Qu’est-ce qui change quand on passe la barrière des 10 biens locatifs ?

Quand on atteint un certain nombre de biens immobilier locatifs possédés, l’investisseur en immobilier locatif doit changer, ou du tout moins adapter, son approche sur quelques aspects. Je pense que cette transition a lieu d’être autour d’un palier de 10 biens. L’ampleur atteinte par l’activité entrepreneuriale en immobilier locatif mise en place exige en effet à ce moment-là divers ajustements.

 

Transcript de la vidéo sur le passage de la barrière des dix biens immobiliers locatifs.

Bonjour à tous les lecteurs de mes livres. Alors aujourd’hui on va voir ce qui change quand on passe la barrière des 10 biens locatifs. Il y a en effet plusieurs choses qui changent quand on commence à franchir la barrière des 10 biens locatifs.

D’abord pour remettre les choses dans leur contexte. Quand je dis bien locatif, on va exclure les garages, parce que ce n’est pas sur des montants assez significatifs pour qu’on en fasse vraiment un seuil. Donc, on va plutôt parler de biens comme des lots entendus au sens appartements. Après, je sais qu’il peut y avoir des biens plus ou moins petits et plus ou moins grands, que des biens locatifs à Paris, ce ne sera pas le même prix que des biens au fin fond de ma Creuse natale, etc. Mais schématiquement, on va mettre la barre à 10 biens, puisque moi c’est là où j’ai l’impression qu’il y a quelques aspects qui commencent à changer dans l’investissement immobilier locatif du point de vue de l’investisseur.

  1. La gestion en directe de vos biens immobiliers locatifs

Quand on passe la barrière du dixième bien, la première chose qui commence à changer, selon moi, c’est la question de la gestion locative en direct :  c’est à dire que pour le début il y a pas mal d’avantages à gérer soi même en direct plutôt que de passer par des agences ou par des tiers pour gérer ses biens locatifs. Mais quand on passe 10 biens, si on continue à gérer tout en direct, il peut y avoir un moment où ça coince un peu, puisqu’on se sent potentiellement un peu d’astreinte permanente. Or, si on cherche à faire de l’immobilier locatif, souvent c’est pour remplacer des revenus salariaux par des revenus passifs.

Côté revenus salariaux, je n’ai jamais trop été attiré par l’astreinte, car c’est le genre de truc qui, même si ça fait de l’argent supplémentaire, l’astreinte ça me plairait pas. Je considère que j’ai fait ce qu’il fallait pour être tranquille mon weekend etc. et ne pas être coincé. Je veux me sentir libre, donc si faire de l’investissement immobilier locatif c’est pour se retrouver à se sentir d’astreinte permanente, à devoir potentiellement répondre tout le temps, en vacances, le weekend etc., à un petit problème des locataires, ça peut se compliquer un peu.

D’ailleurs, si vous pensez que votre actif le plus important c’est votre immobilier ou vos actions en bourse, vous n’êtes pas encore prêt à vous enrichir intelligemment. Comme je l’expliquais dans cet ancien article du blog, vous devez comprendre que votre actif le plus important, c’est le temps.

Donc il faut solutionner ce problème quand on passe la barrière des 10 biens locatifs. Alors, si les biens sont tous concentrés à un endroit, ça peut être essayer de trouver quelqu’un en auto-entrepreneur, qui ne travaille pas que pour nous, mais qui nous fait la gestion et le dépannage de premier niveau, ça peut être ça (même si ça ne règle pas tout). Cela peut être passer quelques biens en gestion déléguée à une agence, car à ce niveau-là on est plus prêt à supporter le coût et surtout le risque que je soulignais dans le livre L’investissement immobilier locatif intelligent, car nos risques foisonnent sur plusieurs bien. Voilà, il y a pas mal de choses qui sont liées à ce critère. Si on multiplie les biens, on peut potentiellement plus être dérangé en terme de probabilité, puisque bien sûr la probabilité qu’il y en ait un locataire qui a un problème à un moment donné augmente.

2. La diversification de vos biens immobiliers locatifs.

Le deuxième aspect quand on passe la barrière des 10 biens locatifs ça va être qu’on va devoir commencer à se diversifier un peu. Alors il y a un intérêt bien sûr au début à rayonner autour de chez soi, comme je l’explique dans le livre.

2.a La diversification des lieux.

Par contre, quand on passe la barrière des 10 biens, on peut commencer à diversifier un peu les risques. Alors, ça peut être en termes de ville : si on est dans une ville moyenne, peut être acheter un bien patrimonial à un endroit, ou équilibrer entre un immeuble de rapport et un bien patrimonial, etc. Voilà ça va être diversifier un peu au niveau des lieux géographiques pour ne pas concentrer tous ses risques au même endroit. Dans une optique de long terme, cela peut être sage.

2.b La diversification des régimes fiscaux, ou des modes de détention.

Cela peut être aussi de diversifier entre location nue et location meublée. Si par exemple, sur les dix premiers biens, vous avez fait de la location meublée, vous avez une épée de Damoclès au-dessus de la tête. Si le régime change, qu’est-ce qu’il se passe ? Donc ça peut être aussi intéressant, si par exemple si vous franchissez le 10ème bien en location meublée, d’essayer de chercher des biens qui seraient exploitables, intéressants, après fiscalité, y compris en location nue.

Un autre aspect qui arrive quand on franchit la barre des dix biens locatifs, ça peut être aussi le mode de détention, c’est à dire qu’on peut commencer à envisager plutôt que d’acquérir en direct de regarder ce qu’on pourrait faire avec une SCI à l’IS par exemple. Ce sont là des aspects que l’on va étudier quand on commence à avoir un certain nombre de biens.

2.c Le début des arbitrages et reventes de vos biens immobiliers

Et enfin, quand on dépasse le dixième bien, ce n’est pas forcément pour tout de suite, mais on peut se rapprocher du moment où l’on va faire des arbitrages. C’est à dire on revend un bien dont on pense qu’il n’a pas forcément un avenir énorme pour en racheter  un autre.

Je connais aussi des gens qui ont acheté beaucoup de biens en pure cash flow positif dans des villes moyennes, et qui donc se sont payés tout seul. Puis arrivés à 20 biens, ils ont décidé d’en revendre 4 pour acheter  un bien patrimonial à Paris.  À ce moment là, ils l’ont fait en plusieurs étapes : au lieu de faire un cash-flow positif au départ à Paris, ce qui semble impossible, ils  ont acheté beaucoup de biens à cash-flow positif dans une villes moyenne. Et puis après ils se ont eu le raisonnement suivant :

« Je suis concentré dans cette ville moyenne je pense qu’elle est intéressante, qu’elle a de l’avenir, mais on ne sait jamais. Les villes moyennes, on ne sait pas ce que ça va donner à long terme, donc j’en revends un certain nombre et je le réinvestis dans une grande ville. Cela aurait été à cash flow négatif si j’avais investi sur ce bien parisien avec emprunt, et ce même avec un léger apport. Mais là, je prends la recette de mes quatre biens qui sont remboursés ou quasi remboursés, pour en un acheter à Paris intramuros »

Conclusion

Bon c’est un exemple… Voilà, c’est un peu tout ce genre de considérations qui arrive quand on franchit le palier du 10ème bien locatif. Moi je pense que le palier du dixième, c’est le niveau assez significatif où il y a des choses qui changent et il faut que vous attendiez à vous remettre à raisonner un peu à ce moment-là et à vous recalibrer votre vision des choses c’est fini pour la vidéo d’aujourd’hui.

La liste des outils utiles à l’investisseur :

Le livre pour apprendre l’investissement immobilier locatif : 

Les formations vidéos pour apprendre l’investissement immobilier locatif : 

 

Qu’est-ce qui change quand on passe la barrière des 10 biens locatifs ?
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