Mon tableau de bord Immobilier (2/3) : le Pareto des problèmes locatifs

Nous poursuivons l’explication de mon tableau de bord immobilier avec le 2nd indicateur qui traite des occurrences des problèmes techniques locatifs et de leur origine. Dans ma propre expérience, une règle de Pareto semble apparaître…C’est une indication pour savoir sur quoi origine pour que le nombre d’occurrences où votre locataire vous dérange soit drastiquement réduit.

Transcript de la vidéo :

La dernière fois, j’ai fait une vidéo sur mon tableau de bord d’indicateurs sur mon patrimoine immobilier. Donc j’ai dit que je résumais finalement mon tableau de bord à deux indicateurs, voire 3 maximum. On a vu le premier indicateur dans la dernière vidéo qui était le taux de vacance locatif et j’expliquais pourquoi : puisque c’est un reflet de la qualité du patrimoine immobilier. Et aujourd’hui, on va voir le second indicateur que j’utilise dans ce tableau de bord.

Donc le second indicateur que j’utilise dans ce tableau de bord, c’est finalement de trouver la raison pour laquelle je peux être sollicité par un locataire.

Finalement,  quand on gère en direct en tout cas, et qu’un locataire nous sollicite un peu à l’improviste pour un problème dans l’appartement, ce n’est pas forcément ce qui nous plaît le plus. Parce que finalement, c’est ça qui enlève une partie du côté passif de l’investissement immobilier locatif.

Donc, moi, j’ai essayé de faire un petit indicateur là dessus sur plusieurs années pour voir quelles étaient les raisons quand les locataires m’appelaient pour régler un problème.

La règle de Pareto

Et j’ai voulu voir finalement s’il n’y avait pas un effet pareto. Donc, pour ceux qui ne connaissent pas Pareto, Pareto c’est la règle des 80/20. Elle stipule par exemple que 20% des causes vont produire 80% des effets, ou 20% des efforts vont produire 80% du résultat.

Sur la version, 20%  des efforts vont produire 80% du résultat, moi, j’aime bien prendre l’exemple de moi quand je faisais le ménage. Les gens qui venaient chez moi disaient c’est propre quand j’avais fait le ménage tout seul. Sauf qu’en fait, je faisais les 20% d’effort qui donnaient 80 % de ce qui se voyait. Bon, je ne vais pas faire mon macho, mais si c’est une femme qui fait le ménage, en général elle ne le faisait pas comme moi… Avec moi, les hauts des plaintes n’étaient pas aspirées, etc. J’avais fait les 20% d’efforts qui conduisaient aux 80% de ce qui se voyait, pour que des gens extérieurs jugent que “globalement le ménage était bien fait chez moi”. On peut utiliser le Pareto dans l’industrie par exemple quand il y a des blocages de machines ou des problèmes de production, d’arrêt de chaine, souvent 20% des causes donne 80% des problèmes.

La règle de Pareto constatée sur mon expérience des problèmes locatifs.

Donc, on va regarder un peu vite fait mon petit indicateur, la tête qu’il a et on va voir que je ne suis pas à 80%,  mais je ne suis pas loin de l’effet Pareto dans mon histoire .On voit en effet sur le graphique ci-dessous que j’ai à peu près 60% des problèmes techniques locatifs qui viennent d’une même cause… Et en plus comme ces 60% des problèmes viennent des chaudières à gaz, et que des chaudières à gaz je n’en ai pas dans tous mes biens, finalement on n’est pas loin de 80% des problèmes qui me viennent d’une seule cause, ou groupe de causes, en l’occurrence la chaudière !

Donc, on voit qu’effectivement, le problème que j’ai constaté avec les chaudières à gaz… Dans le livre, je disais que ce n’était pas mal pour les grandes surfaces (T2/T3)et que c’était mieux d’être en chauffage électrique sur les petites surfaces (T1/T2) parce que ça a évité de prendre deux abonnements, que sur un bien plus grand on voulait un peu plus de confort thermique, etc.

La chaudière gaz…

Bon, j’avoue qu’une fois que j’ai vu cet indicateur, plus le fait qu’on a maintenant des radiateurs électriques à  inertie sèche ou fluide assez performants avec lesquels on arrive à avoir un confort assez intéressant, je suis un peu moins fan du chauffage au gaz. En fait, ce ne sont pas forcément des gros problèmes, mais à partir du moment où une chaudière n’est pas hyper récente (il suffit qu’elle ait 4, 5 ans), on s’aperçoit vite qu’une fois par an (malgré le contrôle annuel obligatoire), il y a un petit problème imprévu qui survient. C’est souvent pas grand chose, c’est une pièce à 60 balles. On va avoir 60 balles de déplacement, 60 balles de pièces. Mais voilà, le locataire vous appelle. Il est pressé parce qu’il n’a plus d’eau chaude et il a plus de chauffage en hiver, donc en plus c’est un truc que vous devez régler très rapidement…

…l’éliminer enlèverait 2 tiers des occurrences de problèmes ?

Et si j’enlève ce problème de chaudière, moi, je vois qu’après finalement, les moments où je suis entre guillemets “emmerdé”, sont divisés par 3 ! Il ne reste plus qu’un tiers des problèmes.

Donc, ma conclusion, c’est que maintenant, après cette analyse, c’est pour ça que c’est bien de faire des analyses un peu comme ça, même s’il ne faut pas multiplier les indicateurs :

• Si je peux acheter un appartement qui est  au chauffage électrique plutôt que gaz, j’aime autant.
• Si on arrive sur un petit T2 avec une chaudière qui lâche, je me demande si je ne passe pas l’appartement à l’électrique.

Les autres sources de problèmes techniques en gestion locative.

Si on regarde vite fait la suite de l’indicateur, on a sur les autres causes principales :

• Le ballon chauffe-eau électrique. Moi, j’en ai un peu en région calcaire, donc forcément, ça peut être les ballons, ça peut être un peu embêtant. Bon, ça on y peut pas grand chose.
• J’ai des fuites d’eau ou problèmes d’infiltration.
• J’ai des problèmes électriques.

Souvent c’est ça, ça rentre dans une de ces catégories, et en dehors de celles-ci il n’y a pas grand chose d’autre.

L’intérêt de ce 2nd indicateur de mon tableau de bord immobilier, c’est d’essayer de minimiser les moments où moi, je suis sollicité et “embêté” par un locataire pour un problème en cours de location. Si vous faites une analyse Pareto, vous constaterez souvent que 80% de vos problèmes viennent de 20% de vos différentes causes. Vous savez donc sur quoi agir : essayez d’éliminer ces 20% de vos causes et vous aurez éliminé 80%  de vos problèmes. Bon, je ne sais pas si vous avez la même expérience que moi, mais pour mon cas, si je parviens à éliminer ou réduire les chaudières gaz, je vais normalement réduire drastiquement le nombre d’occurrences où je suis sollicité.

Les livres de Julien Delagrandanne :