risque au niveau micro, mais par le souci d’antifragilité du patrimoine.

Au départ, il est certain qu‘il vaut mieux investir dans sa ville de base. On en tirera beaucoup d’avantages : proximité, réactivité, optimisation de gestion, réseau, effet d’échelle. D’où un meilleur rendement que dans une ville aux caractéristiques proches, mais qui serait plus éloignée de notre domicile.

Mais quand le patrimoine immobilier approche le million d’€, il est selon moins sensé d’arrêter d’investir dans cette ville et de diversifier géographiquement. Et ce, même si on y perd en rendement… Même si on y perd en facilité…Par exemple, je vais vous raconter une petite anecdote sur mon dernier conventionnement Anah :

  • Dans mon département habituel historique, les gens de l’Anah que j’ai en face ont toujours été compétents, réactifs, pragmatiques, et facilitant. Je n’ai jamais eu de problème avec mes dossiers de conventionnement que j’envoie parfaitement ficelés, sans même avoir à rencontrer mes interlocuteurs (qui sont pourtant à 2 km de mon domicile).

 

  • Là, dans ce nouveau département d’investissement, situé à une certaine distance de mon domicile, on a voulu commencer par m’imposer un rendez-vous physique pour m’expliquer comment on constituait un dossier de conventionnement Anah parce que « vous savez, c’est compliqué ». Ce qui évidemment, vu cette fois-ci la distance, ne m’arrangeait pas… J’ai eu beau dire que j’en avais déjà fait plusieurs ailleurs, le discours ne changeait guère… Assez comique quand on pense que les dizaines de milliers d’exemplaires vendus de mon livre L’investissement immobilier locatif intelligent ont peut-être fait plus de publicité pour les conventionnements Anah que l’Anah elle-même n’avait jamais réussi à en faire au niveau national, non ?

Et je vous passe la suite… Je n’ai pas eu de chance,  l’Anah délègue là-bas à un organisme para-public la validation des dossiers : ce dernier a osé me reprocher de m’être procuré les textes départementaux du programme d’actions de l’Anah fixant toutes les conditions (« Mais ce n’est pas public !!! Ce n’est que pour nous normalement ! Vous les avez eu où ??? » Désolé Madame, c’est bien public et réglementairement publié au recueil des textes officiels…). Ben oui, vous comprenez, quand ils me faisaient ensuite une demande non-légitime pour constituer le dossier, ça me permettait de contredire ces gens-là, alors vous comprenez ça les embêtait : d’une part, que je connaisse mieux qu’eux les textes dont ils étaient censés vérifier l’application…. Et d’autre part, qu’ils ne puissent pas exercer leur petit pouvoir de chefaillon de l’administration en exigeant de ma part ce dont ils avaient arbitrairement envie plutôt que ce qui était légal/prévu dans les textes…

Bref, tout ça pour dire : moins de rendement, moins de facilité, plus de contraintes pour acheter et ensuite pour gérer… Et pourtant j’y vais. Pourquoi ? Parce que, quand on envisage d’être un investisseur immobilier qui va loin et développe un patrimoine important, il faut être conscient qu’arrivera un moment où il ne faut plus que travailler le rendement ou le cash-flow, mais se concentrer sur l’antifragilité / la robustesse du patrimoine dans son ensemble.

Petit patrimoine, on inspecte le risque micro (de l’appartement acheté). Gros patrimoine, on doit atténuer le risque spécifique du portefeuille immobilier.

Prenons l’exemple de 2 investisseurs :

  • Le premier s’est constitué en 20 ans un patrimoine de 2 millions d’€, intégralement sur Toulouse. Il rapporte x% de rendement et y € de cash-flow.
  • Le second s’est constitué en 20 ans un patrimoine de 2 millions d’€, 1 millions d’€ sur Toulouse et les environs, 500 k€ dans des villes distantes de 1h30 à 2h, 500 k€ dans des villes plus éloignées. Il rapporte x-1% de rendement et 85%*y de cash-flow.

Lequel de ces 2 investisseurs préférez-vous être ?

Moi, je préfère clairement être le second. Pourquoi ? Parce que si la centrale nucléaire de Golfech pète, le 1er est vraiment très mal. Si il y a une grosse crise dans le secteur aéronautique, il ne sera pas au top non plus.

Alors que le second est plus antifragile, ou tout du moins plus robuste, face à de tels cygnes noirs, certes vus comme improbables.

À un moment donné, il est rationnel d’être prêt à céder quelques point de rendement, ou à se compliquer un peu la vie pour limiter le ce qu’on appelle le risque spécifique de son patrimoine, c’est à dire le risque qui n’est pas lié au marché immobilier dans son ensemble, mais aux caractéristiques propres du patrimoine immobilier que l’on s’est constitué : que ce soit l’exposition à une spécificité sectorielle  (une crise dans le secteur aéronautique dans l’exemple de Toulouse – plus probable sur une longue période mais qui serait a priori plutôt conjoncturelle) ou un cygne noir qui est plus improbable mais aurait des conséquences particulièrement catastrophiques et définitives s’il survenait (un incident nucléaire de niveau 5 à 7 à Golfech pour reprendre l’exemple de Toulouse).

J’abordais d’ailleurs quelles nécessités de diversification (géographique, fiscale, taille de biens, etc.) étaient impératives et à quel moment ce besoin se faisait prégnant dans la constitution de son patrimoine immobilier, dans mon nouveau livre 77 Exercices Pratiques pour L’investisseur Immobilier Intelligent.

Votre obsession n’est plus le rendement et le cash-flow. En quelque sorte, vous anticipez la tempête et configurez votre patrimoine pour que celui-ci se comporte comme un roseau face à celle-ci plutôt que comme un arbre.

Vous resteriez en effet avec un tel patrimoine immobilier à 7 chiffres très exposé au risque non-spécifique du marché immobilier, et vos oeufs seraient déjà beaucoup dans un seul panier à ce titre. Alors dans untel cas, autant limiter le risque spécifique à la constitution de votre propre portefeuille immobilier pour ne pas ajouter du risque au risque !




 


4 thoughts on “Antifragilité d’un patrimoine immobilier important : le risque de black swan et l’exemple de Rouen.

  1. julien bonnetouche

    Bonjour,
    réflexion naturellement intéressante, mais qui me semble t il n’englobe pas suffisamment de paramètres.
    Les risques de cygne noir ( ici locaux) existent naturellement, mais l’évaluation de leur risques de survenue doit être mesuré à l’aune des critères constants en matière d’investissements :

    L’investisseur immobilier doit quand même en priorité prendre en compte :

    la plus-value potentielle
    le rendement locatif et le marché locatif.

    Toulouse est une ville très dynamique, dont le prix du foncier monte beaucoup actuellement. Mais qu’en est il exactement des villes situées à 1 heure ou 2 heures .
    La plus proche est Montpellier et le marché de Montpellier est plus difficile qu’à Toulouse (tout comme Marseille)
    à 2h 30 il y a bien sur Bordeaux. Ici OK très dynamique aussi.

    Mais entre Bordeaux et Toulouse, ou autour de Toulouse, il n’y a que de petites villes dont on sait que les prix augmentent moins vite, parfois baissent et les taux de vacances locatives demandent à êtes bien étudiées pour ne pas se tromper.

    Autrement dit lorsque l’on investit, on prend un risque.
    Ce doit être un risque calculé, en fonction du tempérament de chacun..

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  2. luc B

    Julien bonjour, très bonne analyse comme toujours… par contre, pour ne parler que d’antifragilité, en immobilier, on peut rechercher une robustesse et la trouver. Je n’utiliserai pas le terme anti fragile car le patrimoine ne devient pas plus fort lorsqu’il résiste à un événement de type cygne noir, au mieux, il résiste. Je veux dire par là qu’il n’a pas d’adaptation qui le rend plus fort 🙂
    à bientôt
    luc

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Oui, Luc il est vrai que j’ai sur ce coup là un peu dévoyé le concept d’antifragilté au sens « Talebien » du terme. Je vois que vous êtes connaisseur 😉

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