Comment déclarer son début d’activité LMNP : les formalités

Se déclarer en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suppose quelques démarches administratives préalables non-cousues de fil blanc. Dressons la liste des formalités pour la déclaration de son début d’activité en LMNP au réel pour ne rien oublier et être en règle.

 

En louant en LMNP, vous avez deux possibilités : la déclaration en micro-BIC ou la déclaration au réel. La seconde est un peu plus complexe à déclarer auprès des services de l’état, mais est dans la plupart des cas plus rentable pour les investisseurs.

C’est donc sur cette dernière que nous nous contrerons et essaierons ci-dessus de dresser un guide pas à pas pour ne rien oublier de déclarer, et ne faire l’impasse sur aucun formulaire à remplir ou démarche administrative à effectuer..

Le dépôt du formulaire P0i.

Tout d’abord, pour déclarer votre début d’activité LMNP, vous devez adressez un formulaire P0i. Vous devez remplir ce formulaire et l’adresser au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre premier bien.

Ce formulaire vous permettra d’être attributaire d’un numéro de SIRET.

Une erreur cruciale est à absolument éviter lorsque vous remplissez ce formulaire en achetant un premier bien locatif placé en LMNP : vous devez déclarer comme date de début d’activité une date antérieure ou égale à la date de signature de l’acte authentique, sinon vous ne pourriez plus déduire dans votre comptabilité les frais de notaire et les éventuels frais d’agence liés à ce bien…

Les documents pour la CFE.

Une fois votre P0i déposée, vous devriez être contacté par votre centre des impôts des entreprises qui vous demandera de remplir les formulaires Formulaires 1447-C-SD et 1447-M-SD pour la CFE.

En principe, vous serez exonéré la première année. Les années d’après, faute de bénéfice comptable vous devriez payer la CFE minimum sur laquelle a délibéré votre commune. Pour cela, vous aurez à normalement demander un plafonnement de votre CFE lié à la valeur ajoutée dégagée par votre activité.

Mais une fois que vous en serez là, votre activité sera déjà bien lancée. Or, il reste un étape à effectuer dès le début de votre activité dont nous n’avons pas encore parlé : la levée d’option pour le régime réel.

La levée d’option pour le régime réel.

Même si certaines versions du formulaire P0i vous demandent de préciser si vous vous placez en régime micro-BIC ou réel simplifié, deux précautions valent mieux qu’une. Vous devez donc adresser un courrier recommandé avec A/R de levée d’option  au Service des Impôts des Entreprises auquel le bien loué est rattaché stipulant simplement votre choix d’opter pour le régime réel simplifié.

Choisir un comptable et effectuer sa déclaration.

Lors de votre déclaration d’impôts sur le revenu, vous devrez remplir une déclaration 2031 pour votre activité LMNP au réel. Il est impératif de passer par un comptable puisque les services des impôts imposent désormais la télétransmission de votre liasse fiscale par un prestataire agréé.

Choisir un Centre de Gestion Agrée (CGA).

Un Centre de Gestion Agrée (CGA) a pour mission de vérifier votre liasse fiscale. L’adhésion à un CGA est facultative, mais permet les 2 bénéfices suivants :

  • 1. La non-majoration de votre bénéfice imposable de 25 % si votre résultat de l’année est supérieur à zéro.
  • 2. Une réduction d’impôt à hauteur des 2 tiers de vos  frais de comptabilité (prestation payée à votre comptable).

En début d’activité, le bénéfice n°1 est en général inutile. Mais le bénéfice n°2 suffit en général à rendre l’adhésion à un CGA rentable pour l’investisseur.

Déclarer les établissements suivants.

Lorsque vous ajoutez un nouvel appartement à votre activité de LMNP, vous n’avez pas besoin de refaite une déclaration P0i. Même si l’administration n’est pas particulièrement claire sur ce point, il reste conseillé de remplir un formulaire P2i pour déclarer ces établissements secondaires.

Oui, ces formulaires font un peu mal à la tête à remplir.

En remplissant certains de ces formulaires, certains ont l’air de ne pas être tellement adaptés à l’activité spécifique de LMNP. Vous vous ferez parfois quelques noeuds au cerveau en vous demandant si vous devez ou non remplir telle ou telle case. D’expérience, l’important est d’avoir déclaré correctement en envoyant tous les formulaires, de ne pas oublier d’étape qui auraient des conséquences fiscales désavantageuses pour vous… Et si l’administration a un problème de compréhension lié à la façon dont vous les avez rempli vos formulaires, elle saura vous contacter pour vous poser les questions adéquates.

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Comment déclarer son début d’activité LMNP : les formalités
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12 thoughts on “Comment déclarer son début d’activité LMNP : les formalités

  1. WAECKERLE

    Merci pour cet article bien intéressant. Concernant le formulaire P0i, peut-il être envoyé avant la date de signature de l’acte de vente du premier bien acheté ?

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Dans ce sens là, cela ne semble pas poser de problème (si on n’est pas à cheval sur deux années différentes en tout cas, sinon ça risque d’obliger de déposer les comptes une année pour rien). Cela peut même éventuellement être utile si on a commencé à acheter des matériaux pour les travaux avant l’acte authentique histoire de pouvoir déduire ces factures.

      On a même en théorie 15 jours après le début d’activité pour l’envoyer, mais la date de début d’activité déclarée inscrite sur le formulaire doit bien être antérieure ou égale à la date du 1er achat.

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  2. Nathalie

    Bonjour Julien,
    J’ai lu ton livre et ton blog que je trouve vraiment très instructifs et du coup je me suis rendu compte que je n’avais pas opté pour la bonne stratégie (en fait pas de stratégie du tout… ) pour les 2 apparts que j’ai depuis 10 ans pour l’un et 1 an pour l’autre car je les declare en fonciers nus alors que les baux sont en meublés (studio et T2 dans une ville étudiante). J’avais fait ce choix qui me parraissait plus simple avant de t’avoir lu car je les avais acheté sans crédit immo. Aujourd’hui, je demande si il y a un intérêt à changer de statut et si ce n’est pas trop tard? Et si c’est le cas, est ce que ta procédure énoncée dans ton article tient toujours?
    Promis, je ne ferai plus cette double erreur (pas de crédit + pas d’optimisation fiscale… )

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Bonjour Nathalie,

      Oui vous pouvez encore le déclarer en meublé.
      – En réel, vous amortissez le bien à sa valeur vénale à partir de la date de passage en meublé (faire faire une estimation par une agence par exemple). La déclaration P0i doit être envoyée avant le passage « officiel » en meublé.
      – Vous pouvez aussi regarder ce que donne le micro-BIC avec l’abattement forfaitaire de 50% comme vous n’avez plus d’emprunt dessus et d’intérêts à déduire. Là, vous avez juste le P0i et vous vous arrêtez là. Pas besoin de comptable, et évidemment pas de courrier de levée d’option pour le régime réel.

      Une simulation comparative sur rendement locatif devrait vous permettre d’arbitrer entre les 2 solutions pour déterminer la meilleure entre les 2 dans votre cas précis.

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  3. FLEMIN

    Bonjour,
    Propriétaire d’un terrain je projette de construire 2 maisons pour la location touristique en LMNP ma question c’est quel régime serait le mieux adapté pour moi et quel est le taux marginal d’imposition dans mon cas.
    Merci de votre réponse.
    Cdlt,

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Pour votre question sur le régime le mieux adapté, je vous conseillerais de faire des simulations avec des outils de calcul de rendement locatif.

      Mais au vu de 2nde votre question sur votre taux marginal d’imposition, je vous conseillerais surtout de prendre le temps de vous documenter et former pour bien comprendre ces notions, car nous ne pouvons évidemment pas deviner votre taux marginal d’imposition…et donc répondre à votre question…

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  4. manu

    Bonjour,

    J’ai acquis un appartement en octobre 2018. Les travaux se terminant ce mois-ci , mars 2019, je compte l’exploiter en location meublée à l’année dans les semaines qui viennent. Je n’ai pas encore effectué la déclaration du statut LMNP et à la lecture de ton article, je comprends qu’il faut inscrire la date d’acquisition comme date de début d’activité.
    Outre que le délai de 15 jours sera allègrement dépassé, le fait d’effectuer cette déclaration « tardive » sur une autre année fiscale est-elle possible et a-t-elle des impacts sur la future fiscalité de cette activité ?
    Par ailleurs, n’ayant pas de revenus liés à cette activité en 2018, est-il tout de même nécessaire dans la foulée de faire une levée d’option pour le régime réel et d’effectuer la télédéclaration ou sera-t-il uniquement nécessaire pour l’année suivante ?

    Merci d’avance de ton retour,

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      1. A certains endroits, ils sont assez tolérants par rapport au délai de 15 jours. Donc ça peut se tenter.

      2. Je pense qu’il faut faire un exercice 2018 quand même. Mais je n’ai jamais été dans ce cas, donc à vérifier avec votre comptable qui saura vous dire ça.

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  5. Murielle Cejudo

    Bonjoir j ai acheter en février 2018 un t2 et je l ai loué en meuble en mai 2018 mais jusqu’a que je me mette sur la déclaration d d’impot je ne savait pas que il fallait faire cette poi et la cet trop tard
    Je doit donc le déclarer en non meublé ou pas et dans quoi reel ou micro
    Désolé mais je ne savait pas que c était aussi compliqué
    Je l ai loué par agence et on ne ma jamais rien dit
    Je suis perdu
    Merci

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Vous pouvez toujours essayer de régulariser pour le P0i au moins pour l’avenir, ou demande à votre centre d’impôts comment procéder.

      Pour déclarer en réel meublé, il fallait prendre un comptable qui devait télétransmettre la comptabilité avant le 3 mai. Donc ne reste qu’éventuellement le micro-BIC pour ce 1er exercice…

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  6. Nuccio

    Bonjour,
    Merci pour cet article. J’ai un doute: en tant que LMNP à paris, dois je payer la cfe minimum ou bien la cfe calculée sur la base des la valeur locative et du taux etabli par la ville chaque année? Merci

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      C’est + compliqué que ça. I;y a une CFE mini par ville. Ensuite pour savoir si vous êtes à + que ça, pour comprendre le système de dégrèvement vous pouvez commencez par lire cette page : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23548.

      Et, si vous avez besoins d’info supplémentaires pour traiter votre cas particulier, votre comptable sera le mieux placé pour vous donner des explications. Il est là pour ça…

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